Burettslagslova

§ 2-1 — Hvordan stifte et borettslag

Skal du gjøre om en bygård til borettslag, eller bygge et nytt et? Slik oppretter du et stiftelsesdokument og teikner andeler.

Kort svar

For å starte (stifte) et borettslag må gründerne lage et stiftelsesdokument. Dette dokumentet må inneholde regler (vedtekter) for borettslaget. De som starter borettslaget, må også tegne (forplikte seg til å kjøpe) alle andelene i bygget fra første dag.

Paragraftekst

(1) For å stifte eit burettslag skal den eller dei som skal teikne andelane i laget (stiftarane), setje opp eit stiftingsdokument. Stiftingsdokumentet skal innehalde vedtektene for laget (§ 2-2) og dei føresegnene som er nemnde i § 2-3. (2) Stiftarane skal teikne alle andelane i laget. Talet på andelar kan seinare berre endrast etter reglane i § 3-2. Førehandsavtale med burettslaget om å teikne andel er ikkje bindande. (3) Det kan setjast som vilkår for å teikne andel at andelseigaren skal betale eit innskot til laget, jf. § 2-10.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

Et borettslag oppstår ikke av seg selv. Det må formelt stiftes, akkurat som et aksjeselskap. De som starter borettslaget, kalles "stiftere". Dette kan være en profesjonell utbygger (et boligbyggelag eller et eiendomsselskap), eller det kan være privatpersoner som eier en leiegård de vil gjøre om.

Det første stifterne må gjøre, er å skrive et stiftelsesdokument. Dette er borettslagets fødselsattest. I dette dokumentet må de legge ved vedtektene — grunnloven for hvordan borettslaget skal drives.

Loven stiller et helt spesielt krav i andre ledd: Det kan ikke ligge løse, "uskyldige" andeler å slenge. Hver eneste leilighet i prosjektet skal ha en andel knyttet til seg, og stifterne må kjøpe alle disse andelene ved oppstart. Hvis utbygger bygger 40 leiligheter, må utbygger tegne og ta ansvar for 40 andeler i det sekundet borettslaget stiftes. Så selges andelene videre til de faktiske boligkjøperne etterpå.

I tillegg kan stifterne bestemme at alle som skal eie en andel, må betale inn et større beløp for selve leiligheten. Dette kalles "innskudd" (borettsinnskudd) og er prisen på boligen utenom fellesgjelden.

Eksempel

Eksempel · Kari og Ola Eiendom AS

Kari og Ola eier et lite eiendomsselskap. De bygger en tomannsbolig som de vil selge som et borettslag. Selskapet deres er "stifteren". De skriver et stiftelsesdokument. De bestemmer at borettslaget skal bestå av to andeler (en for hver halvpart av huset). For at borettslaget skal bli gyldig, må Kari og Ola Eiendom AS formelt tegne (forplikte seg til) begge andelene. Selskapet eier dermed andelene kortvarig inntil de selger dem videre til de to familiene som skal flytte inn.

Vanlige feil

Stifterne skriver et stiftelsesdokument, men glemmer å fordele og tegne alle andelene i prosjektet.
Man prøver å stifte et borettslag med bare én andel (loven krever minst to).
Å tro at uformelle avtaler om å kjøpe seg inn er bindende før selve stiftelsen og andelstegningen er i orden.

Hva bør du gjøre?

Hvis du skal kjøpe en bolig i et helt nyopprettet borettslag, be om å få se stiftelsesdokumentet og vedtektene. Disse dokumentene definerer rammevilkårene for hjemmet ditt — alt fra hvor stor fellesgjeld borettslaget har fått, til hvor mye innskudd du må betale inn for andelen din.

Hvis du selv planlegger å etablere et borettslag (for eksempel sammen med naboer), bruk alltid advokat eller en profesjonell forretningsfører (som OBOS/TOBB). Papirarbeidet må være millimeterkorrekt for at Brønnøysundregistrene skal godkjenne det.

Dumme spørsmål

Hva er forskjellen på en andel og et innskudd?

Andelen er beviset på at du eier en del av selve selskapet. Den har ofte en symbolsk verdi (f.eks. 5 000 kr). Innskuddet er de store pengene — kanskje 2 millioner kroner — som borettslaget krever at du skyter inn i kassen for å få lov til å bo i leiligheten. Innskuddet brukes til å betale byggekostnadene.

Kan utbyggeren la være å tegne de leilighetene som ikke er solgt ennå?

Nei. Stifteren (utbyggeren) må tegne samtlige andeler ved oppstart. Er ikke leilighetene solgt, må utbyggeren sitte med dem selv og betale de månedlige felleskostnadene for de tomme leilighetene frem til de finner en kjøper.