Burettslagslova
§ 3-2 — Endring av talet på andelar (sammenlåing og nye andeler)
Kan borettslaget lage nye leiligheter, eller kan du slå sammen to boliger til én? Loven setter strenge regler for når antall andeler kan endres.
Kort svar
Det skal være nøyaktig én andel per bolig i byggeplanen. For å lage nye boliger (for eksempel ved utbygging av loftet), eller å la noen leiligheter gjøres om fra utleie til andeler, kreves det godkjenning av generalforsamlingen med minst to tredjedels flertall. Det er også lov å slå sammen to boliger (og andeler) til én, hvis styret godkjenner det.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Et borettslag er låst til antallet leiligheter som ble bestemt da det ble bygget og stiftet. Hver leilighet har én andel. Men ting forandrer seg over tid, og borettslag kan ønske å bygge ut eller tillate folk å bygge om boligene sine.
Hvis borettslaget har et stort ubenyttet loft eller kjeller, og ønsker å bygge nye leiligheter der for å selge og tjene penger, øker antallet boliger i borettslaget. Siden nye andeler utvanner eierskapet og endrer felleskostnadene for alle andre, kan ikke styret bestemme dette alene. Generalforsamlingen (beboerne) må stemme over saken. Det holder ikke at de fleste er for; vedtaket krever kvalifisert flertall. Minst to tredjedeler (2/3) av de som stemmer, må si ja til å utvide borettslaget.
Det er også mulig at borettslaget kjøper ut (innløser) en andel, for eksempel hvis de vil overta en bolig til felleslokale, men dette krever også 2/3 flertall på generalforsamlingen og en klar avtale med den som eier andelen.
I motsatt ende kan andelseiere slå sammen boliger. Hvis du eier leilighet A, og kjøper leilighet B ved siden av med ønske om å rive veggen og lage én stor bolig, ber du om sammenslåing. Styret kan godkjenne en slik sammenslåing, slik at to andeler formelt blir til én.
Til slutt setter loven en absolutt grense: Hvis dere slår sammen så mye, eller løser ut så mange andeler at det bare står igjen én eneste leilighet i borettslaget, opphører borettslaget å eksistere. Dere blir automatisk oppløst og får personlig ansvar for økonomien, for et felleskap kan ikke bestå av én.
Eksempel
Eksempel · Per
Per bor i borettslaget Fjellutsikt. Siden borettslaget trenger penger til nytt tak, foreslår styret å bygge om det gamle tørkeloftet til to nye penthouse-leiligheter og selge dem. Per synes dette er en dårlig idé fordi det betyr mer støy og mindre lagringsplass. Saken tas opp på generalforsamlingen. Der stemmer 60 prosent for styrets forslag, og 40 prosent mot. Fordi loven krever to tredjedels (ca. 67 prosent) flertall for å øke antallet andeler, faller forslaget i grus. Loftet blir værende tørkeloft.
Vanlige feil
- Styret i borettslaget tror de kan selge fellesareal og opprette nye leiligheter uten å spørre generalforsamlingen
- En andelseier river veggen mellom to leiligheter og tror andelene slås sammen automatisk uten å spørre styret
- Tro at en avstemning om utvidelse krever 100 prosent enighet (det krever 2/3)
Hva bør du gjøre?
Ønsker du å slå sammen to boliger til én stor? Da må du først sjekke at du lovlig kan kjøpe naboleiligheten (husk at hovedregelen er at man bare kan eie én andel), før du søker styret om å slå sammen boligene og andelene. Gjør dette skriftlig. Styrevedtaket er det formelle beviset dere trenger for Brønnøysundregistrene.
Er du i et borettslag som planlegger å opprette nye andeler, for eksempel ved utbygging, må styret sørge for at innkallingen til generalforsamlingen er ryddig og informativ. Den må vise nøyaktig hva andelene (pålydende) skal settes til, og prisen som eventuelt skal betales, slik at beboerne vet hva de stemmer over.
Dumme spørsmål
Kan borettslaget nekte meg å slå sammen leiligheter?
Ja, styret skal godkjenne det. Selv om de ofte vil være positive hvis byggesøknader hos kommunen er i orden, har de myndighet til å si nei hvis det finnes saklige grunner. Det kan være fordi det skaper ubalanse i bygget, eller hvis veggen du skal rive bærende.
Hva skjer hvis generalforsamlingen vedtar å kjøpe en leilighet tilbake?
Loven krever at det gjøres en frivillig avtale med andelseieren. Verken styret eller generalforsamlingen kan tvinge en person til å selge boligen (løse inn andelen) for en lavere pris enn markedsverdi mot sin vilje etter denne regelen, det må foreligge en felles avtale om "innløysingssummen".
Blir felleskostnadene mine mindre hvis vi bygger nye leiligheter?
Ofte er det målet. Nye leiligheter betyr at det er flere å dele borettslagets samlede regninger for lån, kommunale avgifter og forsikring på. Dette er hovedgrunnen til at mange borettslag ønsker å bygge ut råloft.