Hva krever forskriften av selgers egenerklæring?

Hva forskriften faktisk gjelder

Forskrift til avhendingslova (den som ofte kalles «tryggere bolighandel») gjelder ved forbrukerkjøp av helårsbolig og fritidsbolig. Den setter minstekrav til tilstandsrapporter, slik at du som kjøper får et trygt grunnlag før du kjøper.

I forskriften finner du blant annet at den bygningssakkyndige skal være uavhengig av partene, at rapporten skal være skrevet på en tydelig og forbrukervennlig måte, og at rapporten ikke kan være eldre enn ett år når du binder deg til å kjøpe. Den har også detaljerte regler om hva som skal undersøkes, som hulltaking i våtrom og hvordan tilstandsgrader (TG0 til TG3) settes.

Ordet «egenerklæring» står ikke som et krav i forskriften. Forskriften har ingen regler om hvilke spørsmål selgeren skal svare på, eller hvordan skjemaet skal se ut. Den har heller ingen autorisasjonsordning for takstfolk.

Hva som styrer egenerklæringen i stedet

Reglene som gjelder for selgerens opplysninger, står i avhendingslova:

• § 3-7: Selgeren må gi opplysninger om forhold han kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Det må ha virket inn på avtalen at opplysningen uteble.
• § 3-8: Boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, også i markedsføring på hans vegne. Opplysningen må ha virket inn på avtalen og ikke ha vært rettet tydelig i tide.
• § 3-10: Du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig fram av salgsdokumentene du fikk anledning til å lese, men det innskrenker ikke selgerens opplysningsplikt.

Forarbeidene til loven nevner egenerklæringsskjemaet og meglerens salgsoppgave som de viktigste salgsdokumentene. Skjemaet selv er som regel utformet av forsikringsselskap eller meglerbransje, ikke av staten.

Slik gikk det for Laila

Laila kjøpte en rekkehusleilighet og leste egenerklæringen nøye. Under spørsmålet om ombygging hadde selgeren skrevet bare «ja, kjøkken». Etter overtakelsen viste det seg at en vegg var flyttet, og at ingen kommune hadde godkjent det.

Laila leste forskriften og trodde først at den kunne brukes mot selgeren, fordi skjemaet manglet detaljer. Da hun så nærmere på den, fant hun at forskriften bare gjelder tilstandsrapporten. I stedet sendte hun en reklamasjon som viste til at selgeren ikke hadde opplyst om noe han kjente til, og at opplysningen ville påvirket hvor mye hun ville betalt. Selgeren svarte at han hadde skrevet det han mente var nok. Til slutt fikk Laila et prisavslag som dekket det byggesøknaden ville koste, etter at kommunen bekreftet at endringen var søknadspliktig.

Hva skjemaet kan innebære i praksis

Selv om forskriften ikke regulerer skjemaet, får det betydning på andre måter. I vilkårene til et vanlig selskap heter det at egenerklæringen er en del av avtalen mellom selger og kjøper og en del av forsikringsavtalen. Vilkåret er hentet fra ett selskap, og andre selskaper kan ha andre vilkår.

Skjemaet skal fylles ut og gjøres tilgjengelig før du aksepterer budet, og det er gyldig i tolv måneder fra signering. Fyller selgeren ut skjemaet med ufullstendige, uriktige eller misvisende svar, kan forsikringsselskapet kreve regress (tilbakebetaling) fra ham hvis selskapet må betale ut til deg. For deg er det viktigste at kravet mot selgeren følger av loven, ikke av skjemaets utforming. Regress mellom selger og forsikringsselskap kan du lese om i Dekker boligselgerforsikringen selgers regressansvar?.

Hvor detaljert må selgerens svar være?

Det finnes ikke en fast lovregel som sier hvor detaljert et svar må være. Men forarbeidene til lovendringen sier at opplysninger som er nakne, ikke er nok der en forklaring ville vært naturlig. Står det bare at et vindu er «for lite», og det betyr at rommet ikke lovlig kan brukes til beboelse, må også konsekvensen oppgis. Spesielt viktige opplysninger bør stå klart fram, for eksempel i et eget punkt.

Det er dette som avgjør om et svar er godt nok, ikke en formell forskriftsregel. Du finner mer i Hvor detaljert må en egenerklæring være?. Svarer selgeren «vet ikke», er det en egen problemstilling, som er behandlet i «Vet ikke» i egenerklæringen. Hele temaet finner du i egenerklæringen: når selger skrev feil eller ingenting.

Hva du gjør når skjemaet er svakt

Er skjemaet mangelfullt, må du vurdere kravet ut fra lovens regler, ikke ut fra forskriften. Spør selgeren eller megleren om det du lurer på før du byr, og be om svaret skriftlig. Bestill gjerne en tilstandsrapport hvis det ikke finnes noen, siden den følger forskriftens krav.

Oppdager du en feil senere, reklamerer du skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget den. Selgeren kan tilby å rette, og du må da godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Ved kjøp av vanlig brukt bolig kan du selv ikke kreve retting. Kravene dine er prisavslag, erstatning og heving.

Kort oppsummert

• Forskriften til avhendingslova stiller ingen krav til selgers egenerklæring, den gjelder bare tilstandsrapporten.
• Selgerens plikt til å gi riktige og fullstendige opplysninger følger av § 3-7 og § 3-8.
• Skjemaets utforming avgjøres av forsikringsselskap og meglerbransje, ikke av forskriften.
• Nakne opplysninger uten forklaring er ofte for svake, og viktige risikoforhold bør stå tydelig.
• Vurder kravet ditt ut fra loven, og reklamer skriftlig innen rimelig tid.