Hvor detaljert må en egenerklæring være?

Hvor detaljert egenerklæringen må være etter loven

Forskrift til avhendingslova (tryggere bolighandel) har detaljerte krav til tilstandsrapporten. Den inneholder ingen regler om selgerens egenerklæring. Hvor grundig skjemaet må være, følger derfor av mangelsreglene i selve loven.

Avhendingslova § 3-7 sier at boligen har en mangel hvis du ikke har fått opplysninger om forhold selgeren visste eller burde ha visst om, og som du hadde grunn til å regne med å få. I tillegg må det ha virket inn på avtalen at du ikke fikk dem. Et skjema som hopper over noe vesentlig, kan altså gi deg krav selv om skjemaet ikke var «for dårlig» i seg selv.

Konkrete opplysninger og nakne opplysninger

Forarbeidene har en tydelig måte å tenke på: opplysninger som skal kunne binde selgeren etter § 3-8, må være konkrete og til en viss grad spesifiserte. Generelle og vage formuleringer som ofte brukes i markedsføring, er sjelden nok.

For skjemaet betyr det at «noe fukt tidligere» sier mindre enn «fukt i vaskerommet i 2019, utbedret av rørlegger». Forarbeidene sier også at «nakne» opplysninger ikke er nok der en forklaring ville vært naturlig. Står det bare at et vindu er for lite, og det betyr at rommet ikke lovlig kan brukes til soverom, må konsekvensen oppgis.

Spesielt viktige opplysninger bør stå klart fram, for eksempel i et eget punkt eller med utheving. Det er ingen lovregel om utformingen, men det påvirker om du kan sies å ha kjent til opplysningen.

Fakta, ikke gjetning

Opplysningsplikten gjelder konkrete forhold, altså det selgeren faktisk vet. Høyesterett har sagt at rene hypoteser, usikre antakelser og mistanker ikke omfattes (HR-2022-1322-A). Selgeren trenger derfor ikke fylle skjemaet med mistanker uten holdepunkter.

Samtidig kan selgeren bare angi noe som usikkert hvis usikkerheten er reell. Vet hun at det ikke stemmer, ses det bort fra forbeholdet. Svarer hun «vet ikke» på noe hun i praksis kjenner godt, hjelper det henne ikke.

I selgerens forsikringsvilkår står det ofte at hun skal fylle ut skjemaet etter beste skjønn og gi riktige og fullstendige opplysninger. Det er et krav overfor forsikringsselskapet, men det viser hvilket nivå skjemaet er ment å ligge på.

Hvem skjemaet skal hjelpe, og hvorfor det spiller inn

Da avhendingslova ble endret i 2022, var målet at selgere skulle legge fram all informasjon om boligen, og ikke lenger tjene på å vite minst mulig. Egenerklæringen er selgerens viktigste verktøy for det. Et grundig skjema gir selger bedre vern, fordi du da regnes for å kjenne til det som står tydelig der. Et tynt skjema gir deg større rom for å si at du ikke fikk vite det du hadde grunn til å regne med.

Kjøperens undersøkelsesplikt går motsatt vei, men er begrenset. Høyesterett har sagt at kjøperen bare må foreta en vanlig, aktsom besiktigelse, og at det ikke kan kreves at du bruker sakkyndig. Generelle oppfordringer til å undersøke kan ikke brukes til å skyve risikoen tilbake på deg. Et vagt skjema kan derfor ikke uten videre brukes mot deg.

Slik gikk det for Siri

Siri kjøpte et rekkehus. Egenerklæringen hadde ett punkt om fukt, og selgeren hadde skrevet: «Litt fukt i kjeller, ikke noe alvorlig.» Etter overtakelsen viste det seg at gulvet i kjelleren måtte tas opp, fordi fuktskaden var stor.

Selgeren mente at han hadde opplyst om fukt, og at Siri dermed kjente til forholdet. Siri viste til at skjemaet ikke sa hvor det var fukt, når det oppsto, eller at det hadde vært utbedringsforsøk. Selgeren hadde en faktura fra en fuktsanering to år før som ikke var nevnt. Selgeren godtok til slutt at opplysningen var for vag, og partene ble enige om et prisavslag.

Hva du gjør hvis skjemaet er for tynt

Sammenlign skjemaet med det du fant, og med det du kan vise at selgeren visste. Har du bilder, fakturaer eller rapporter, samler du dem. Reklamer skriftlig og konkret innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Loven stiller ikke krav om et bestemt format, men du må si hva slags mangel det gjelder.

Se også hva krever forskriften av selgers egenerklæring og «vet ikke» i egenerklæringen. For dødsbo gjelder egne problemstillinger, som dødsbo uten egenerklæring tar for seg. Resten av reglene om krav og frister står i egenerklæringen: når selger skrev feil eller ingenting.

Kort oppsummert

• Loven har ikke et eget detaljkrav til egenerklæringen; forskriften gjelder bare tilstandsrapporten.
• Et detaljert nok skjema gir konkrete opplysninger og forklarer konsekvensen der det er naturlig.
• Vage formuleringer gir selgeren svakere ryggdekning enn presise svar.
• Skjemaet trenger ikke inneholde mistanker, bare det selger visste eller burde ha visst.
• Mangler skjemaet noe du hadde grunn til å få vite, kan det være en mangel etter § 3-7.