Kan sameiet kreve at leietakeren min flytter ut?

Når kan sameiet kreve at leietakeren flytter?

Eierseksjonsloven § 39 gir styret rett til å kreve fravikelse av bruksenheten i to situasjoner. Den ene er at oppførselen medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen. Den andre er at oppførselen er til alvorlig plage eller sjenanse for eiendommens øvrige brukere.

Ordene «alvorlig» og «vesentlig» er valgt med omhu. En leietaker som har fest en lørdag eller som lar vaskemaskinen gå litt sent, er ikke i nærheten. Det er gjentatte og tyngre forhold som kan komme under bestemmelsen: vedvarende støy om nettene, trusler mot naboer, hærverk, vannskader som skyldes forsømmelse eller bruk av boligen som lager for brannfarlige ting.

Paragrafen sier uttrykkelig at kravet også kan rettes mot en bruker som ikke er seksjonseier. Det betyr at sameiet ikke trenger å gå via eieren for å få leietakeren ut, selv om det i praksis ofte er eieren man henvender seg til først.

Slik foregår en fravikelsessak

Styret kan ikke bestemme fravikelse selv. Kravet fremmes som en begjæring for tingretten, etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13. Leietakeren får anledning til å komme med innvendinger. Er innvendingene ikke klart grunnløse, kan ikke begjæringen tas til følge uten at saken er behandlet som en vanlig rettssak (allmennprosess). Det tar tid, og sameiet må være forberedt på å bevise det det påstår.

Loven setter også en rekkefølge. En begjæring om fravikelse kan settes frem tidligst samtidig med at det gis pålegg om salg etter § 38. Sameiet kan altså ikke starte med fravikelse alene, men må gjennom det samme som for en seksjonseier som misligholder. Kravet om skriftlig advarsel før pålegg om salg gjelder ikke i de tilfellene det kan kreves fravikelse.

Styret bør også tenke på hvem som skal bære kostnadene. En rettssak er dyr og tar tid, og utgiftene faller på fellesskapet. Det taler for å bruke tid på dokumentasjon og samtale først, og for å gi seksjonseieren en reell mulighet til å rydde opp. En sak som kan løses ved at eieren sier opp leieavtalen, er billigere for alle enn en rettssak.

Utleieren har et eget grep

Leietakeren har en leieavtale med seksjonseieren, og den kan seksjonseieren bringe til opphør uten sameiets hjelp. Husleieloven § 9-9 bokstav b sier at utleieren kan heve avtalen når leieren, tross skriftlig advarsel, fortsetter å opptre på en måte som er til alvorlig skade eller sjenanse for utleieren, eiendommen eller øvrige brukere.

Dette er ofte den raskeste veien. Sameiet skriver til seksjonseieren, forklarer hva som har skjedd, og krever at han tar tak i leieforholdet. Seksjonseieren gir leietakeren skriftlig advarsel. Hvis oppførselen fortsetter, kan han heve avtalen. Flytter ikke leietakeren da, trenger han også hjelp av retten til tvangsfravikelse, for ingen kan kaste ut en leietaker uten rettens avgjørelse.

Hva som ikke er nok

Sameiet må kunne dokumentere hendelsene. En enkelt klage uten dato og uten at andre kan bekrefte den, vil svare dårlig i retten. Den som klager, bør skrive ned hva som skjedde, når og hvem som var til stede.

Normal bruk av en bolig er heller ikke grunn nok. Små barn som løper over gulvet på dagtid, matlukt, en kjæledyrhund som bjeffer av og til: dette må naboer tåle. Loven krever en oppførsel som er til alvorlig plage, ikke bare til ulempe.

Ordensregler kan gi bedre hjelp i de lettere sakene. Bryter leietakeren sameiets husordensregler uten at det er alvorlig nok for fravikelse, kan styret i første omgang ta det opp med seksjonseieren.

Leietakeren har dessuten rett til å forklare seg. Er forholdene bestridt, må sameiet kunne legge frem mer enn rykter, for eksempel politirapporter, bilder av skader og skriftlige forklaringer fra flere beboere.

Kort oppsummert

• Sameiet kan kreve at leietakeren flytter når oppførselen medfører fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, eller er til alvorlig plage eller sjenanse (eierseksjonsloven § 39).
• Kravet kan rettes direkte mot en bruker som ikke er seksjonseier, men det må fremmes for tingretten.
• Begjæring om fravikelse kan settes frem tidligst samtidig med pålegg om salg etter § 38.
• Seksjonseieren kan selv heve leieavtalen etter husleieloven § 9-9 bokstav b, og ofte er det den raskeste veien.
• Dokumentasjon med datoer og vitner avgjør hvor sterk saken blir.