Må jeg betale alt til utbyggeren når boligen har mange mangler?
Nei, du må ikke betale alt når boligen har mange mangler. Du kan holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet ditt, og resten skal du betale. Loven setter ingen prosentsats. Beløpet må svare til det du kan kreve for alle manglene til sammen, for eksempel kostnaden ved å rette dem. Utbyggeren kan ikke bruke antallet mangler som grunn til å kreve hele summen, men du kan heller ikke holde igjen mer enn kravet tilsier.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Resten av vederlaget skal du betale
Mange mangler gjør ikke automatisk at hele sluttbetalingen kan holdes igjen. Er betalingstiden ikke avtalt, skal du betale når utbyggeren krever det etter overtakelsen, og utbyggeren får krav på sluttoppgjør ved overtakelsen (§ 46). Det du ikke har noe krav mot utbyggeren for, skal du altså betale i tide. Gjør du ikke det, kan utbyggeren kreve forsinkelsesrente (§ 59).
Den delen du har krav på å holde igjen, er det loven kaller så mye som er nødvendig for å sikre kravet ditt (§ 31). Utbyggeren kan ikke bruke antallet mangler til å kreve hele summen, og du kan ikke bruke antallet til å slippe å betale. Er det avtalt at sluttoppgjøret skal være betalt før overtakelsen, kan du sette den omstridte delen inn på en konto som du og utbyggeren bare kan disponere sammen, og betalingen regnes da som gjort når resten er betalt (§ 49). Kjøper du bolig med tomt, har du ellers ikke krav på overtakelse før det avtalte er betalt (§ 55).
Slik regner du ut beløpet når det er mange mangler
Lag en liste over hver enkelt mangel og sett et beløp på hver. Utgangspunktet er hva det koster å rette feilen. Du kan kreve at utbyggeren retter mangelen, med mindre rettingen vil koste eller være til ulempe i et forhold som ikke står i rimelig stilling til det du oppnår. Skade som mangelen har ført til på arbeidet, skal også rettes hvis den er en nærliggende og påregnelig følge av mangelen.
Utbyggeren har selv rett til å rette mangelen hvis det kan skje uten vesentlig ulempe for deg. Nekter du ham å rette når han har rett til det, kan du ikke senere kreve prisavslag for den samme feilen. Blir mangelen ikke rettet slik loven krever, kan du kreve prisavslag. Prisavslaget skal som hovedregel svare til det det koster deg å få mangelen rettet (§ 33). Blir den kostnaden urimelig høy i forhold til hva mangelen betyr for deg, svarer prisavslaget i stedet til verdireduksjonen, men minst til det utbyggeren sparte på å levere med feil. En byggekyndig kan sette tall på det.
I tillegg kan du ha krav på erstatning for økonomisk tap som mangelen har ført til, for eksempel utgifter til å bo et annet sted mens gulvet rives opp. Bustadoppføringslova gir her erstatning uten at du må bevise at utbyggeren er skyld i feilen, men tapet må være noe en rimelig kunne regne med som en mulig følge av mangelen (§ 35 og § 36).
Dokumenter hvert punkt. Tilbud fra en annen håndverker, en rapport fra en byggekyndig, bilder og kvitteringer gjør at du kan stå for beløpet du holder igjen. Utbyggeren skal bære utgiftene til å konstatere mangelen når den rettes.
Det som ikke skal regnes med
Noe av det du ser som en feil, er ikke en mangel. Det er ikke mangel hvis avviket kommer av forhold på din side, for eksempel at du selv valgte en billigere løsning enn den utbyggeren anbefalte, eller at du har skadet noe etter overtakelsen.
Retting er normalt for utbyggerens regning, men han kan kreve pristillegg for arbeid og materialer som ikke var med i prisen, og som ville ha vært nødvendige selv om boligen ikke hadde hatt feil. Slikt kan trekkes ut av beløpet du holder igjen.
Anne og Jonas
Anne og Jonas Lund kjøper en leilighet for 4 600 000 kroner. Sluttbetalingen er 460 000 kroner. Ved overtakelsen er det tre synlige mangler: fukt i badegulvet, en ventilasjonskanal som ikke er koblet til, og en parkett som har sprukket ved terskelen. De innhenter tilbud. Fukten koster 85 000 kroner å utbedre, ventilasjonen 40 000 kroner og parketten 25 000 kroner. Til sammen blir det 150 000 kroner.
Utbyggeren krever hele sluttbetalingen og sier at manglene er småting. Anne og Jonas betaler 310 000 kroner, holder igjen 150 000 kroner og sender utbyggeren en oversikt med de tre tilbudene og en frist for retting.
Etter to uker er ventilasjonen koblet til og parketten byttet. Anne og Jonas betaler da 65 000 kroner av det de holdt igjen. De siste 85 000 kroner beholder de til badet er tørket og testet.
Hva du skriver til utbyggeren
Loven stiller ikke krav til formen på tilbakeholdet, men en skriftlig melding gjør saken enklere å bevise. Meldingen bør inneholde en oversikt over manglene, beløpet du holder igjen for hver av dem, hvordan du har kommet frem til tallet, og en frist for retting. Skriv også hvor mye du betaler nå og når.
Rett meldingen til den som har kontrakten med deg, og send den på en måte du kan dokumentere. Sendes en melding på forsvarlig måte, kan du gjøre gjeldende at den er gitt i tide selv om den kommer for sent frem eller ikke kommer frem (§ 5).
Når kravet er større enn det du har igjen å betale
Er skadene så store at kravet overstiger det du har igjen å betale, er tilbakehold ikke nok. Da står du igjen med et krav mot utbyggeren som du må følge opp, og garantien utbyggeren har stilt, kan komme inn. Garantien gjelder i fem år etter overtakelsen. Les mer om den under hva er garantien etter bustadoppføringslova § 12.
Reklamer skriftlig på alle manglene, selv om du allerede har holdt tilbake penger for dem. Tilbakehold er ikke det samme som å ha sagt fra.
Kort oppsummert
- Har boligen mange mangler, skal du betale det utbyggeren har krav på, og kan holde tilbake så mye som er nødvendig for å sikre kravene dine.
- Loven har ingen prosentsats. Du legger sammen retting, prisavslag og erstatning for alle manglene.
- Dokumenter hvert punkt med tilbud, bilder og rapporter.
- Krever utbyggeren hele kjøpesummen og kaller manglene småting, svarer du med tallene dine.
- Når en mangel er rettet, betaler du den delen du holdt igjen for den.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.