Eierseksjonsloven
§ 19 — Må sameiet ha et eget organisasjonsnummer?
Sjekk om ditt sameie er lovpålagt å registrere seg i Brønnøysundregistrene for å få et organisasjonsnummer, eller om dere kan slippe.
Kort svar
Har sameiet ni eller flere leiligheter, er dere tvunget til å registrere sameiet i Foretaksregisteret (Brønnøysund). Dette gir dere et organisasjonsnummer. Har dere åtte eller færre leiligheter, er det frivillig å registrere seg, men det er ofte lurt for å få bankkonto og forsikringer i sameiets navn.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Et sameie er et felleskap som plutselig må opptre nesten som en bedrift: Dere skal betale felles strømregninger for trappeoppgangen, tegne bygningsforsikring, og kanskje betale en vaktmester. For å opprette en bankkonto som tilhører "Sameiet Storgata 1", vil banken kreve at dere har et 9-sifret organisasjonsnummer.
Paragraf 19 deler sameier inn i to grupper: "De store" (9 eller flere seksjoner) og "de små" (8 eller færre).
Er dere "store", har dere ikke noe valg. Styret plikter å registrere sameiet i Brønnøysundregistrene senest et halvt år etter at huset ble seksjonert. Det koster et gebyr, og dere må levere inn opplysninger om hvem som sitter i styret, hvem som har signaturrett, og kopi av vedtektene deres.
Er dere "små" (for eksempel en firemannsbolig), kan dere velge. Mange små sameier velger å registrere seg likevel, bare for å få et eget organisasjonsnummer til å opprette en egen "sameie-konto" for felleskostnader. Gjør dere ikke det, må dere ofte styre pengene via en av naboenes private bankkonti, noe som raskt kan bli uryddig.
Eierskap til eiendom
Den siste setningen i paragrafen er en praktisk jurist-regel. Normalt kan ikke et "eierseksjonssameie" eie fast eiendom i seg selv (fordi sameiet bare er en sammenslutning av beboerne som eier bygget). Men hvis dere er registrert i Foretaksregisteret med et organisasjonsnummer, får dere lov til å stå som offisiell juridisk eier av formuesgoder, for eksempel hvis sameiet vil kjøpe en felles bil til deling, eller kjøpe nabotomten for å lage en felles parkeringsplass (registrert i grunnboken).
Eksempel
Eksempel · Tomannsboligen som skulle male huset
Lise og Per deler en seksjonert tomannsbolig (Seksjon 1 og Seksjon 2). De skal male huset og bestemmer seg for å opprette en felleskonto for utgifter. Banken ber om sameiets organisasjonsnummer. Lise sjekker loven og ser at de som et sameie på under 9 seksjoner ikke er *pålagt* å ha det. De velger likevel å sende inn skjema "Samordnet registermelding" til Brønnøysund for å registrere sameiet. De får et organisasjonsnummer uken etter, og bankkontoen åpnes i navnet "Eierseksjonssameiet Furulund", slik at verken Lise eller Per har personlig skatteansvar for sameiets penger.
Vanlige feil
- Å tro at sameiet er ulovlig bare fordi det ikke er registrert i Brønnøysund (det er det ikke for små sameier)
- Styrer i store bygg (9+) glemmer å sende inn meldingen innen fristen på 6 måneder
- Å glemme å melde fra til Brønnøysund når det velges en ny styreleder på årsmøtet
Hva bør du gjøre?
Hvis du er styreleder i et helt nytt sameie: Tell antall seksjoner. Er det 9 eller flere, gå til altinn.no, velg "Samordnet registermelding", og fyll ut informasjonen for å opprette sameiet. Legg ved kommunens seksjoneringsvedtak og årsmøteprotokollen der du ble valgt som styreleder.
Er dere et mindre sameie som drifter konto og forsikringer greit uten nummer? Da trenger dere ikke foreta dere noe. Men vurder det sterkt hvis dere har felles sparing (vedlikeholdsfond).
Dumme spørsmål
Hva koster det å registrere sameiet i Foretaksregisteret?
Brønnøysundregistrene tar et registreringsgebyr for alle foretak (ofte rundt 2 000 - 3 000 kroner). Senere endringer av for eksempel hvem som er styreleder, er som regel gratis. Sjekk brreg.no for nøyaktig og oppdatert pris.
Kan vi nekte å betale skatt hvis vi ikke er registrert?
Et vanlig eierseksjonssameie betaler uansett ikke selskapsskatt slik som et AS (aksjeselskap) gjør. Inntekter i sameiet (som leie for et næringslokale styret drifter) fordeles og skattlegges direkte på den enkelte boligeiers skattemelding. Et organisasjonsnummer endrer ikke på dette, det bare rydder opp i bank- og regnskapstekniske ting. Skatte-spørsmål dekkes imidlertid ikke videre i denne artikkelen.
Får sameiet posten sin i Altinn nå?
Ja. Når sameiet har fått et organisasjonsnummer, får det en egen digital postkasse i Altinn. Styrelederen (og eventuelt forretningsføreren) er de som får tilgang til å lese denne posten på vegne av fellesskapet.