Tomtefesteloven

§ 42 — Framfeste: når bortfesteren selv bare leier grunnen

Framfeste er en sjelden konstruksjon der bortfesteren ikke eier grunnen selv, men leier den og fester den videre. Her er reglene.

Kort svar

Framfeste er der bortfesteren ikke eier grunnen, men selv leier den og leier (fester) den videre til deg. For nye festeavtaler om bolig og fritid skal grunneieren også være part i avtalen. Dine rettigheter om innløsning og lenging gjelder også overfor grunneieren.

Paragraftekst

Med framfeste er i lova her meint festehøve der bortfestaren berre har leigerett til tomta. I nye festeavtaler må både grunneigaren og den som har leigerett til grunnen vere partar på bortfestarsida, dersom det skal festast bort tomt til bustadhus eller fritidshus. Tomter til andre føremål kan festast bort av den som har leigerett til grunnen, så langt det er i samsvar med rettsgrunnlaget til leigaren. I festeavtaler inngått etter 1975, men før lova her tek til å gjelde, kan festaren ved framfeste gjere føresegnene om minste festetid gjeldande i høve til grunneigaren utan omsyn til om leigetida er ute etter leigeavtala mellom frambortfestaren og grunneigaren. Ved feste av tomt til bustadhus eller fritidshus gjeld reglane om innløysing og lenging i kapittel VI også i høvet mellom festaren og grunneigaren. Så langt ikkje anna fylgjer av avtale, gjeld føresegnene i §§ 40 og 41 tilsvarande mellom festaren og grunneigaren utan omsyn til når festeavtala er inngått, likevel slik at krav om at grunneigaren skal ta over hus og faste tilskipingar berre kan setjast fram når leigaren ikkje sjølv ynskjer å ta over hus og faste tilskipingar og heller ikkje har rimeleg grunn til å setje seg imot at grunneigaren får ta over.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Framfeste er en konstruksjon i to ledd: grunneier leier til mellomledd, og mellomledd fester videre til deg. Loven sørger for at du ikke sitter uten rettigheter selv om den umiddelbare bortfesteren din egentlig ikke eier tomten.

For nye bolig- og fritidshusavtaler: grunneieren må delta som part på bortfestersiden. Det sikrer at du har en direkte relasjon til den som faktisk eier grunnen.

For innløsning og lenging: dine rettigheter gjelder direkte overfor grunneieren, ikke bare overfor mellomleddets leietaker. Selv om det er et ekstra ledd i konstruksjonen, er du like godt beskyttet.

Eksempel

Vanlige feil

Ikke sjekke hvem som faktisk eier grunnen
Tro at man ikke har innløsningsrett fordi bortfesteren bare er leietaker av grunnen

Hva bør du gjøre?

Dumme spørsmål

Hvem kan jeg klage til hvis det er framfeste?

Du har rettigheter overfor begge — den umiddelbare bortfesteren og grunneieren — avhengig av hva saken gjelder. Rådfør deg med en advokat ved tvil.