Hytte i eierseksjonssameie: slik fungerer det

Hytte i eierseksjonssameie: hva det er

Et eierseksjonssameie er en måte å dele en eiendom i flere enheter som hver har sin eier. Hver eier har enerett til sin bruksenhet og en andel i fellesarealene. Dette kan brukes for en hyttegrend, en fjellgård med flere hytter eller en ferieleilighet i et større bygg. En hytteseksjon er juridisk en boligseksjon: loven definerer en boligseksjon som en seksjon som skal brukes til helårsbolig eller fritidsbolig (eierseksjonsloven § 4).

Du eier altså hytta som en egen eiendom, og i tillegg en brøk av det som er felles, som vei, vann og kanskje en felles badstu. Alternativet er et tingsrettslig sameie, der alle eier hele eiendommen i fellesskap. Forskjellen er at i et seksjonert sameie kan du selge, pantsette og leie ut din egen seksjon uten at de andre må si ja.

Hva som er likt, og hva som ikke gjelder

De fleste reglene i eierseksjonsloven gjelder for en hytteseksjon på samme måte som for en leilighet. Sameiet har et årsmøte, et styre og vedtekter. Felleskostnader fordeles etter sameiebrøken, og seksjonseieren har plikt til å vedlikeholde sin bruksenhet, mens sameiet vedlikeholder fellesarealene.

Det finnes noen tilpasninger for fritidsboliger. Loven krever at en boligseksjon er en lovlig etablert boenhet med kjøkken, bad og wc i hoveddelen, men dette gjelder ikke for boligseksjoner som skal brukes til fritidsbolig (§ 7 tredje ledd). En hytte uten innlagt vann kan altså seksjoneres, hvis de andre vilkårene er oppfylt.

Sameier med ni eller flere seksjoner skal registreres i Foretaksregisteret, og de med åtte eller færre kan registreres (§ 19). Har hyttefeltet fire seksjoner, har dere altså valget.

Stemmer og styre

I sameier som bare inneholder boligseksjoner, har hver seksjon én stemme, og flertallet regnes etter antall stemmer (§ 52). Dermed teller hytta på 30 kvadratmeter like mye som hytta på 120. Blandes boliger og næringsseksjoner i samme sameie, regnes flertall i stedet etter sameiebrøken, med mindre vedtektene sier noe annet.

Sameiet skal ha et styre med en leder. Standarden er tre medlemmer. I sameier med åtte eller færre seksjoner kan alle eierne sitte i styret hvis vedtektene sier det og alle seksjonseierne uttrykkelig er enige. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og forvaltningen av sameiets anliggender.

Utleie av hytta

En seksjonseier kan fritt selge, pantsette og leie ut sin egen seksjon (§ 24). Begrensninger i vedtektene krever at de som berøres, samtykker.

For boligsameier gjelder en grense for korttidsutleie: utleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig er ikke tillatt, der korttidsutleie er utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Denne grensen gjelder ikke for sameier hvor alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger. Hytteeierne kan altså leie ut mer enn 90 døgn uten at loven setter stopp, så lenge sameiet bare har fritidsboliger.

Har sameiet både hytter og helårsboliger, gjelder grensen på 90 døgn. Årsmøtet kan med to tredjedels flertall flytte den til mellom 60 og 120 døgn.

Pant, gjeld og kjøp

Seksjonen er en egen eiendom, så banken kan ta pant i den på vanlig måte. I tillegg har de andre seksjonseierne en legalpanterett i seksjonen for krav som følger av sameieforholdet, begrenset til to ganger folketrygdens grunnbeløp for hver bruksenhet (§ 31). Har selgeren skyldige felleskostnader, kan de altså følge seksjonen til ny eier, og kjøperen bør be om en oversikt over utestående beløp.

Det er også grunn til å spørre om hva sameiet planlegger. Står det for eksempel en fornyelse av vei eller vannanlegg for døren, bør du vite hva det betyr for din andel.

Før du kjøper hytte i et slikt sameie

Be om vedtektene, siste års regnskap og årsberetning, og se hva som er avsatt til framtidig vedlikehold. Spør om det er tilleggsinnskudd eller større vedtatte oppgraderinger på vei. Sjekk også hva som er seksjonert som tilleggsdel (terrasse, bod), og hva som er felles.

Se på hvordan veien er organisert. Ligger den på sameiets eiendom, er den en felleskostnad. Ligger den på en annen grunneiers tomt, kan veilaget være en egen organisasjon utenfor sameiet.

Kort oppsummert

• Fritidsboliger kan seksjoneres, og da gjelder eierseksjonsloven med årsmøte, styre, vedtekter og felleskostnader.
• En hytteseksjon er en boligseksjon, og i et sameie med bare boligseksjoner har hver seksjon én stemme.
• Grensen på 90 døgn for korttidsutleie gjelder ikke når alle bruksenhetene brukes som fritidsboliger.
• Er sameiet blandet med helårsboliger, gjelder grensen, og årsmøtet kan flytte den til mellom 60 og 120 døgn.
• Før kjøp bør du se vedtekter, regnskap og hva som er felles, for å vite hva hytte i eierseksjonssameie innebærer.