Rekkverket ga etter og jeg ble skadet. Er utleier ansvarlig?
Utleier er ansvarlig for skaden når rekkverket ga etter på grunn av en farlig feil som utleier kjente til eller burde ha oppdaget, og som ikke ble rettet. Utleier har plikt til å holde boligen og eiendommen i forsvarlig stand gjennom hele leieperioden, etter husleieloven § 5-3. Har du eller andre sagt fra om et løst rekkverk uten at noe ble gjort, står du sterkt. Var feilen helt skjult og umulig å oppdage, kan utleier slippe ansvar.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Utleiers plikt til å holde rekkverket trygt
Etter husleieloven § 5-3 skal utleieren i leietiden holde husrommet og eiendommen ellers i den stand leieren har krav på. Rekkverk på balkong, i trapper og ved terrasser er en del av bygningen. Det er utleiers ansvar å vedlikeholde dem, med mindre noe annet er avtalt. Les mer om hva utleier må vedlikeholde.
Et rekkverk skal hindre fall. Gir det etter når noen lener seg mot det, er boligen ikke i forsvarlig stand. Det er en mangel i leieforholdet, og når noen blir skadet, oppstår spørsmålet om erstatning.
Når utleier er ansvarlig for skaden
Husleieloven gir leieren rett til erstatning for tap som skyldes mangler, og i alle tilfeller når mangelen skyldes feil eller forsømmelse fra utleiers side (§ 2-13). For personskade er det i praksis de alminnelige erstatningsreglene som blir brukt. Spørsmålet er det samme etter begge regelsettene. Har utleier vært uaktsom?
Utleier er uaktsom når hun kjente til eller burde ha kjent til at rekkverket var farlig, og likevel ikke rettet det eller advarte. Disse forholdene peker mot ansvar:
- Leieren eller naboer har meldt fra om at rekkverket var løst eller råttent.
- Skadene var synlige, som rust, råte, sprekker eller løse skruer.
- Rekkverket var gammelt og aldri kontrollert, selv om materialet var kjent for å svekkes.
- Utleier eller noen hun leide inn, hadde selv montert rekkverket på en uforsvarlig måte.
Forhold som peker bort fra ansvar, er at feilen var helt skjult, at rekkverket nylig var kontrollert, eller at leieren selv hadde endret eller skadet det.
Utleiers ansvar for rekkverk og balkong når skaden skjer hos en gjest
Ansvaret gjelder ikke bare leieren. Faller en gjest, et barn eller en håndverker gjennom rekkverket, kan også de kreve erstatning fra utleier. De har ingen avtale med utleieren, men de alminnelige erstatningsreglene gjelder overfor alle som blir skadet.
Mange husforsikringer har en ansvarsdel som dekker eierens erstatningsansvar overfor andre. Den som er skadet, kan kreve forsikringsselskapet direkte etter forsikringsavtaleloven § 7-6. Både utleieren og selskapet må opplyse om forsikringen når du spør. Det gjør det enklere for en gjest som ikke kjenner utleieren, å få kravet behandlet.
Når det er borettslaget eller sameiet som har ansvaret
Leier du en leilighet i et borettslag eller sameie, er ikke alltid utleieren eier av balkongen. Ofte er rekkverk og bærende deler av balkonger fellesareal, mens innsiden av balkongen hører til leiligheten. Hvem som har vedlikeholdsplikten, står i vedtektene. Les mer om ansvaret for balkongen i et sameie.
Er rekkverket fellesareal, kan borettslaget eller sameiet være rett motpart. Utleier kan likevel ha et selvstendig ansvar. Det gjelder hvis hun visste om faren uten å sørge for at styret fikk beskjed, eller uten å advare deg.
Zainab og balkongrekkverket
Zainab leide en leilighet i andre etasje av et tomannshus. I april sendte hun en e-post til utleieren om at treverket i balkongrekkverket var mykt nederst og at en stolpe vippet. Utleieren svarte at han skulle se på det over sommeren.
I august lente Zainab seg mot rekkverket for å vanne blomsterkassene. Stolpen knakk, og hun falt ned i hagen. Hun brakk bekkenet og var sykmeldt i fire måneder.
Utleieren hadde fått skriftlig beskjed fire måneder før ulykken. Han visste at rekkverket var svekket og at det var fare for fall. At han utsatte reparasjonen uten å sperre balkongen eller advare, var uaktsomt. Han er ansvarlig etter de alminnelige erstatningsreglene.
Huset hadde en husforsikring med ansvarsdekning. Zainab sendte kravet direkte til forsikringsselskapet. Hun la ved e-posten fra april, bildene hun hadde tatt av det knekte rekkverket, og legejournalene. Tapet hennes var 31 000 kroner i utgifter og tapt inntekt utover sykepengene, og hun krevde menerstatning fordi hun fikk varige smerter i hoften.
At hun lente seg mot rekkverket, er ikke medvirkning. Et rekkverk er laget for at man skal kunne støtte seg til det.
Når leieren selv har skyld i fallet
Erstatningen kan settes ned hvis du selv var uaktsom (skadeserstatningsloven § 5-1). Det kan for eksempel være å sitte på et rekkverk du visste var løst, eller å henge tungt utstyr på det. Det kan også telle at du ikke sa fra om en feil du så. Et barn under 10 år får likevel ikke erstatningen satt ned for egen medvirkning. Les mer om erstatning når du delvis var skyld selv.
Si alltid fra skriftlig til utleier når noe i boligen kan være farlig. E-posten er ditt beste bevis hvis noe skjer senere. Har utleier ikke rettet feilen innen rimelig tid, kan du også få den rettet selv og kreve utgiftene dekket (husleieloven § 2-10).
Kort oppsummert
- Utleiers ansvar for rekkverk og balkong gjelder når feilen var kjent eller burde vært oppdaget, og ikke ble rettet.
- Utleier har plikt til å vedlikeholde boligen i hele leieperioden etter husleieloven § 5-3.
- Også gjester og barn som blir skadet, kan kreve erstatning fra utleier.
- I borettslag og sameier kan rekkverket være fellesareal, og da kan borettslaget eller sameiet være rett motpart.
- Si fra skriftlig om farlige feil, for meldingen er ofte det beste beviset ditt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.