Slik leser du seksjoneringsbegjæringen for bygget
Seksjoneringsbegjæringen, som loven kaller søknaden om seksjonering, viser hvilke rom som hører til hver seksjon, hva som er tilleggsdeler og hva som er fellesareal. Den oppgir også formålet med hver seksjon, bolig eller næring, og sameiebrøken. Plantegningene med seksjonsnumre og grenser er det du leser nøyest, sammen med kommunens vedtak, som har endelige tegninger. Det er kommunens vedtak med de endelige tegningene som oppretter seksjonene.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva dokumentet er, og hvor du finner det
Mange sier seksjoneringsbegjæringen, men loven kaller dokumentet søknaden om seksjonering. Den leveres til kommunen av den som eier eiendommen og skal ha bestemt innhold og vedlegg (eierseksjonsloven § 11). Kommunen svarer med et vedtak, og det er vedtaket som danner seksjonene. Seksjonene eksisterer først når vedtaket er tinglyst, og kommunen fullfører deretter matrikkelføringen og utsteder matrikkelbrev (§ 18).
Det du som eier har bruk for å lese, er derfor flere dokumenter som hører sammen: søknaden med vedlegg, selve seksjoneringsvedtaket med endelige tegninger, og matrikkelbrevet eller grunnboksutdraget for din seksjon. Be styret, forretningsføreren eller kommunen om kopi.
Første side: hvem, hva og hvor mye
Søknaden begynner med opplysninger om eiendommen. Betegnelsen består av gårdsnummer og bruksnummer, og seksjonen får i tillegg et seksjonsnummer. Dette brukes som adresse til din seksjon i grunnboken og i matrikkelen, og det er det du oppgir når du trenger utskrifter.
Deretter følger to opplysninger som betyr mye økonomisk. Den ene er formålet med hver seksjon, enten bolig eller næring. Den andre er sameiebrøken, altså eierandelen din i sameiet. Hver seksjon skal ha en fast brøk, for eksempel 85/1000. Brøken bestemmer som hovedregel hvor mye du betaler av felleskostnadene (§ 29). Er det næringsseksjoner i sameiet, teller den også ved avstemninger.
Plantegningene: her ligger det som betyr noe
Plantegningene skal vise alle etasjer, også kjeller og loft. De skal vise grensene for hver bruksenhet, forslag til seksjonsnummer og hva de enkelte rommene brukes til. Slik leser du dem:
- Finn ditt seksjonsnummer og følg den tykke grenselinjen. Alt innenfor er din bruksenhet.
- Se etter hoveddelen. Det er den sammenhengende delen av bygningen med egen inngang.
- Se etter rom som ligger utenfor hoveddelen, men er merket med ditt nummer. Det er tilleggsdeler, ofte boder i kjelleren eller på loftet.
- Områder uten seksjonsnummer er fellesareal. Det gjelder trappeoppganger, tekniske rom og ofte fellesgang i kjelleren.
Forskjellen mellom tilleggsdel og fellesareal har betydning for vedlikehold og bruk. Poenget her er at du leser den av tegningen og ikke av hva som er vanlig bruk.
Situasjonsplan, vedtekter og avvik
Situasjonsplanen er et kart over eiendommen. Den viser grensene mot naboer, omrisset av bygningene og grensene for utendørs tilleggsdeler, som terrasse, hageflekk eller parkeringsplass som hører til en seksjon. Har seksjonen din et uteareal, skal det være oppmålt før det kan registreres i matrikkelen (§ 13).
Arealer som alle trenger adgang til, og areal som i reguleringen er avsatt til felles uteoppholdsareal, skal være fellesareal og ikke tilleggsdel. Står en veibane eller en lekeplass tegnet inn som en del av din seksjon, bør du undersøke det nærmere.
Vedtektene følger med søknaden. De er sameiets grunnregler, og de opprinnelige vedtektene kommer fra denne søknaden. I vedtektene finner du blant annet regler om hvordan årsmøtet kalles inn, om styret og om bruken av fellesarealer. Les dem sammen med tegningene.
Søknaden inneholder også en egenerklæring om at vilkårene for seksjonering er oppfylt. Det er søkerens egen bekreftelse, og kommunens vedtak bygger på den og tegningene.
Stemmer ikke tegningene med det som faktisk er bygget, kan det få følger. Ble eiendommen seksjonert før den var ferdig utbygd, og det viser seg avvik av betydning når ferdigattesten er utstedt eller etter fem år fra tinglysingen, kan kommunen pålegge de berørte å reseksjonere (§ 22). Har du kjøpt en leilighet som er bygget annerledes enn tegningen viser, er dette grunnen til å spørre styret om saken er meldt til kommunen.
Sander kjøper leilighet nummer 6
Sander Lund har fått tilsendt seksjoneringsvedtaket fra megleren før han kjøper en leilighet. Vedtaket oppgir seksjon 6, formål bolig og sameiebrøk 72/1000. Plantegning for første etasje viser at leiligheten har egen inngang fra gaten. På kjellerplanet er bod 6 tegnet inn med samme nummer, og en bod uten nummer ligger ved siden av.
Sander leser at bod 6 er hans, som tilleggsdel, mens boden uten nummer er fellesareal. Meglerannonsen hadde omtalt «to boder». Han spør derfor megler og styret om hvilken bod som gjelder, og får svaret han trenger før handelen. Brøken 72/1000 forteller ham også omtrent hvor stor del av felleskostnadene han kommer til å bære, og han legger det inn i budsjettet.
Kort oppsummert
- Seksjoneringsbegjæringen er det loven kaller søknaden om seksjonering, og den gjelder sammen med kommunens vedtak og de endelige tegningene.
- Leser du seksjoneringsbegjæringen for bygget, se først på seksjonsnummer, formål og sameiebrøk, deretter på plantegningene.
- Rom med ditt nummer utenfor hoveddelen er tilleggsdeler, og rom uten nummer er fellesareal.
- Situasjonsplanen viser grensene for utendørs tilleggsdeler.
- Avviker tegningene fra virkeligheten, må det avklares før du kjøper eller bygger om.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.