Er boligverdien i skattemeldingen for høy? Slik får du den endret

Slik kommer Skatteetaten fram til boligverdien din

Bolig verdsettes etter skatteloven § 4-10. Utgangspunktet er en beregnet omsetningsverdi. Den settes til produktet av boligens areal og en kvadratmetersats. Satsen tar hensyn til boligtype, byggeår, areal og geografisk beliggenhet, og den fastsettes hvert år av Skattedirektoratet på grunnlag av beregninger fra Statistisk sentralbyrå.

Beregningen sier altså ingenting om standarden i akkurat din bolig. Et nytt bad, en fuktskadet kjeller eller en dårlig tomt påvirker ikke tallet. Satsen bygger på statistikk for boliger av samme type i samme område, ikke på en befaring av din bolig.

Formuesverdien er en prosentandel av denne omsetningsverdien. For primærbolig settes verdien til 25 prosent av omsetningsverdien. For den delen av omsetningsverdien som overstiger 14 millioner kroner, er prosenten 70. For sekundærbolig er prosenten 100. Loven bruker begrepene primærbolig og sekundærbolig uten å definere dem i selve paragrafen. I praksis er primærbolig den boligen du bruker som fast bosted.

Eksempel på de to satsene for primærbolig: Beregnet omsetningsverdi er 16 000 000 kroner. De første 14 000 000 kronene teller med 25 prosent, altså 3 500 000 kroner. De siste 2 000 000 kronene teller med 70 prosent, altså 1 400 000 kroner. Formuesverdien blir 4 900 000 kroner. Skatteetaten regner ut dette tallet på forhånd, og du finner det i skattemeldingen under bolig.

Når verdien kan være for høy

Det finnes flere grunner til at tallet i skattemeldingen kan ligge over det boligen ville gått for i et salg. Arealet kan være registrert for stort, for eksempel fordi kjeller eller loft er regnet med som boareal. Boligen kan være eldre eller i dårligere stand enn gjennomsnittet i området. Beliggenheten kan være mindre attraktiv enn hos naboene, for eksempel nær en trafikkert vei. Markedet kan også ha falt etter at satsene ble regnet ut.

Disse årsakene rettes på to ulike måter. Feil areal, boligtype eller byggeår er faktiske opplysninger om boligen, og dem kan du rette direkte i skattemeldingen. Retter du arealet, regnes verdien på nytt ut fra riktig tall, og du trenger ikke noen takst. Stand, beliggenhet og markedsfall er derimot forhold som ikke inngår i beregningen. Der må du vise markedsverdien med dokumentasjon.

Begynn alltid med å kontrollere opplysningene. Det er den enkleste jobben, og den kan gi stor effekt. Er arealet 20 kvadratmeter for stort, og vi antar en sats på 40 000 kroner per kvadratmeter, faller den beregnede omsetningsverdien med 800 000 kroner.

Slik krever du at verdien settes ned

Loven er tydelig. For primærbolig skal verdien «hvis skattyter krever det» settes til 25 prosent av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi (§ 4-10 annet ledd annet punktum). Du har altså en rett, ikke bare en mulighet, når du kan dokumentere en lavere verdi. Tilsvarende gjelder for sekundærbolig i tredje ledd, der prosenten er 100.

Det du trenger, er dokumentasjon på hva boligen kunne vært solgt for. Vanlige eksempler er en takst fra en uavhengig takstmann, en skriftlig verdivurdering fra en eiendomsmegler og en nylig salgspris for en svært lik bolig i samme område. Loven definerer ikke hva som er god nok dokumentasjon. Jo mer uavhengig og jo nærmere 1. januar dokumentasjonen er, desto sterkere står kravet. En salgspris fra for fem år siden i et marked som har endret seg, sier lite om verdien i dag.

Verdien gjelder 1. januar i skattefastsettingsåret, jf. skatteloven § 4-1. Tallet i skattemeldingen for et inntektsår er derfor verdien på nyttårsaften, og en takst fra mars samme år kan måtte forklares.

Eksempel: Ingrid og Tor bor i en enebolig. I skattemeldingen er beregnet omsetningsverdi 5 000 000 kroner, og formuesverdien står dermed til 1 250 000 kroner (25 prosent). De får en takst som sier at boligen er verdt 4 200 000 kroner i desember. Legger de takst fram og krever verdien satt ned, blir formuesverdien 25 prosent av 4 200 000, altså 1 050 000 kroner. Formuesgrunnlaget går ned med 200 000 kroner.

Hva det betyr i kroner, avhenger av om de betaler formuesskatt. Ligger formuen deres under bunnfradraget, er det ingen formuesskatt å spare. Tor og Ingrid bør derfor først se på hva de faktisk betaler, og deretter bestemme om en takst er verdt kostnaden.

Ligger den beregnede verdien under det boligen er verdt, trenger du ikke gjøre noe med verdien. Du har likevel plikt til å gi riktige opplysninger om areal og andre forhold du rår over, så et areal som er registrert for lavt, skal også rettes.

Hytte, sekundærbolig og borettslag

For fritidsbolig gjelder en egen regel i § 4-10 sjette ledd. Verdien skal settes ned etter krav fra skattyteren dersom den overstiger 30 prosent av eiendommens dokumenterte omsetningsverdi. Har Skatteetaten regnet formuesverdien på hytta til 2 100 000 kroner, og en takst viser en verdi på 5 000 000 kroner, ligger tallet på 42 prosent. Grensen på 30 prosent tilsvarer 1 500 000 kroner, så verdien ligger godt over og kan kreves satt ned. Samme krav til dokumentasjon gjelder som for bolig.

Bor du i borettslag, verdsettes boenheten etter de samme reglene som annen bolig (§ 4-10 femte ledd). Det betyr at du kan kreve nedsettelse også her, på samme grunnlag og med samme type dokumentasjon. I tillegg kommer en verdi for din andel av selskapets øvrige formue, som er andelen av selskapets netto formue utenom boenhetene. Den delen styres av hvordan borettslaget fordeler formue og gjeld mellom andelshaverne, ikke av takst på din leilighet.

Hvordan du går fram i praksis

I skattemeldingen ligger boligen som egen post, og du kan korrigere opplysninger eller legge inn dokumentert verdi før du leverer. Gjør det før fristen, med dokumentasjonen vedlagt eller klar til å sendes om Skatteetaten ber om den. Behold takst og regning slik at du kan vise hva du bygde kravet på.

Er skattemeldingen levert med feil verdi, kan du levere endringsmelding innen tre år etter leveringsfristen (skatteforvaltningsloven § 9-4). Det gjelder likevel ikke grunnlag som skattemyndighetene selv har fastsatt, eller områder der de har varslet at fastsettingen er under kontroll.

Før du bestiller takst, bør du regne på om det lønner seg. Formuesskatt betaler du bare av formue over bunnfradraget, og en takst koster penger. Se på forrige års skatteoppgjør og vurder hvor mye formuesgrunnlaget kan gå ned. Har du allerede en fersk takst fra et kjøp, en refinansiering eller et dødsbo, kan den være god nok dokumentasjon uten ekstra kostnad, så lenge den gjelder tidspunktet nær 1. januar.

Verdien kan også ha betydning for eiendomsskatten. Skatteforvaltningsloven § 13-2 fjerde ledd gir den som skal svare eiendomsskatt, samme rett til å klage etter § 13-1 som den skattepliktige har over avgjørelser som får betydning for eiendomsskatten.

Er skatten allerede fastsatt og du er uenig, er klagefristen seks uker (skatteforvaltningsloven § 13-4). Klageinstans er Skatteklagenemnda ved fastsetting av formues- og inntektsskatt, jf. § 13-3. Oversitter du fristen, kan skattemyndighetene likevel ta klagen under behandling dersom det er grunn til det. Det kan ikke skje hvis det er gått mer enn ett år siden vedtaket ble truffet.

Kort oppsummert

• Boligverdi i skattemeldingen er en standardisert beregning: areal ganger kvadratmetersats (skatteloven § 4-10).
• Er boligverdien for høy, kan du kreve at den settes til 25 prosent av dokumentert omsetningsverdi, for primærbolig.
• Takst og nylig salgspris er vanlig dokumentasjon, og verdien gjelder 1. januar.
• For fritidsbolig kan verdien kreves satt ned når den overstiger 30 prosent av dokumentert omsetningsverdi.
• Er skattemeldingen levert, kan du endre den innen tre år eller klage innen seks uker etter fastsettingen.
• Rett areal og andre opplysninger først, dokumenter så markedsverdien når boligverdi for høy er det som gjenstår.