Overtakelsen ble utsatt av selger – hva kan kjøper kreve?

Slik møter du en utsatt overtakelse fra selgeren

Har dere ikke avtalt noe annet, kan kjøperen kreve skjøte og overta bruken ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende, forutsatt at kjøperen har gjort det han skal. I de fleste kontrakter står det en konkret overtakelsesdato. Kommer den datoen og selgeren ikke gir fra seg boligen, har han brutt avtalen.

Første skritt er å få avklart hvor lenge det varer. Be om en skriftlig dato og en grunn. Sier selgeren at han trenger noen dager til å flytte ut, er det ikke det samme som at han nekter å flytte. Det er en forskjell på et kort avvik og et vesentlig avtalebrudd, og de kravene du har, avhenger av det.

Sjekk også kontrakten. Har dere avtalt en annen dato, eller en rett for selgeren til å bo i boligen en periode etter overtakelsen, er en utsettelse kanskje ikke et avtalebrudd i det hele tatt.

Kjøperens krav ved forsinkelse

Når selgeren ikke gir fra seg skjøte eller bruken til rett tid, har kjøperen fire krav å velge mellom:

• oppfyllelse, det vil si at selgeren skal gi deg nøklene og skjøtet
• heving av avtalen
• erstatning for tapet
• tilbakeholdelse av kjøpesummen, slik at du ikke betaler før selgeren oppfyller

Oppfyllelse kan du kreve, med unntak for hindringer selgeren ikke kan overvinne, og for tilfeller der det ville gi en kostnad i vesentlig misforhold til din interesse. Du taper kravet hvis du venter urimelig lenge med å si fra.

Har du betalt hele eller deler av kjøpesummen uten å ha fått skjøte eller overtatt boligen, har du panterett i eiendommen for kravet om å få pengene tilbake. Den sikrer deg hvis noe går galt.

Om du står i en sak der selgeren nekter å levere av andre grunner, se Kan selger nekte overtakelse fordi oppgjøret er forsinket?.

Slik gikk det for Mette

Mette skulle overta en enebolig 1. juni. Hun hadde sagt opp leiligheten sin med utflytting 31. mai, og flyttebilen var bestilt. Fire dager før overtakelsen skrev selgeren at han ikke fikk levert nøklene før to uker senere, fordi han ikke hadde funnet ny bolig.

Mette skrev skriftlig at hun krevde overtakelse på avtalt dato, og at hun ville kreve erstatning for utgifter til midlertidig bolig og lagring av møblene. Hun satte samtidig en rimelig tilleggsfrist for overtakelse og varslet at hun ellers kunne heve. Selgeren svarte at han ikke hadde vært hindret av noe, bare at han manglet ny bolig.

Selgeren flyttet ut ni dager senere. Mette holdt tilbake kjøpesummen frem til nøklene var overlevert, og fikk dekket det dokumenterte tapet: leie av et rom og lagring av møbler. Kravet om erstatning for selve flyttebilen ble ikke tatt til følge, fordi Mette kunne omdisponert den uten ekstra kostnad.

Erstatning ved utsatt overtakelse

Kjøperen kan kreve erstatning for direkte tap selv om selgeren ikke har skyld, bortsett fra når selgeren er hindret av noe utenfor sin kontroll. Er selgeren skyld i utsettelsen, dekkes også indirekte tap.

Direkte tap er som regel merkostnader du får fordi du ikke får boligen: midlertidig bolig, lagring, ekstra flyttekostnader og renter. Indirekte tap er blant annet tapt fortjeneste fra en avtale med en tredjeperson som faller bort, og tap fordi du ikke kan bruke boligen slik du har forutsatt.

Alle beløp må du dokumentere. Erstatningen skal svare til det økonomiske tapet, men bare tap selgeren med rimelig grunn kunne regne med som mulig følge. Du må også begrense tapet, for eksempel ved å velge en rimelig midlertidig løsning, ikke den dyreste. Erstatningen kan settes ned hvis den ville virke urimelig for selgeren.

Blir selgeren hindret i å oppfylle til rett tid, skal han melde fra. Gjør han ikke det, kan du kreve erstatning også for tap som kunne vært unngått ved en tidlig beskjed. Hva som regnes som hindring utenfor kontroll, står i Kontrollansvaret: når slipper selger å betale erstatning?.

Når kan du heve

Du kan heve hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd. Du kan også heve hvis selgeren ikke overlater boligen innen en rimelig tilleggsfrist du har satt. Vær derfor tydelig i skriftlig varsel: skriv hva du krever, når fristen går ut, og at du vil heve hvis den ikke overholdes.

Ved heving faller partenes plikter bort, og begge har krav på å få tilbake det som er ytt. Du kan også kreve erstatning i tillegg. Før du hever, bør du vurdere om du egentlig vil ha boligen. En heving betyr at du mister den, og at du selv må finne ny bolig. Mer om det i Kjøper vil heve fordi overtakelsen ble utsatt.

Er det kjøperen som svikter, er selgerens krav samlet i Kjøper betaler ikke kjøpesummen – hva kan selger gjøre?. Reglene går da motsatt vei, og du kan lese Kan selger kreve erstatning hvis kjøper trekker seg?.

Denne teksten er generell informasjon og tar ikke stilling til hvordan din konkrete kontrakt skal tolkes.

Kort oppsummert

• Ble overtakelsen utsatt av selgeren, kan kjøperen kreve oppfyllelse, holde tilbake kjøpesummen og kreve erstatning.
• Heving er mulig hvis forsinkelsen er vesentlig, eller når selgeren ikke overholder en rimelig tilleggsfrist.
• Erstatning uten skyld dekker direkte tap. Har selgeren skyld, dekkes også indirekte tap.
• Selgeren skal melde fra om hindringer, og du må begrense tapet og dokumentere det.