§ 4-10. Verdsetting av bolig, fritidsbolig og næringseiendom

Skatteloven·LOV-1999-03-26-14

Kort oppsummert

Fast eiendom kan verdsettes lavere enn omsetningsverdi.
Primærbolig 25 prosent, sekundærbolig 100 prosent, næringseiendom 80 prosent av utleieverdi.
Beregnet verdi er areal ganger en kvadratmetersats fastsatt av Skattedirektoratet.
Skattyteren kan kreve at dokumentert omsetningsverdi legges til grunn.

Lovteksten ordrett

§ 4-10. Fast eiendom, herunder andel i boligselskap

(1) Verdien av fast eiendom kan settes lavere enn omsetningsverdien.

(2) Verdien av primærbolig settes til 25 prosent av en beregnet omsetningsverdi. Hvis skattyter krever det, skal verdien settes ned til 25 prosent av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi. Prosentandelen skal likevel være 70 for den delen av den beregnede eller dokumenterte omsetningsverdien som overstiger 14 000 000 kroner.

(3) Verdien av sekundærbolig settes til 100 prosent av en beregnet omsetningsverdi. Hvis skattyter krever det, skal verdien settes ned til 100 prosent av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi.

(4) Beregnet omsetningsverdi etter annet og tredje ledd settes til produktet av boligens areal og en kvadratmetersats. Kvadratmetersatsen settes til en beregnet omsetningsverdi per kvadratmeter, hvor det tas hensyn til boligtype, byggeår, areal og geografisk beliggenhet. Kvadratmetersatsene fastsettes årlig av Skattedirektoratet på grunnlag av beregninger fra Statistisk sentralbyrå.

(5) Verdsetting av boenhet i boligselskap som omfattes av § 7-3, følger reglene i annet og tredje ledd. Øvrig verdi av andel i slikt selskap settes til andelshavers andel av boligselskapets netto formue utenom boenhetene. Innskudd fra andelshaverne kommer ikke til fradrag ved beregningen av boligselskapets formue.

(6) Verdien av fritidsbolig skal settes ned etter krav fra skattyter dersom den overstiger 30 prosent av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi.

(7) Verdien av næringseiendom settes til 80 prosent av eiendommens beregnede utleieverdi. Verdsetting etter første punktum kan foretas ved bruk av differensierte kvadratmetersatser. Hvis skattyter krever det, skal verdien settes ned til 80 prosent av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi.

(8) Departementet kan gi forskrift til utfylling og gjennomføring av denne paragraf.

Kilde: Lovdata — Skatteloven § 4-10

Hva betyr dette?

Paragrafen er unntaket fra hovedregelen om at formue skal verdsettes til full omsetningsverdi. For fast eiendom kan verdien settes lavere, og paragrafen gir egne satser for ulike typer eiendom.

For primærbolig regnes 25 prosent av en beregnet omsetningsverdi. Den delen av verdien som overstiger 14 millioner kroner, tas med med 70 prosent. Sekundærbolig verdsettes til 100 prosent av beregnet verdi. I begge tilfeller kan skattyteren kreve at eiendommens dokumenterte omsetningsverdi legges til grunn i stedet, og prosentsatsen brukes da på den verdien. Skattyteren kan kreve at verdien av en fritidsbolig settes ned når den overstiger 30 prosent av dokumentert omsetningsverdi. Næringseiendom settes til 80 prosent av beregnet utleieverdi, eller av dokumentert omsetningsverdi hvis skattyteren krever det.

Den beregnede omsetningsverdien er areal ganger en kvadratmetersats. Satsen bygger på type bolig, alder, størrelse og beliggenhet. Skattedirektoratet fastsetter den hvert år, og Statistisk sentralbyrå leverer beregningene den bygger på.

Eier du en andel i et boligselskap, følger verdsettingen av boenheten reglene for primær- og sekundærbolig. Resten av andelens verdi settes til din andel av selskapets netto formue utenom boenhetene. Innskudd fra andelshaverne trekkes ikke fra i regnestykket. Boligselskap er her borettslag og boligaksjeselskap som oppfyller vilkårene i § 7-3. Slike selskaper skattlegges ikke som selskaper, men gjennom andelshaverne.

Paragraf 4-1 er hovedregelen om omsetningsverdi per 1. januar i skattefastsettingsåret, med fradrag for gjeld. Andre eiendeler har egne regler: jordbruk, skog og rein i § 4-11, og børsnotert aksje i § 4-12, som i alminnelighet verdsettes til 80 prosent av kursen. Paragraf 4-2 unntar en rekke eiendeler fra formuen, og §§ 4-3 og 4-4 gjelder forpliktelser. Bestemmelsen om varebeholdning og driftsmidler (§ 4-17) og bestemmelsen om gjeldsreduksjon for eiendel med verdsettelsesrabatt (§ 4-19) viser hit. Departementet kan gi forskrift til utfylling.

Eksempel: En skattyter eier både en primærbolig og en sekundærbolig. Primærboligen verdsettes til en fjerdedel av beregnet verdi, mens sekundærboligen verdsettes til hele den beregnede verdien.

Relaterte paragrafer

Alle §§ i skatteloven →