Hvem betaler for drenering rundt hele rekkehusrekka i sameiet?
Sameiet betaler som hovedregel for drenering rundt hele rekkehusrekka, og regningen er en felleskostnad som deles etter sameiebrøken. Sameiet skal holde fellesarealene og bygningen forsvarlig ved like (eierseksjonsloven § 33), og felleskostnader fordeles etter sameiebrøken (§ 29). Vedtektene kan ha en annen fordeling hvis de som berøres, uttrykkelig har sagt seg enige. Ligger deler av dreneringen i en hage som er tilleggsdel til en seksjon, bør vedtektene og seksjoneringen sjekkes.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem betaler for drenering i et rekkehussameie
Drenering er et anlegg av rør og masser rundt grunnmuren som leder vann vekk fra bygningen. Rundt en rekke sammenbygde hus går dreneringen ofte i ett strekk forbi flere husvegger. Den hører til selve eiendommen og bygningen, ikke til de enkelte hjemmene innvendig.
Sameiet skal holde utvendige og innvendige fellesarealer, inkludert bygningen og felles installasjoner, forsvarlig ved like (eierseksjonsloven § 33). Vedlikeholdet skal utføres slik at skader på fellesarealene og de enkelte bruksenhetene forebygges. Plikten omfatter også reparasjon og utskifting når det er nødvendig, og det som ikke ligger under den enkelte seksjonseierens vedlikeholdsplikt etter § 32. Når dreneringen ligger i grunnen rundt bygningen og ikke inne i noen bruksenhet, er det sameiets ansvar, og kostnaden er en felleskostnad.
Slik fordeles regningen
Kostnader som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader. De skal fordeles etter sameiebrøken, altså hver seksjons forholdsmessige eierandel (eierseksjonsloven § 29). Har alle åtte seksjoner brøken 1/8, betaler hver av dem en åttedel av regningen.
Det finnes to veier bort fra dette:
- Særlige grunner kan gi fordeling etter nytte for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk. Det er et snevert unntak og krever gode grunner.
- Vedtektene kan fastsette en annen fordeling hvis de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige i det.
At de to endehusene har hatt mest fuktproblemer, er ikke i seg selv nok til å gi dem en lavere andel av regningen. Dreneringen sikrer hele rekka, og alle seksjonene har nytte av at bygget holdes tørt.
Vil sameiet endre nøkkelen for framtidige kostnader, er det en endring av vedtektene. Vedtekter kan bare fastsettes eller endres på årsmøtet, med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene hvis ikke loven krever mer (§ 27). En annen fordeling enn sameiebrøken krever i tillegg at de som berøres, uttrykkelig er enige.
Selve betalingen skjer normalt gjennom akontobeløpet. Er det ikke satt av penger, kan årsmøtet fastsette et høyere beløp i en periode. Betaler en eier ikke sin del, har de andre panterett i seksjonen for kravet, opp til et tak på to ganger folketrygdens grunnbeløp (§ 31).
Når en del av dreneringen ligger i en tilleggsdel
En bruksenhet kan ha utvendige arealer, og en tilleggsdel er den delen av bruksenheten som ikke er hoveddel (§ 4). Er hagen utenfor et hus seksjonert som tilleggsdel til den seksjonen, vil deler av dreneringen kunne ligge i en seksjonseiers egen tilleggsdel. Seksjonseierens vedlikeholdsplikt omfatter tilleggsdeler til bruksenheten (§ 32 første ledd), men loven sier ikke uttrykkelig hvor en drenering som ligger i en tilleggsdel, hører hjemme. Dreneringen er et anlegg for hele bygningen, og drift og vedlikehold av eiendommen hører til styrets oppgaver (§ 57).
Skal du vite sikkert hvem som skal betale, må du lese seksjoneringssaken og vedtektene. Der kan det stå en annen ansvarsdeling, og slik avtale er bindende for de som har sagt seg enige i den.
Hvem bestemmer at arbeidet skal gjøres
Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen i samsvar med lov, vedtekter og årsmøtets beslutninger (§ 57). Er arbeidet stort, og økonomien krever lån eller høyere innbetaling, er det normalt årsmøtet som må vedta det. Beslutninger tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis loven eller vedtektene ikke krever mer (§ 49).
Et flertall kan likevel ikke ta beslutninger som gir noen seksjonseiere en urimelig fordel på andres bekostning (§ 40). Det gjelder både hvem som får arbeidet først, og hvordan regningen deles.
Lunden rekkehussameie
Lunden rekkehussameie har åtte seksjoner med lik sameiebrøk. Fatima eier nummer 8, enden av rekka. Etter flere vårflommer kommer det fukt i kjelleren hennes og i seksjon 1. Et firma ser på saken og anbefaler å grave opp og skifte drenering rundt hele rekka. Tilbudet er på 640 000 kroner.
Årsmøtet vedtar arbeidet med vanlig flertall. Hver seksjon skal betale 80 000 kroner, en åttedel. Seksjon 4 midt i rekka protesterer. Der har det aldri vært fukt, og eieren mener at hun ikke bør betale like mye. Styret svarer at dreneringen er fellesareal, at § 29 setter sameiebrøken som hovedregel, og at vedtektene ikke sier noe annet. Fordelingen står fast.
Fatima har også et eget spørsmål. Fuktskaden i kjelleren hennes kom før arbeidet, fordi sameiet ikke gjorde noe etter første varsel. Her kan hun vurdere erstatningsansvar for sameiet etter § 35, som krever at sameiet kan lastes for å ha unnlatt vedlikeholdet.
Når sameiet har ventet for lenge
Et sameie som ikke oppfyller vedlikeholdsplikten sin etter § 33, skal erstatte tap dette påfører seksjonseierne gjennom skader på bruksenhetene (§ 35). Sameiet slipper ansvar hvis det kan sannsynliggjøre at mangelen skyldes en hindring utenfor dets kontroll, som det ikke var rimelig å regne med eller overvinne.
Det betyr at du bør varsle styret skriftlig når du ser tegn på fukt eller vann ved grunnmuren. Et skriftlig varsel viser når styret fikk vite om problemet, og det gjør det lettere å vurdere ansvar hvis skaden vokser.
Kort oppsummert
- Drenering rundt hele rekkehusrekka er som hovedregel sameiets ansvar, og kostnaden er en felleskostnad.
- Regningen fordeles etter sameiebrøken, med mindre særlige grunner eller en vedtektsbestemmelse som de berørte har sagt seg enige i, gir en annen fordeling.
- Ligger deler av dreneringen i en hage som er tilleggsdel, må vedtektene og seksjoneringen sjekkes.
- Vanlig flertall på årsmøtet kan vedta arbeidet, men et flertall kan ikke gi noen en urimelig fordel.
- Venter sameiet for lenge og skader oppstår i bruksenheter, kan sameiet bli erstatningsansvarlig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.