Salgsoppgaven lovet lave fyringskostnader

Når lovnaden om fyringskostnader er bindende

Boligen har en mangel når den ikke svarer til opplysninger fra selgeren, eller til opplysninger i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på selgerens vegne. Vilkåret er at opplysningen kan antas å ha virket inn på avtalen, og at den ikke ble rettet tydelig i tide (avhendingslova § 3-8).

Det betyr at ordlyden teller. En setning som «fyringsutgiftene er lave» er vag og lett å bortforklare. Et bestemt årlig beløp, en oppgitt forbrukstall eller en påstand om at boligen «koster nesten ingenting å varme opp», er tydeligere. Har megleren skrevet tallet på selgerens vegne, gjelder det som om selgeren selv hadde skrevet det.

Legg også merke til hva tallet bygger på. Står det «basert på tidligere eiers forbruk», er det en opplysning om hva som var brukt, ikke en garanti for hva du får.

Hvorfor regningen din kan være høyere uten at det er en mangel

Fyringskostnader avhenger av mye du selv bestemmer: hvor mange som bor der, hvilken temperatur du holder, hvor mye du er hjemme og hvilken strømavtale du har. Prisene på strøm og ved svinger også fra år til år. At du bruker mer enn forrige eier, er derfor ikke i seg selv bevis på at opplysningen var feil.

Det som kan være en mangel, er at tallet aldri kunne stemme. Var forbruket regnet ut for en mindre bolig eller for et anlegg som ikke ble brukt slik salgsoppgaven beskrev, var opplysningen misvisende. Det samme gjelder om selgeren oppga forbruk med en varmekilde som deretter viste seg å være ute av drift.

Spør derfor selgeren om dokumentasjon for tallene: strømregninger, vedforbruk og fakturaer. Uten grunnlag er det vanskelig å vise at noe er galt.

Slik gikk det for Ingrid

Ingrid kjøpte en enebolig der salgsoppgaven skrev at oppvarmingen «koster i snitt under halvparten av det som er vanlig for tilsvarende bolig». Første vinter kom strømregningen på et nivå hun syntes var langt over hva hun hadde regnet med.

Hun ba om forbruksdata fra strømselskapet for de siste årene og sammenlignet med det selgeren hadde oppgitt. Forbruket til selgeren hadde vært nesten det samme som hennes eget, så avviket kom av at selgeren hadde regnet med en vedovn som ikke ble brukt på flere år og som hadde en utette pipe.

Ingrid sendte kravet skriftlig med dokumentasjonen. Selgeren hevdet at tallene bare var veiledende, men megleren erkjente at setningen var hentet fra selgerens egne opplysninger. Saken endte med et prisavslag som dekket en del av differansen, men langt mindre enn det Ingrid først krevde.

Energiattesten og tilstandsrapporten sier noe om saken

Eieren skal legge fram energiattest for kjøperen før avtale om salg inngås. Energimerket viser energikarakteren på en skala fra A til G, og attesten består av energimerke, tiltaksliste og dokumentasjon av opplysningene. Mangler attesten, kan du få laget en for selgerens regning innen ett år etter avtalen.

Sjekk om energimerket i salgsoppgaven stemmer med det du fant senere. Avviker det, og har avviket noe å si for det selgeren lovet om fyringskostnader, styrker det saken din. Tilstandsrapporten skal også beskrive varmesentraler og spørre etter alder og service, og står det avvik der, kunne du ikke regne med de lave kostnadene selgeren beskrev (avhendingslova § 3-10 første ledd).

Hva som gjelder ved feil energimerke, står i Energimerket stemmer ikke med virkeligheten – betyr det noe?.

Hva du kan kreve, og hva som er realistisk

Er det en mangel, kan du kreve prisavslag som hovedregel tilsvarende det det koster å rette feilen (avhendingslova § 4-12). Har lovnaden vært en garanti fra selgeren, kan du også kreve erstatning for indirekte tap som høyere løpende kostnader (avhendingslova § 4-14 andre ledd). Uten garanti må du vise at selgeren var skyld i den uriktige opplysningen.

Realistisk er ofte et prisavslag som svarer til det det koster å få boligen dit selgeren sa den var, for eksempel en bedre pumpe eller tetting av pipa. Sammenligning av regninger alene rekker sjelden langt.

Meld skriftlig fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget avviket (avhendingslova § 4-19). Hvordan salgsoppgaven fungerer som opplysning, er forklart i Salgsoppgaven som bindende opplysning. For hele temaet om varme og ventilasjon, se pilaren Varme og ventilasjon virker ikke etter boligkjøp. Lignende lovnader om solceller er omtalt i Solcellene og batteriet leverer ikke det som ble lovet.

Kort oppsummert

• Når salgsoppgaven lovet lave fyringskostnader, avgjør ordlyden og dokumentasjonen om du har et krav.
• Høyere regninger enn forrige eier er ikke bevis for en mangel, fordi forbruket avhenger av hvordan du bruker boligen.
• Et bestemt tall eller en tydelig påstand om fyringskostnader er sterkere enn et vagt anslag.
• Be om forbruksdata og fakturaer, og sammenlign med det som sto i salgsoppgaven.