Tomtefesteloven

§ 41 — Hva får du betalt hvis bortfesteren overtar huset?

Er bortfesteren den som krever overtakelse av huset, betales gjenanskaffelseskost minus slitasje. Er du den som krever det, betales huset til den verdien det har for bortfesteren.

Kort svar

Vederlaget ved overtakelse avhenger av hvem som krever det: krever bortfesteren overtakelse, betales gjenkjøpsprisen minus verdifall for alder og bruk. Krever du det, betales bare det huset er verdt for bortfesteren. Fastsettes prisen ikke ved enighet, avgjøres den ved skjønn.

Paragraftekst

Når bortfestaren krev overtaking, skal vederlaget setjast til det det ville koste å føre opp tilsvarande hus og tilskipingar på tomta på overtakingstida, med frådrag for verdmink på grunn av alder og bruk i festetida. Når festaren krev overtaking, skal vederlaget setjast til det verdet husa og tilskipingane har for bortfestaren. Er årsaka til avviklinga mishald frå festaren eller ei oppseiing frå festaren som ikkje har samanheng med meir tyngjande festevilkår, kan vederlaget setjast lågare. Festaren kan krevje ei rimeleg godtgjersle for verdauke som festaren har tilført tomta med eigne tiltak eller med tilskott til tiltak som er gjort av bortfestaren eller andre. Fastsetjing av vederlag etter denne paragrafen høyrer under skjønn, om partane ikkje har avtalt eller vert samde om ein annan avgjerdsmåte. Den parten som har kravd overtaking, kan gå frå kravet så framt han eller ho seier frå om det innan fire veker etter at vederlaget er endeleg fastsett.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Det er et asymmetrisk system — hvem som krever overtakelse påvirker prisen:

Bortfesteren krever overtakelse: du skal ha "gjenanskaffelseskost minus slitasje". Det vil si: hva ville det koste å bygge et tilsvarende hus i dag, minus verdifallet for at huset er gammelt og brukt. Prinsippet er at du ikke skal tape på at bortfesteren "tvinger" seg til overtakelse.

Du krever overtakelse: du får bare hva huset er verdt for bortfesteren — altså dets subjektive nytteverdi for ham. Har du misligholdt festet eller sagt det opp uten at vilkårene ble tyngre, kan prisen settes enda lavere.

I begge tilfeller kan du kreve godtgjørelse for verdiøkende tiltak du selv har bidratt med på tomten.

Angrefrist: er prisen fastsatt ved skjønn og prisen er ugunstig, kan du trekke kravet om overtakelse innen fire uker etter endelig fastsettelse.

Eksempel

Vanlige feil

Ikke dokumentere egne verdiøkende tiltak — disse kan gi deg mer betalt
Glemme fire-ukers angrefristen

Hva bør du gjøre?

Krev skjønn dersom dere ikke er enige om vederlaget. Dokumenter alle tiltak du har gjort på tomten og i huset, med kostnader og datoer. Ta vare på kvitteringer.

Dumme spørsmål

Hvem bestemmer hva huset er verdt?

Partene forsøker å bli enige. Lykkes det ikke, avgjøres det av skjønnsretten (tingretten).

Hva er gjenanskaffelseskost?

Hva det ville koste å bygge et tilsvarende hus i dag. For et eldre hus vil nedslaget for alder og slitasje ofte være betydelig.