Tomtefesteloven

§ 23 — Hva er en mangel ved festetomten?

Tomten har en mangel når den ikke er slik du hadde grunn til å forvente — basert på avtalen, opplysninger du fikk, og forholdene ellers.

Kort svar

Det foreligger en mangel ved festetomten hvis tomten ikke har de egenskapene du hadde grunn til å forvente. Du kan ikke påberope deg som mangel noe du burde ha oppdaget ved en vanlig undersøkelse. Og at tomten er litt mindre enn du trodde, er bare en mangel hvis arealet er vesentlig mindre enn det bortfesteren oppga.

Paragraftekst

Det ligg føre mangel ved tomta dersom tomta ikkje har dei eigenskapane som festaren har grunn til å rekne med ut frå festeavtala, opplysningar gjevne av bortfestaren eller nokon bortfestaren svarar for og tilhøva elles. Festaren kan likevel ikkje gjere gjeldande som mangel noko festaren burde ha oppdaga ved ei vanleg undersøkjing. At tomta er mindre enn festaren rekna med, er ikkje nokon mangel utan når arealet er vesentleg mindre enn opplyst av bortfestaren eller bortfestaren har bore seg særs klanderverdig åt.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

En mangel er et gap mellom det du fikk og det du hadde grunn til å forvente. Forventningene dine baseres på:

Hva avtalen sier

Hva bortfesteren eller selgeren opplyste om tomten

Generelle forhold og hva som er vanlig for den typen tomt

Eksempler på mangler: tomten er forurenset, det finnes en skjult servitutt som begrenser bruken, eller grunnforholdene er dårlige på en måte du ikke fikk vite om.

Undersøkelsesplikten: har du mulighet til å undersøke tomten før du inngår festeavtalen, kan du ikke påberope deg som mangel noe du burde ha funnet. Ser du ved befaring at halvparten av tomten er myr, er det ikke bortfesterens problem.

Areal: en tomt litt mindre enn du trodde er ikke automatisk en mangel. Det kreves at arealet er vesentlig (ikke bare litt) mindre enn opplyst.

Eksempel

Eksempel · Jonas

Jonas fester en hyttetomt. Bortfesteren opplyser at tomten er 800 m². I ettertid viser det seg at tomten bare er 400 m². Det er vesentlig mindre enn opplyst — det er en mangel. Jonas kan kreve prisavslag eller heve avtalen.

Vanlige feil

Tro at enhver skuffelse over tomten er en rettslig mangel
Ikke undersøke tomten ordentlig før inngåelse av festeavtale

Hva bør du gjøre?

Vurder tomten nøye før du inngår festeavtalen. Be om dokumentasjon på areal, grunnforhold og eventuelle heftelser. Oppdager du en mangel etter at festeavtalen er inngått, må du reklamere innen rimelig tid etter § 31.

Dumme spørsmål

Hva er "vesentlig" avvik i areal?

Det finnes ingen fast prosent, men som retningslinje vil et avvik på 10–20 % eller mer typisk anses som vesentlig. Det beror på en konkret vurdering.

Er forurensning i grunnen en mangel?

Ja, hvis du ikke visste om det og ikke burde ha oppdaget det. Kjent forurensning du fikk opplysning om er ikke en mangel.