Dødsbo uten egenerklæring – hva kan arvingene holdes ansvarlige for?

Dødsbo som selger uten egenerklæring: hva gjelder for kjøperen?

Avhendingslova gjelder også når et dødsbo selger. Reglene om mangler, som opplysningsplikten i § 3-7 og forbudet mot alminnelige forbehold ved forbrukerkjøp i § 3-9, er de samme. Loven krever ikke at selgeren fyller ut en egenerklæring, så et dødsbo uten skjema er ikke i seg selv i strid med noe.

Opplysningsplikten gjelder forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til. Det er her dødsboet skiller seg fra andre. Arvingene har ofte aldri bodd i boligen, og den som eide den, kan ikke lenger spørres. Da kan det være vanskeligere å vise at selgeren kjente til et bestemt forhold. Men den som opptrer på boets vegne, må svare på det han vet, og kan ikke la være å spørre dem som kjenner boligen.

For deg som kjøper betyr det at dødsboet kan ha gode grunner til ikke å ha skrevet en egenerklæring, men det gjør ikke boligen tryggere. Du har fortsatt krav dersom boligen ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra alder og synlig tilstand (§ 3-2). Manglende skjema betyr også at du har færre opplysninger å bygge på når du vurderer bud.

Slik gikk det for Anders

Anders kjøpte et hus fra 1965 som et dødsbo solgte. Arvingene bodde i andre landsdeler og hadde aldri brukt huset. Det lå verken egenerklæring eller tilstandsrapport i salgsdokumentene, bare en enkel salgsoppgave. Anders var klar over at det var uvanlig, men syntes prisen var lav, og bød.

Etter to måneder oppdaget han at kloakkrøret under kjellergulvet var sprukket og hadde lekket lenge. Han reklamerte til boet og krevde prisavslag. Arvingene svarte at ingen av dem hadde visst noe om røret. Anders fant ikke dokumentasjon på at noen av arvingene hadde kjent til feilen. Da han gikk gjennom kjøpsavtalen, så han også at boet hadde ført opp at huset ble solgt «som det er». Det hjalp ikke arvingene, fordi slikt forbehold ikke har virkning ved forbrukerkjøp. Partene endte med å dele kostnaden. Anders fikk dekket en del av utbedringen, men ikke hele, fordi det var uklart hva boet hadde visst.

Hvem svarer personlig for kravet?

Kravet retter du mot dødsboet som selger. Om noen av arvingene også kan holdes personlig ansvarlige, avhenger av hvordan boet skiftes.

Skal et dødsbo skiftes privat, må minst én myndig arving påta seg ansvaret for avdødes forpliktelser. Flere arvinger som påtar seg ansvaret, er solidarisk ansvarlige (arveloven §§ 116 og 117). Solidarisk betyr at hver av dem kan bli krevd for hele beløpet. Arvinger som ikke har påtatt seg ansvaret, svarer bare opp til verdien av det de arver. Fristen for å påta seg ansvaret er 60 dager etter dødsfallet, eller en annen frist retten setter.

Reglene handler om ansvar for avdødes forpliktelser. Et mangelskrav mot boet oppstår først ved salget etter dødsfallet. Om og hvordan reglene dekker et slikt krav, må vurderes konkret. Hovedregelen er at du krever boet, og at arvingenes ansvar begrenses av skiftemåten. Hvis boet er delt ut før du reklamerer, kan det bli vanskeligere å få dekket kravet.

Slik sikrer du deg før og etter kjøpet

Før du byr, kan du spørre megleren om hvem som representerer boet, hvordan boet skiftes, og om noen har bodd eller vært i huset. Be om tilstandsrapport, eller bestill en selv. En tilstandsrapport som oppfyller forskriften, regnes som kjent for deg, så det er en fordel å se den før du byr, men også et tegn på hva du selv kan bli avskåret fra å klage på.

Etter kjøpet gjelder de vanlige reglene. Du må undersøke boligen så snart du rimelig kan, og reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Beskriv feilen skriftlig og krev prisavslag eller erstatning. Er boligen en vanlig brukt bolig, kan du ikke kreve retting, men boet kan tilby det, og du må da godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe.

Er du usikker på hvor detaljert et skjema må være, kan du lese Hvor detaljert må en egenerklæring være?. Hele temaet er samlet i egenerklæringen: når selger skrev feil eller ingenting.

Hva erstatning fra boet kan omfatte

Er mangelen et resultat av at selgeren har utvist skyld, kan du kreve erstatning for både direkte og indirekte tap etter § 4-14. For et dødsbo kan det være vanskelig å bevise skyld, fordi arvingene ofte ikke kjente boligen. Direkte tap kan du kreve uten at selgeren har skyld, med mindre han beviser at årsaken lå utenfor hans kontroll.

I praksis er prisavslag det enkleste kravet. Det settes til det utbedring koster, med mindre noe annet blir bevist. Har boet en boligselgerforsikring, kan den avgjøre hvor mye boet selv må dekke. Vilkårene varierer mellom selskaper, og et vanlig vilkår er at skjemaet ble utfylt før budaksept. Mangler skjemaet, kan boet stå uten dekning, og det kan gjøre det vanskeligere å få oppgjør. Da blir det viktig å vite hva forskriften krever av egenerklæringen, og hva et «vet ikke»-svar betyr, som du kan lese om i «Vet ikke» i egenerklæringen.

Kort oppsummert

• Et dødsbo uten egenerklæring svarer etter avhendingslovas vanlige regler, ikke etter mildere regler.
• Opplysningsplikten gjelder det boet kjente eller måtte kjenne til, så bevisene om arvingenes kunnskap blir viktige.
• «Solgt som den er» har ingen virkning for boligkjøpere som er forbrukere.
• Arvingenes personlige ansvar avhenger av hvordan dødsboet skiftes, og om noen har påtatt seg ansvaret.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og ta kravet opp mot dødsboet før arven deles ut.