Sameiet har ansvaret for å vedlikeholde fellesarealene, utearealene og selve bygningen: tak, fasader, bærende konstruksjoner, felles rør og ledninger, trapperom, kjeller og alt annet som ikke hører til den enkelte bruksenheten. Plikten følger av eierseksjonsloven § 33 og finansieres av alle seksjonseierne i fellesskap gjennom felleskostnadene. I tillegg har sameiet – litt overraskende for mange – ansvaret for å skifte ut vinduer, ytterdører og sluk når de er utslitt.

Styreleder Kari og kjellerlukten

I Sameiet Granlia har flere beboere klaget over mugglukt i kjellerbodene. Styreleder Kari får først en teori servert på fellesvaskeriet: «Det er sikkert noen som lagrer fuktige ting i boden sin.» Men da styret får en byggmester til å se på saken, er dommen klar – dreneringen rundt bygget er fra 1972 og har sluttet å gjøre jobben sin. Grunnvann presser seg inn gjennom grunnmuren.

Nå er det ingen tvil om hvem som må handle. Drenering og grunnmur er en del av bygningskroppen, og dermed sameiets ansvar. Kari kan ikke sende regningen til dem som har boder langs ytterveggen, og hun kan heller ikke la saken ligge: Vedlikeholdsplikten er en plikt, ikke en mulighet. Styret innhenter tilbud, årsmøtet vedtar finansieringen, og gravemaskinene kommer i mai.

Hva som ligger i sameiets sfære

Eierseksjonsloven § 33 pålegger sameiet å holde utearealer, fellesarealer og bygningen for øvrig forsvarlig ved like. Det dekker i praksis:

Bygningskroppen

  • Tak og taktekking, takrenner og nedløp
  • Fasader og yttervegger, inkludert utvendig maling og puss
  • Bærende konstruksjoner: bjelkelag, søyler, betongdekker og grunnmur
  • Drenering og fuktsikring

Felles installasjoner

  • Felles rør: stigeledninger for vann, felles avløpsledninger og bunnledninger
  • Felles elektrisk anlegg frem til den enkelte enhets opplegg
  • Fyringsanlegg, ventilasjonsanlegg og andre felles tekniske anlegg
  • Heis, brannvarslingsanlegg og felles belysning

Fellesarealer og uteområder

  • Trapperom, inngangspartier, korridorer, loft og kjeller
  • Vaskerom, sykkelrom og andre fellesrom
  • Gårdsplass, grøntanlegg, lekeplass og parkeringsareal på fellesgrunn
  • Balkongenes konstruksjon og utside

Utskiftingene som overrasker

Sameiet skal dessuten skifte ut sluk, vinduer og ytterdører til bruksenhetene når utskifting er nødvendig. Den enkelte eier står for det daglige vedlikeholdet av disse, men når vinduet er ferdig som vindu, er det fellesskapets regning. Grunnen er praktisk: Utskifting av vinduer og sluk bør skje samlet og fagmessig, ikke stykkevis etter hver enkelt eiers lommebok og smak.

En plikt – ikke et valg

Sameiets vedlikeholdsplikt er ikke noe årsmøtet kan stemme bort. Fellesskapet kan velge når og hvordan – male fasaden i år eller neste år, velge billig eller dyr løsning – men det kan ikke velge om. Et sameie som lar taket forfalle, bryter loven overfor sine egne medlemmer.

Og her kommer alvoret inn: Forsømmer sameiet vedlikeholdet og en seksjonseier lider tap som følge av det – for eksempel fuktskader i en leilighet under et utett tak – kan eieren kreve erstatning av sameiet etter § 35. Det gjelder uten at noen i styret må ha opptrådt uaktsomt. For styremedlemmer betyr det at utsettelse av kjent vedlikehold aldri er en gratis beslutning; regningen kommer, gjerne med renter i form av følgeskader.

Hvordan jobben faktisk gjøres

Det er styret som utøver sameiets vedlikeholdsansvar i det daglige. Et velfungerende styre pleier å ha tre verktøy:

  1. Tilstandsvurdering. En fagkyndig gjennomgang av bygget hvert femte til tiende år gir oversikt over hva som må gjøres når.
  2. Vedlikeholdsplan. En langsiktig plan gjør at store løft – tak, fasade, rørutskifting – kan planlegges og finansieres i ro, i stedet for å komme som sjokk.
  3. Løpende avviksbehandling. En fast rutine for å motta og følge opp meldinger fra beboerne. Den mugglukten noen nevner i forbifarten, kan være det første symptomet på et dyrt problem.

Større vedlikeholdstiltak vedtas gjerne på årsmøtet, særlig når de krever ekstraordinær innbetaling eller låneopptak. Men ordinært vedlikehold ligger innenfor styrets myndighet – styret trenger ikke årsmøtevedtak for å reparere et lekk tak, og bør ikke vente på et heller.

Hva du som seksjonseier kan gjøre

Selv om ansvaret er sameiets, er du ikke tilskuer. Tre konkrete råd:

  • Meld fra skriftlig når du oppdager noe som kan være sameiets ansvar – fuktflekker, sprekker, løse takstein. Skriftlighet gir sporbarhet, og det gjør at sameiet ikke senere kan si at problemet var ukjent.
  • Følg opp hvis ingenting skjer. Et purret varsel er dokumentasjon den dagen forsømmelsen eventuelt blir et erstatningsspørsmål.
  • Bruk årsmøtet. Der kan du fremme forslag om vedlikeholdstiltak og stille styret spørsmål om planene.

I Granlia kostet dreneringen 1,4 millioner kroner fordelt etter eierbrøk. Ingen jublet over fakturaen – men bodene ble tørre, og verdien av samtlige seksjoner sto seg. Det er sameiets vedlikeholdsansvar i praksis: alle betaler litt, for at ingen skal tape mye.