Bustadoppføringslova
§ 39 — Noen andre eier noe i huset ditt (Rettsmangel)
Du tok over et nytt hus, men så får du beskjed om at naboen har tinglyst rett til å bruke veien din, eller at banken har pant i tomten. Slik løser loven det.
Kort svar
Hvis det viser seg at en tredjeperson har rettigheter i eiendommen din (for eksempel et panteselskap, eller naboen), kalles det en rettsmangel. Loven gir deg rett til å kreve prisavslag, erstatning, eller i verste fall at du leverer huset tilbake, på samme måte som ved fysiske feil.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Feil i et hus handler ikke bare om vannlekkasjer. Det kan også være juridiske feil. Du kjøper kanskje en prosjektbolig og forventer at hele hagen er din egen. Men etter at du har betalt, finner du ut at naboen har tinglyst en evig bruksrett til å kjøre traktor over hagen din. Eller du oppdager at utbyggerens bank fortsatt har et pantedokument på 5 millioner liggende på din tomt.
Dette er "rettsmangler". Du eier rett og slett ikke 100 % av det du trodde du kjøpte.
Paragraf 39 sier at dette skal behandles nesten likt som fysiske mangler. Du kan kreve penger tilbake (prisavslag). Men, ganske logisk, du kan ikke kreve "retting" av entreprenøren (at snekkeren skal reise ned med hammer for å fjerne naboens juridiske rettighet).
Eksempel
Eksempel · Lars
Lars kjøper og overtar en nybygget hytte inkludert tomt av Utbygger AS. Et år senere får Lars et inkassovarsel i posten. Utbygger AS glemte å slette et pantlån (heftelse) de hadde på tomten fra sin egen bank før de overførte den til Lars. Nå krever banken tomta tvangssolgt fordi Utbygger AS ikke har betalt regningene sine. Dette er en rettsmangel. Lars krever erstatning av Utbygger AS, som må punge ut for å betale slette-gebyret til banken slik at Lars får tomten gjeldfri.
Vanlige feil
- Å ikke lese grunnboken (tinglyste heftelser) før man signerer på en eiendom.
- Å tro at utbygger ikke har ansvar for at tomten selges med andres pantelån liggende der.
Hva bør du gjøre?
Sjekk alltid grunnboken hos Kartverket (dette er gratis) før du kjøper et boligprosjekt. Det skal stå "Ingen heftelser" eller bare heftelser som du aksepterer (som for eksempel borettslagets fellesgjeld). Hvis det plutselig ligger en uavklart rettighet der etter overtakelsen, send et umiddelbart erstatningskrav til utbyggeren for å få det slettet.
Dumme spørsmål
Får jeg erstatning hvis noen har tinglyst rett til å ha vannrør under min hage?
Trolig ja, hvis det begrenser din bruk av hagen og du ikke fikk vite det på forhånd. Det er en rettsmangel. Koster det deg penger eller verdi, kan du kreve prisavslag.
Hva skjer hvis naboen bare har en muntlig avtale med den tidligere tomteeieren?
Da er det vanligvis naboens problem, siden usignerte og utinglyste avtaler sjelden er gyldige mot en ny kjøper i god tro. Entreprenøren må uansett rydde opp i det.