Bustadoppføringslova
§ 40 — Kommunen sier nei til å bruke tomten
Du kjøper et hus, men kommunen har lagt ned et lokalt byggeforbud, og du kan ikke bruke garasjen. Dette gir deg de samme rettighetene som ved byggefeil.
Kort svar
Hvis eiendommen du overtar har "offentligrettslige rådighetsbegrensninger" – som betyr at kommunen eller staten har bestemt noe som begrenser din bruk av eiendommen – regnes dette som en mangel (feil) som du kan klage på.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Paragraf 40 er en fortsettelse av paragraf 39. Men mens § 39 handler om at naboen eller banken har private rettigheter på tomta di, handler § 40 om at det offentlige stikker kjepper i hjulene.
Når du kjøper en ny bolig inkludert tomt (prosjekt), forventer du at boligen er fullt lovlig å bo i. "Offentlegrettslege rådvaldsband" betyr vedtak fra stat, kommune eller fylke.
Eksempler: Du får ikke brukstillatelse på boligen fordi den er bygget over en kommunal vannledning i strid med reguleringsplanen. Boligen mangler brannseksjonering og kommunen nedlegger bruksforbud på kjelleren. Kommunen har vedtatt ekspropriasjon og utbygger skjulte dette.
Slike restriksjoner fra det offentlige er utbyggerens ansvar. De solgte deg en tomt som ikke har de kvalitetene en vanlig bolig skal ha. Siden feilen regnes som en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning eller i ytterste konsekvens heve hele kjøpet.
Eksempel
Eksempel · Sofie
Sofie har nettopp overtatt en nøkkelferdig hytte av Utbygger AS. Tre uker senere kommer det et brev fra fylkesmannen. Brygga som hørte til hytta, er bygget i et vernet naturreservat uten gyldig dispensasjon, og staten krever at Sofie river den. Sofie sjekker § 40. Hytta er solgt med en offentlig tyngsle/restriksjon hun ikke ble opplyst om. Sofie kan henvise utbyggeren til denne loven og kreve flere hundre tusen kroner i prisavslag, fordi en hytte uten brygge har mye lavere verdi.
Vanlige feil
- Å tro at man er overlatt til seg selv i kampen mot kommunen for en ulovlig bygget garasje man nettopp har kjøpt ny. Du skal rette kravet direkte mot utbygger.
- Å ikke be utbygger fremlegge midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest før overtakelse.
Hva bør du gjøre?
Dersom kommunen sender et brev om "ulovlig bruk" av det nye bygget, ring dem først for å forstå hva vedtaket gjelder. Send deretter umiddelbart e-post til utbygger: "Viser til vedtak fra kommunen datert dd.mm.åå. Da eiendommen lider av offentligrettslige rådighetsbegrensninger jeg ikke ble varslet om, utgjør dette en mangel etter bustadoppføringslova § 40."
Dumme spørsmål
Hva om reguleringsplanen bare sier "potensielt støyområde"?
Det må foreligge en faktisk begrensning eller forbud. Et generelt varsel i reguleringsplanen om støy kan utgjøre en mangel etter "manglende opplysninger" (§ 26), men er vanligvis ikke et "rådvaldsband" etter denne paragrafen.
Gjelder dette hvis jeg eide tomten selv fra før?
Paragrafen gjelder uttrykkelig bare når avtalen omfatter rett til grunn (prosjektbolig). Har du eid tomten din i ti år og ber noen bygge et hus der, er det du som sitter med ansvaret.