Forlengelse etter 2015: slik beregnes ny festeavgift
Etter en forlengelse av festet, når festetiden er ute og tomta ikke er innløst, kan bortfesteren kreve festeavgiften regulert én gang til 2 prosent av tomteverdien (reglene gjelder fra 1. juli 2015), med fradrag for verdi festeren selv har tilført. Avgiften kan likevel ikke settes høyere enn et tak per dekar, som er 9 000 kroner justert med konsumprisindeksen fra 1. januar 2002, eller det vanlig regulering etter pengeverdien ville gitt, om det er høyere. Bortfesteren må sette fram kravet innen tre år etter at festetiden er ute. Ny regulering etter samme regel kan tidligst kreves etter 30 år.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om ny festeavgift ved forlengelse
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneNår festetiden er ute for en bolig- eller fritidstomt og tomta ikke innløses, løper festet videre på samme vilkår som før (§ 33). Bortfesteren kan likevel kreve regulering etter § 15 fjerde ledd. Det er denne regelen som gjelder forlengelse etter 2015: endringsloven trådte i kraft 1. juli 2015. Forlenget feste varer deretter til festeren selv sier det opp (§ 7).
Etter § 15 fjerde ledd kan bortfesteren kreve at den årlige festeavgiften reguleres én gang slik at den svarer til 2 prosent av tomteverdien. Fra tomteverdien trekkes verdiøkning festeren har tilført tomta med egne tiltak eller med tilskudd til tiltak andre har gjort. Tomteverdien kan ikke settes høyere enn det tomta kan selges for om det bare er tillatt å sette opp de husene som allerede står der.
Slik beregnes festeavgiften ved forlengelse
Beregningen går i flere trinn. Først fastsettes tomteverdien på det tidspunktet bortfesteren krever regulering. Så trekkes verdiøkning du selv har bidratt til, for eksempel veg, vann og avløp du har bekostet, fra. Av resultatet beregnes 2 prosent.
Deretter sammenlignes beløpet med taket. Bortfesteren kan ikke kreve avgiften regulert høyere enn et høyestebeløp per dekar per år, eller til det beløpet vanlig regulering etter pengeverdien ville gitt. Høyestebeløpet er 9 000 kroner, justert ved hvert årsskifte etter 1. januar 2002 etter endringen i pengeverdien. Beløpet gjelder per dekar, og det gjelder også om tomta er mindre enn ett dekar. En tomt på 0,6 dekar har altså samme tak som en tomt på 1 dekar.
Pengeverdien måles med konsumprisindeksen fra Statistisk sentralbyrå. Det faktiske taket i dag finner du ved å regne 9 000 kroner opp med indeksen fra 2002.
Loven har et unntak fra taket: avgiften kan settes høyere i den grad det er nødvendig av hensyn til bortfesterens vern etter Den europeiske menneskerettskonvensjonens første tilleggsprotokoll artikkel 1. Loven sier at avgiften bare kan settes høyere i den grad det er nødvendig for dette hensynet.
hyttetomten til Jorunn
Jorunn Bakke har festet en fritidstomt på 0,9 dekar. Festetiden gikk ut i fjor, og hun har ikke krevd innløsning. Festeavgiften har vært 5 400 kroner i året. Bortfesteren Svein Aune krever ny avgift etter § 15 fjerde ledd.
Svein mener tomta er verdt 1 900 000 kroner. Jorunn har selv bekostet veg og vann til tomta for 150 000 kroner. Grunnlaget blir 1 900 000 minus 150 000, altså 1 750 000 kroner. To prosent av det er 35 000 kroner.
Så kommer taket. Anta at 9 000 kroner justert med indeksen siden 2002 er 20 000 kroner (tallet er et regneeksempel, finn selv det riktige). Avgiften kan da ikke bli høyere enn 20 000 kroner i året, selv om 2 prosent av tomteverdien gir 35 000. Jorunn skal altså betale 20 000 kroner i stedet for 5 400, og det er den nye avgiften som gjelder videre. Hadde vanlig regulering etter pengeverdien gitt et høyere beløp enn 20 000, kunne Svein kreve det.
Frister og hvem som kan kreve hva
Bortfesteren må sette fram kravet innen tre år etter at festetiden er ute. Kommer kravet senere, har han ikke rett til regulering etter fjerde ledd. Retten gjelder heller ikke hvis det er avtalt at festeren kan kreve lenging, og avtalen sier at bortfesteren ikke kan kreve regulering utover endringen i pengeverdien.
Når avgiften er regulert én gang etter fjerde ledd, kan partene kreve ny regulering etter samme bestemmelse når det er gått 30 år siden forrige. Blir dere ikke enige om ny avgift, og har ikke avtalt noen annen måte å avgjøre det på, avgjøres saken ved skjønn. Ved skjønn etter § 15 skal det alltid være to skjønnsmedlemmer.
Et krav om regulering kan bare gjelde framtidige terminer. Du skal altså ikke betale ny avgift for tiden før bortfesteren satte fram kravet.
Avtaler som ble forlenget før 2015
For avtaler som var forlenget på samme vilkår før loven trådte i kraft 1. juli 2015, ga overgangsregelen i endringsloven bortfesteren adgang til å kreve regulering etter fjerde ledd frem til 1. januar 2018. Den fristen er ute.
Er du usikker på hvilken regel som gjelder for din forlengelse, har datoen for forlengelsen betydning. Les også om hvorfor tomtefesteloven ble endret i 2015 og om høyestebeløpet per dekar. Regelen står i tomtefesteloven § 15.
Kort oppsummert
- Ved forlengelse etter 2015 kan bortfesteren kreve festeavgiften regulert én gang til 2 prosent av tomteverdien, med fradrag for verdi festeren har tilført.
- Taket er 9 000 kroner per dekar per år, justert med konsumprisindeksen fra 1. januar 2002, også for tomter under ett dekar.
- Kravet må settes fram innen tre år etter at festetiden er ute, og gjelder bare framtidige terminer.
- Ny regulering etter samme regel kan kreves når det er gått 30 år, og uenighet avgjøres ved skjønn.
- For avtaler som ble forlenget før 1. juli 2015, var fristen for slik regulering 1. januar 2018.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.