Eierseksjonsloven
§ 54 — Kravet om et styre og hvem som kan sitte der
Har dere ikke noe styre fordi "vi er bare fire leiligheter og prater over hekken"? Eierseksjonsloven krever at dere velger et formelt styre uansett størrelse.
Kort svar
Ethvert sameie *må* ha et styre, selv om dere bare er to naboer. Standardkravet er at styret skal bestå av tre personer, og en av dem skal være styreleder. Men loven tillater at dere skalerer dette ned til én eller to personer i vedtektene hvis dere er et lite bygg.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Et sameie er et fellesskap som deler en bygning, og bygget trenger en kaptein. Uten et styre finnes det ingen som kan undertegne kontrakter, betale regninger eller saksøke rørleggeren. Derfor sier lovens første setning: "Sameiet skal ha et styre". Det er ikke valgfritt.
Loven gir oss en "standardpakke": Ett styre med tre medlemmer, hvorav én har tittelen styreleder.
Hvis dere bor i en bygård med tretti leiligheter, velger dere tre (eller fem) folk til styret på årsmøtet.
Den lille nabo-regelen: Men hva hvis dere bor i en firemannsbolig, eller en tomannsbolig? Å ha tre av fire beboere i et styre mens sistemann er ute, skaper bare dårlig stemning. Loven har tatt høyde for dette: Hvis sameiet har 8 eller færre leiligheter, kan dere bestemme at alle huseierne automatisk utgjør styret. Sitter dere fire rundt kjøkkenbordet over en kopp kaffe, er dere da formelt samlet som styre. Forutsetningen for denne ordningen er at absolutt alle eierne godkjenner en slik vedtektsendring. Og selv her krever loven at én av dere utnevnes til "styreleder", for staten (Brønnøysundregistrene) trenger et konkret navn å forholde seg til.
Loven sier også at hvis en av eierne i et slikt fellesstyre er et aksjeselskap (ikke en "myndig fysisk person"), må de peke på et ekte menneske av kjøtt og blod (for eksempel daglig leder) som møter som deres representant i styret. Eier du og samboeren din en leilighet sammen (flere eiere), må dere peke ut én av dere to som tar styreplassen.
Eksempel
Eksempel · Tomannsboligen uten sjef
Jens og Per bor i hver sin del av en vertikaldelt tomannsbolig (et sameie med 2 seksjoner). Taket lekker. De krangler om hvilket taktekkerfirma de skal bruke. Siden de aldri har holdt et årsmøte eller laget vedtekter, prøver Jens å tvinge igjennom sitt valg og signere kontrakten. Men taktekkeren ber om dokumentasjon på at Jens er styreleder med rett til å signere på vegne av "sameiet". De blir tvunget til å holde et formelt møte, velge én av dem som styreleder (jf. kravet "styret skal ha en leder"), og da først kan Jens gyldig inngå kontrakten på vegne av dem begge.
Vanlige feil
- Å tro at små sameier "under tre leiligheter" slipper å ha styre (Loven sier "Sameiet *skal* ha et styre", det finnes ingen nedre grense).
- I 10-mannsboliger velger man plutselig bare ett styremedlem, uten at vedtektene tillater at styret kan bestå av under tre personer (husk at lovens standard er tre; vil dere ha bare én eller to, *må* det skrives eksplisitt i vedtektene med 2/3 flertall på årsmøtet).
- Flere eiere av én leilighet tror at de begge kan sitte og stemme i styret på vegne av den ene boligen.
Hva bør du gjøre?
Bor du i et lite sameie med 3-8 leiligheter: Ikke gjør det vanskeligere enn nødvendig. Få et enstemmig vedtak på at "alle eiere utgjør styret", og bytt på hvem som har tittelen "styreleder" annethvert år. Det sikrer at ingen føler seg utenfor, og at bygget forvaltes som et fellesskap der alle tar et tak.
Dumme spørsmål
Hva skjer hvis absolutt ingen vil sitte i styret?
Dette er den store frykten før hvert årsmøte. Siden det er lovpålagt med styre, kan man i teorien ikke la være å velge. Nekter alle, har sameiet et formelt problem: Ingen kan betale regninger, tegne forsikring, eller innkalle til neste møte. I ytterste krise (hvis bygget trues med stans i strøm og forsikring) kan tingretten bli bedt om å innkalle til møte (etter § 43), eller en advokat/ekstern forretningsfører må betales for å ta det daglige ansvaret mot et høyt, løpende honorar som bakes inn i felleskostnadene. Det er alltid billigere å gjøre det selv.