Burettslagslova
§ 2-2 — Navn og vedtekter for et borettslag
Hva må stå i vedtektene til et borettslag? Her er minimumskravene, inkludert regelen om at navnet må inneholde ordet burettslag eller BRL.
Kort svar
Alle borettslag må ha vedtekter. Vedtektene må minst inneholde navnet på laget, hvilken kommune det ligger i, andelenes kroneverdi, antall styremedlemmer, og hvilke saker årsmøtet skal behandle. Navnet må også inneholde ordet "burettslag" (eller "borettslag") eller forkortelsen BRL.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Vedtektene er de lokale lovene i borettslaget ditt. Hvert borettslag kan skrive ganske mye forskjellig i vedtektene sine — for eksempel regler om hundehold eller utleie. Men paragraf 2-2 setter en absolutt minimumsgrense for hva som må være med for at selskapet i det hele tatt skal være lovlig.
Det første er navnet (foretaksnavnet). For at alle håndverkere, banker og kjøpere skal vite hva slags selskap de har med å gjøre, krever loven at navnet sier det tydelig. Det må hete "Furu borettslag", "Furu burettslag" eller "Furu BRL".
Deretter må vedtektene si i hvilken kommune borettslaget har sin formelle adresse. De må oppgi hvor mye hver andel i selskapet "koster" rent teknisk (pålydende verdi, for eksempel 5 000 kr).
I tillegg må vedtektene ramme inn styringen av laget. Det betyr at de må oppgi et slingringsmonn for hvor mange som skal sitte i styret (for eksempel "styret skal ha mellom 3 og 5 medlemmer"). Til slutt må det stå en liste over de faste sakene som skal behandles hvert år på generalforsamlingen (årsmøtet), slik som godkjenning av regnskap og valg av styre.
Eksempel
Eksempel · Solvang BRL
Et nytt bygg ferdigstilles på Hamar. Advokaten som skal registrere borettslaget i Brønnøysund, sender inn et dokument. Han har kalt det "Solvang Sameie". Papirene kommer rett i retur fra registeret. Han har valgt feil selskapsform i navnet. Han må endre navnet til "Solvang Borettslag" og legge til en setning om at pålydende verdi på andelene er 10 000 kroner. Da godkjennes registreringen.
Vanlige feil
- Glemme forkortelsen BRL eller ordet borettslag i det formelle navnet.
- Sette inn et fastlåst antall styremedlemmer (f.eks. "nøyaktig 4"), fremfor en minimum/maksimum-ramme som loven antyder. Dette gjør det vanskelig hvis en person flytter plutselig.
- Glemme å oppdatere kommunenavnet i vedtektene hvis kommunen slår seg sammen med en nabokommune. (Dette må formelt endres med to tredjedels flertall).
Hva bør du gjøre?
Når du sitter i styret og dere skal modernisere vedtektene, pass på at dere aldri sletter disse fem kjerne-punktene. Du kan legge til regler om balkonger og trampoliner, men rører du de fem obligatoriske punktene, vil endringene bli nektet tinglyst av Foretaksregisteret.
Sjekk alltid at navnet på skiltet på bygget og i bankkontoen er i tråd med det som står i vedtektene. Det formelle navnet utad må matche.
Dumme spørsmål
Betyr punkt 2 at borettslaget kan flytte til en annen by?
I teorien kan et firma flytte sitt forretningskontor. Men siden et borettslag eier en stor og tung bygning med boliger i en bestemt kommune, er det praktisk umulig og unødvendig at forretningskontoret ligger et helt annet sted enn bygget selv. Paragrafen krever bare at det er formelt knyttet til en kommune i Norge.
Hva er "pålydende verdi" på andelene?
Dette er bare en teknisk, regnskapsmessig selskapsverdi som vedtas når borettslaget starter (etter loven skal den være mellom 5 000 og 20 000 kr). Den har absolutt ingenting med markedsverdien på leiligheten din å gjøre, som kan være 5 millioner. Pålydende er bare beviset på startkapitalen i selskapet.
Kan generalforsamlingen bestemme at vi bare skal være 2 i styret?
Loven om borettslag krever i en annen paragraf (§ 8-1) at styret skal ha minst tre medlemmer. Så hvis vedtektene deres sier "lågaste tal på styremedlemmer er to", vil det bryte med loven. Det laveste lovlige tallet er tre.