Byggskadeforsikring og garanti i nyere boliger

Garantien i nyere boliger

Bustadoppføringslova gjelder avtaler mellom entreprenør og forbruker om oppføring av ny bolig, også kjøp av bolig under oppføring. Etter bustadoppføringslova § 12 skal entreprenøren stille garanti som gjelder til fem år etter overtakelsen.

Garantien er delt i to. For oppføring skal den dekke minst ti prosent av vederlaget, og fem prosent for krav som gjøres gjeldende etter overtakelsen. Ved kjøp med tomt er satsene tre prosent før og fem prosent etter overtakelsen. Garantien kan også gjøres gjeldende av forbrukerens rettsetterfølgere, for eksempel en senere kjøper. Det betyr at den følger boligen.

Bustadoppføringslova § 30 setter reklamasjonsfristen for nybygg: innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, med samme ytre grense fra overtakelsen som garantien.

Byggskadeforsikring: hva er forskjellen?

Garantien er en sikkerhet for at entreprenøren oppfyller sine forpliktelser. En byggskadeforsikring er et forsikringsprodukt. Hva den dekker, hvor lenge og til hvilken sum, avgjøres av vilkårene i den enkelte polisen.

Loven pålegger ikke et bestemt forsikringsprodukt ved kjøp av nyere bolig. Det som er lovbestemt, er garantien. Har selgeren eller entreprenøren tegnet en byggskadeforsikring, er den et tillegg, ikke en erstatning for garantien.

Les vilkårene for byggskadeforsikringen på samme måte som for andre forsikringer. Se etter unntak, begrensninger og melderegler. Noen ganger er en forsikring tegnet til fordel for selgeren og ikke for deg som kjøper. Da kan du ikke bruke den på samme måte som garantien.

Slik gikk det for Ibrahim

Ibrahim kjøpte en leilighet i en blokk som var ferdigstilt to år tidligere. Selgeren var et boligbyggerselskap som hadde solgt leiligheten videre. Etter halvannet år oppdaget han fukt bak et baderomsgulv.

Ibrahim sjekket kjøpekontrakten og salgsoppgaven. Der stod det ingenting om byggskadeforsikring, bare at entreprenørgarantien fulgte boligen. Han reklamerte skriftlig til selgeren og til garantistilleren og oppga at det gjaldt fuktskade i badet.

Selgeren svarte at garantien bare gjaldt den første kjøperen. Ibrahim viste til at garantien etter bustadoppføringslova § 12 følger boligen og kan gjøres gjeldende av en senere kjøper. Garantistilleren behandlet saken, og garantien ble gjort gjeldende.

Når kjøper du «ny» og når kjøper du «brukt»?

Skillet mellom ny og brukt bolig avgjør hvilket regelverk du står under. Avhendingslova gjelder ikke avtaler som omfattes av bustadoppføringslova. Ved forbrukerkjøp av nyoppført eierbolig fra en næringsdrivende, som ikke har vært brukt som bolig i mer enn ett år, kan avhendingslova ikke fravikes til ugunst for kjøperen i det hele tatt.

Selges en ny bolig innen seks måneder etter at den er fullført, av en næringsdrivende til en forbruker, skal selgeren stille garanti etter bustadoppføringslova § 12. Det følger av avhendingslova § 2-11.

Ved nyoppført bolig som er solgt som ny, gjelder heller ikke egenandelen på 10 000 kroner. Ved retting gjelder også en annen regel enn ved brukt bolig: kjøper kan bare kreve retting av en nyoppført bolig som har vært brukt i mindre enn ett år, når selger er næringsdrivende. For vanlig brukt bolig er det selgeren som har rett til å rette.

Slik bruker du garantien og forsikringen

Avhendingslova stiller ingen formkrav til reklamasjon, men skriftlig er tryggest. Du trenger bare gi en nøytral melding om at du gjør en mangel gjeldende og hva slags mangel det er, uten å oppgi noe beløp. Vent ikke lenge: Høyesterett har lagt til grunn at tre måneder må være i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente med å reklamere etter avhendingslova § 4-19, og det er ikke en frist du kan regne med å ha til gode. For nybygg gjelder bustadoppføringslova, men det er lurt å handle like raskt.

Reklamer skriftlig og oppgi hva slags mangel det er. Send kopi til den som har stilt garantien, hvis du vet hvem det er. Ta vare på kjøpekontrakten, overtakelsesprotokollen, dokumentasjon fra byggeperioden og bilder av skaden.

Har du også en forsikring, meld skaden dit så snart du oppdager den. Du har plikt til å begrense tapet. Kravet mot forsikringen og kravet mot selger eller garantistiller er to ulike spor, og fristene løper hver for seg.

Kravet mot tidligere salgsledd kan du rette i samme grad som selgeren kunne, men du må melde det innen reklamasjonsfristen mot selgeren. Skal du forstå hvordan avslag fra et forsikringsselskap kan møtes, finner du det i avslag fra HDI på boligselgerforsikringen. Forskjellen mellom garanti og reklamasjon er forklart i forskjellen på garanti og reklamasjon og garanti og reklamasjonsrett på nybygg. Rollene i selgerens og kjøperens forsikringer er forklart i hvem er hvem i boligforsikringen, og krav mot Anticimex viser fremgangsmåten mot et forsikringsselskap.

Kort oppsummert

• Byggskadeforsikring er et forsikringsprodukt, mens garantien etter bustadoppføringslova § 12 er lovbestemt i nyere boliger.
• Garantien gjelder i fem år og kan brukes av en senere kjøper.
• Ny bolig solgt av næringsdrivende innen seks måneder etter fullføring gir garanti etter avhendingslova § 2-11.
• Hva byggskadeforsikringen dekker, står i vilkårene, ikke i loven.
• Reklamer skriftlig, ta vare på dokumentene og meld skaden til både garantistiller og forsikring.