Skatt på utleie av bolig: de fire hovedreglene forklart

Utgangspunktet: utleie er skattepliktig

Skatteloven har én hovedregel: enhver fordel vunnet ved kapital er skattepliktig inntekt (§ 5-1), og avkastning av fast eiendom utenfor virksomhet hører til kapital (§ 5-20). Når du leier ut en bolig, er leien i utgangspunktet inntekt som du skal betale skatt av.

Fra denne regelen er det gjort unntak i skatteloven § 7-2, som gjelder utleie av egen bolig. Hvilken regel som passer for deg, avhenger av om du leier ut en del av boligen eller hele, hvor lenge hvert leieforhold varer og hvor mye du får i leie i løpet av året. Reglene kan deles i fire. Tre av dem er unntak og lettelser, og den fjerde er hovedregelen som gjelder alt annet.

Egen bolig er den boligen du selv bor i. Det som ikke er det, for eksempel en leilighet du eier ved siden av, kaller man ofte sekundærbolig. Hva som regnes som sekundærbolig skattemessig har også betydning for formuesskatten.

Regel 1: Del av egen bolig, minst 30 dager og halvparten egen bruk

Utleieinntekt fra egen bolig er skattepliktig, men ikke når leieforholdet varer sammenhengende minst 30 dager og eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien. Utleieverdien er hva boligen kunne vært leid ut for.

Dette er den klassiske hybelregelen. Bor du i en enebolig og leier ut kjelleren til en student, er leien skattefri så lenge du selv bruker minst halvparten av boligen målt i verdi. Paragrafen setter ingen øvre grense for hvor mye leie som kan være skattefri etter denne regelen.

Det er halvparten av utleieverdien som teller, ikke halvparten av kvadratmeterne. Et leieforhold som varer i tre uker, oppfyller ikke vilkåret om 30 dager.

Eksempel: Nora Lie bor i en tomannsbolig og leier ut underetasjen til en student for 9 500 kroner i måneden. Etasjen utgjør under halvparten av boligens utleieverdi, og leieavtalen varer et helt studieår. Leien er skattefri, og hun kan ikke trekke fra kostnader for utleien.

Regel 2: Hele eller større del av egen bolig, inntil 20 000 kroner

Det andre unntaket i § 7-2 første ledd gjelder når hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret. Da er leien skattefri, uavhengig av om du bruker halvparten selv.

Regelen kan for eksempel brukes av den som er bortreist en periode og leier ut boligen, eller som leier ut hele huset en sommer. Den er knyttet til inntektsåret og beløpet, ikke til antall dager. Går leien over 20 000 kroner i året, gjelder ikke dette unntaket. Passer heller ikke regel 1 eller 3, er leien skattepliktig.

Eksempel: Håkon Ruud leier ut leiligheten sin i tre måneder mens han jobber utenlands, og får 18 000 kroner. Beløpet er under 20 000 kroner, og leien er skattefri. Hadde han fått 24 000 kroner, ville unntaket falt bort.

Regel 3: Korttidsutleie og fritidsbolig, 85 prosent over 15 000 kroner

Ved kort utleie er det en egen regel. Etter § 7-2 annet ledd regnes 85 prosent av utleieinntekten som overstiger 15 000 kroner som inntekt, for fritidseiendom som har vært delvis utleid eller utleid i deler av året. Det samme gjelder leieinntekt fra egen bolig når leieforholdet er kortere enn 30 dager.

Regelen gjør at de første 15 000 kronene ikke regnes med, og at du bare skattlegges for 85 prosent av resten.

Eksempel: Vegard Strand leier ut leiligheten sin i ti dager via en utleieplattform og får 30 000 kroner. Leieforholdene er kortere enn 30 dager. Han regner slik: 30 000 minus 15 000 er 15 000, og 85 prosent av det er 12 750 kroner. Inntekten på 12 750 kroner skattlegges som alminnelig inntekt, og med 22 prosent skatt blir det 2 805 kroner.

Forholdet mellom korttid i egen bolig og fribeløpet er omtalt i artikkelen om korttidsutleie.

Regel 4: Alt annet skattlegges etter vanlige regler

Paragraf 7-2 tredje ledd sier at flermannsboliger og utleiehytter ikke omfattes av paragrafen. Det samme gjelder når utleien av egen bolig regnes som virksomhet. For disse og for sekundærboliger som du leier ut gjelder de alminnelige reglene.

Da er hele leien skattepliktig kapitalinntekt, men du får fradrag for kostnadene du har for å skaffe inntekten. Etter skatteloven § 6-1 første ledd gis det fradrag for kostnad som er pådratt for å erverve, vedlikeholde eller sikre skattepliktig inntekt. Det gjelder blant annet renter på lån til boligen, felleskostnader og vedlikehold. Overskuddet er alminnelig inntekt.

Eksempel: Ingeborg Vik eier en toromsleilighet som er leid ut hele året for 14 000 kroner i måneden. Leien blir 168 000 kroner. Hun betaler renter på 52 000 kroner, felleskostnader på 28 000 kroner og vedlikehold på 15 000 kroner. Til sammen er kostnadene 95 000 kroner. Overskuddet er 73 000 kroner, og skatten med 22 prosent blir 16 060 kroner.

Når utleie går fra skattefri til skattepliktig

Går utleien fra å være skattefri til å bli skattepliktig, har du hatt vedlikeholdsbehov som ikke ga fradrag før. Skatteloven § 7-10 gir ved overgang fra skattefritak til skatteplikt fullt fradrag for vedlikeholdskostnader inntil 10 000 kroner. Fradrag for overskytende beløp reduseres med ti prosent for hvert år det ikke har vært skattepliktig utleieinntekt de siste fem årene. Ved utleie mindre enn halve inntektsåret gis det ikke fradrag for vedlikeholdskostnader.

Slik finner du regelen som passer

Start med spørsmålet om boligen er din egen bolig. Er den ikke det, er du i regel 4. Er den det, ser du på hvor lenge hver leieavtale varer. Varer den under 30 dager, er du i regel 3, med mindre du leier ut hele eller en større del av boligen og årets leie ligger under 20 000 kroner, for da gjelder regel 2.

Varer leieavtalen minst 30 dager, ser du på hvor mye av boligen du bruker selv. Bruker du minst halvparten, er du i regel 1. Bruker du mindre, og leien går over 20 000 kroner, er leien skattepliktig. Regn derfor ikke med skattefrihet for en lengre utleie av hele boligen uten å ha sjekket beløpet.

Har du flere leieforhold i samme år, vurderes hver for seg etter lengden, men 20 000 kroner-grensen gjelder samlet for året.

Utleie og skatten ellers

Utleie påvirker skatten på flere områder. Utleieinntekt er ofte ikke forhåndsutfylt i skattemeldingen, så du må regne med å føre den selv.

Formuesverdien avhenger av hvilken bolig du leier ut. Primærbolig settes til 25 prosent av en beregnet omsetningsverdi, mens sekundærbolig settes til 100 prosent av beregnet omsetningsverdi etter skatteloven § 4-10.

Utleie kan også påvirke skatten når du selger. Gevinst ved salg av bolig er skattefri hvis du har eid den i mer enn ett år og brukt hele eiendommen som egen bolig i minst ett av de to siste årene. Er boligen delvis utleid, gjelder halvpartsregelen i skatteloven § 9-3 tredje ledd. Utleie av hele boligen de to siste årene kan derfor ta fra deg skattefritaket.

Kort oppsummert

• Leie av egen bolig er skattefri hvis leieforholdet varer minst 30 dager og du bruker minst halvparten selv, regnet etter utleieverdien.
• Leier du ut hele eller en større del av egen bolig for inntil 20 000 kroner i året, er leien også skattefri.
• Ved korttidsutleie under 30 dager og for fritidseiendom regnes 85 prosent av leien over 15 000 kroner som inntekt.
• Sekundærboliger, flermannsboliger, utleiehytter og utleie som er virksomhet skattlegges som alminnelig inntekt, med fradrag for kostnader.
• Hva du leier ut, hvor lenge og for hvor mye avgjør hvilken av de fire reglene som passer. Utleie er ofte ikke forhåndsutfylt, så du må føre den selv.