Arvet bolig solgt til søsken – feil oppdaget etterpå

Slik vurderes feil når søsken har handlet med hverandre

Avhendingslova (loven om salg av brukt bolig) gjelder ved frivillig salg, bytte eller gave av fast eiendom. Selger søsken arvet bolig til hverandre, gjelder loven som ved et hvilket som helst salg. Da er det heller ikke et krav at selgeren er næringsdrivende: forbrukerkjøp betyr bare at kjøperen er en privatperson som ikke kjøper som ledd i næring. Reglene i kapittel 3 og 4 om mangler og krav gjelder.

Er derimot overdragelsen en ren gave, gjelder bare noen av lovens paragrafer, og mangelsreglene gjelder ikke. Salg til en lav vennepris er et grenstilfelle, og hva som er gave og hva som er salg, kan bli et eget spørsmål. Hva prisen sier om hva du kunne forvente, kommer også inn i vurderingen.

Hva som er en mangel, og hva du kunne ha sett

Boligen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med avtalen. Den har det også hvis kjøperen ikke fikk opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7). Eller hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers (§ 3-9).

Kjøperen kan derimot ikke kreve noe for det han kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått (§ 3-10). Det er særlig viktig mellom søsken. Har du bodd i huset, hjulpet til med vedlikehold eller vært med på å oppgi feil i familien, kan selgeren hevde at du kjente til forholdet. Tilstandsrapport og andre salgsdokumenter regnes som kjent for deg hvis du fikk anledning til å lese dem.

Unntaket er selgerens opplysningsplikt. Hun må gi opplysninger etter § 3-7 uansett hva du kjente eller undersøkte, og hun kan ikke bruke at du burde ha sett feilen mot deg hvis hun selv var grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro.

Slik gikk det for Aleksander

Aleksander kjøpte barndomshjemmet av søsteren sin etter at foreldrene døde. Huset hadde vært i familien i mer enn 40 år. Ett halvt år etter overtakelsen begynte gulvet i badet å gi etter. Rørleggeren fant råte under fliser og avløp.

Aleksander skrev til søsteren og ba om en kopi av eventuelle regninger og opplysninger om tidligere lekkasjer. Søsteren svarte at hun ikke visste om noen skade, men fant en regning fra 2019 på en lekkasje under vasken. Da hun leste dokumentene sammen med Aleksander, ble det klart at ingen hadde nevnt lekkasjen. Hun betalte etter en samtale et prisavslag på 45 000 kroner, tilsvarende tilbudet fra rørleggeren. Kravet om erstatning for at han måtte bo hos en venn i en uke, falt bort fordi han ikke hadde dokumentert utgiften.

Reklamasjon og hva du kan kreve

Reklamasjon (skriftlig melding om mangelen) må gis innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen eller burde ha oppdaget den. Den ytterste grensen er fem år etter overtakelsen (§ 4-19). Selgeren kan ikke bruke for sen reklamasjon mot deg hvis hun har vært grovt uaktsom, uærlig eller i strid med god tro. Retten kan også falle bort etter foreldelsesloven.

Skriv reklamasjonen konkret: hva som er feil, når du oppdaget det, og hva du krever. Prisavslag settes til kostnaden ved å rette mangelen hvis ikke noe annet bevises. Selgeren har rett til å rette hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Kravene ved brukt bolig er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Erstatning for direkte tap kan kreves uten at selgeren har skyld, og ved skyld dekkes også indirekte tap. Du må selv dekke tap opp til 10 000 kroner, med mindre boligen er solgt som ny. Om krav mellom familiemedlemmer står det mer i kjøpte fra familien: kan jeg kreve prisavslag?, og om hva du burde ha sett, i kan jeg klage på feil jeg burde ha oppdaget før kjøpet?.

Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Ta bilder og be fagfolk beskrive årsaken skriftlig før du river noe opp.

Når selgeren er et dødsbo, og hva forsikringen dekker

Hvem som svarer for kravet, avhenger av hvem som solgte. Har dødsboet selv solgt boligen, er det boets egne forpliktelser, og hvordan arvingene hefter etter at skiftet er avsluttet, er uklart i loven. Hva som gjelder ved dødsbo, står i mangelskrav mot dødsbo — hvem svarer for feil i solgt bolig?. Har en av søsknene overtatt boet og solgt etter skiftet, er det den personen som er selger.

Selgere lurer ofte på om en boligselgerforsikring hjelper. Fremtinds boligselgerforsikring omfatter ikke salg mellom ektefeller, slekt i opp- eller nedstigende linje, søsken eller personer med felles husstand. Gjensidiges forsikring dekker heller ikke salg til nær familie. Selgeren står derfor ofte uten forsikringsdekning i slike salg. Overblikket over kjøp uten megler er i kjøpt bolig uten megler – når det går galt.

Kort oppsummert

• Ved salg av arvet bolig til søsken gjelder mangelsreglene som ved annet salg, med mindre overdragelsen er en ren gave.
• Feil oppdaget etter salget kan gi prisavslag, erstatning eller heving, og du må reklamere innen rimelig tid.
• Kjøperen kan ikke klage på forhold han kjente til, men selgerens opplysningsplikt gjelder uansett.
• Boligselgerforsikring dekker vanligvis ikke salg mellom søsken.
• Den ytterste reklamasjonsfristen er fem år etter overtakelsen.