Formuesskatt etter salget: når pengene står på konto

Hvorfor salget endrer formuen din på papiret

Formuesskatten beregnes av nettoformuen din: verdien av det du eier, minus gjelden (skatteloven § 4-1). Verdien settes etter forholdene ved inngangen til året etter inntektsåret, altså 1. januar. Hva du eier gjennom resten av året, betyr ikke noe for formuesskatten.

Eiendelene verdsettes ulikt. Boligen du bor i (primærbolig) settes til 25 prosent av en beregnet markedsverdi (skatteloven § 4-10, andre ledd). Den beregnede verdien er Skatteetatens anslag ut fra areal, boligtype, byggeår og beliggenhet, og den kan ligge under eller over det du faktisk fikk for boligen. For den delen av verdien som overstiger 14 millioner kroner, brukes 70 prosent.

Bankinnskudd (et lån du har gitt banken) verdsettes til pålydende, altså fullt (skatteloven § 4-15). Gjeld trekkes fra fullt, også lånet på boligen du bor i.

Det skjeve forholdet er nøkkelen. Mens du eier boligen, teller den lite, mens lånet teller fullt. Når boligen er solgt og lånet innfridd, står hele egenkapitalen i banken og teller fullt.

Formuesskatt etter salg: et regneeksempel

Tallene under er forutsetninger for eksempelet, og satsene gjelder inntektsåret 2026 (kilde: skatteetaten.no).

Før salget eide Kaia et hus med beregnet markedsverdi 6 000 000 kroner. Formuesverdien var 25 prosent, 1 500 000 kroner. Hun hadde 2 000 000 kroner i lån og 500 000 kroner i sparepenger. Nettoformuen var 1 500 000 + 500 000 − 2 000 000 = 0 kroner.

Etter salget fikk hun 6 000 000 kroner, lånet ble innfridd, og 4 000 000 kroner sto igjen i banken. Ser vi bort fra salgskostnadene, er nettoformuen 4 000 000 + 500 000 = 4 500 000 kroner.

For 2026 betaler en enslig ikke formuesskatt av de første 1 900 000 kronene. Over det er satsen 0,35 prosent til kommunen og 0,65 prosent til staten, til sammen 1 prosent opp til 21 500 000 kroner. Kaias formuesskatt blir (4 500 000 − 1 900 000) × 0,01 = 26 000 kroner. Før salget betalte hun null.

Ektefeller og samboere som skattlegges sammen, har dobbelt bunnfradrag. Satsene og bunnfradraget fastsettes av Stortinget hvert år (skatteloven § 15-1), så sjekk tallene for det året salget gjelder.

Kjøp av ny bolig før nyttår

Effekten varer bare så lenge pengene står i banken på telledagen. Kjøper Kaia ny bolig og flytter inn før 1. januar, er pengene igjen bundet i en primærbolig som teller med 25 prosent. Formuesskatten faller da tilbake mot det den var.

Det er derfor tidspunktet, ikke selve salget, som avgjør. Selger du i oktober og kjøper i februar, står pengene på konto ved nyttår, og du får formuesskatt for det året. Selger og kjøper du i samme måned, merker du det knapt. Hvordan rekkefølgen påvirker resten av økonomien din, står i selge først eller kjøpe først.

Eier du to boliger 1. januar, er det bare den ene som er primærbolig. Den andre er sekundærbolig og verdsettes til 100 prosent av beregnet markedsverdi (skatteloven § 4-10, tredje ledd). Har du kjøpt ny bolig, men ikke fått solgt den gamle, kan formuen derfor også øke.

Når du selger en sekundærbolig

Selger du en bolig du ikke bor i, er bildet et annet. Sekundærboligen teller allerede med 100 prosent, og pengene du får inn, teller også med 100 prosent. Formuen endrer seg da omtrent bare med gevinsten eller tapet og salgskostnadene. Gevinsten kan derimot gi inntektsskatt, se salg av sekundærbolig.

Andre plasseringer av pengene

Det er ingen regel som sier at pengene må stå i banken. Aksjer verdsettes med en rabatt på 20 prosent for inntektsåret 2026 (skatteetaten.no), men da reduseres også gjeldsfradraget ditt forholdsmessig (skatteloven § 4-19). Har du lite gjeld, blir rabatten nesten full. Har du mye gjeld, blir den mindre.

Å betale ned annen gjeld endrer ikke formuen, fordi både pengene og gjelden teller fullt. Det kan likevel redusere rentekostnadene dine.

Hva du gjør når skatten kommer

Formuesskatten kommer på skatteoppgjøret for året salget gjaldt. Den beregnes ikke i oppgjøret hos megleren og trekkes ikke fra salgssummen. Vet du at pengene vil stå i banken ved nyttår, kan du betale inn tilleggsforskudd, så slipper du restskatt med renter.

Kaia regnet på det og fant at 26 000 kroner i formuesskatt var en kostnad hun kunne leve med. Hun fikk likevel et konkret tall å sammenligne med når hun bestemmer seg for når hun skal kjøpe.

Kort oppsummert

• Boligen du bor i, verdsettes til 25 prosent, bankinnskudd og gjeld telles fullt.
• Formuen fastsettes per 1. januar, så det er pengene på konto ved nyttår som teller.
• For 2026 er bunnfradraget 1 900 000 kroner for enslige og satsen 1 prosent over det.
• Kjøper du ny bolig før nyttår, forsvinner effekten som regel.
• Salg av sekundærbolig endrer formuen lite, fordi den allerede telles fullt.