Burettslagslova
§ 3-1 — Storleiken på andelane i borettslaget
Har størrelsen på leiligheten noe å si for borettslagsandelen? Nei, alle andeler i borettslaget skal være helt like. Her er hva loven sier.
Kort svar
Alle andelene i et borettslag skal være nøyaktig like store på papiret, uansett hvor stor eller dyr leiligheten din er. Hver andel skal ha en fastsatt papirverdi (pålydende) på mellom 5 000 og 20 000 kroner. Et borettslag må alltid bestå av minst to andeler.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Et borettslag er bygd på et prinsipp om at medlemmene har lik makt og lik status i selskapet. Måten loven sikrer dette på, er ved å si at selve eierandelen din ("aksjen" i borettslaget) er nøyaktig lik naboens.
Loven krever at alle andelene i borettslaget har samme "pålydende verdi". Dette er en ren formell verdi som registreres i Brønnøysundregistrene. Verdien settes til en sum mellom 5 000 og 20 000 kroner. Hvis borettslaget har satt verdien til 5 000 kroner, betyr det at alle de 40 leilighetene i bygget eier én andel på nøyaktig 5 000 kroner.
Pålydende verdi har ingenting med hvor mye leiligheten din er verdt på det åpne markedet, hvor mange soverom du har, eller hvor stor andel av fellesgjelden du har. Markedsverdien kan være 8 millioner kroner, og innskuddet 3 millioner, men andelen (din formelle billett inn i borettslaget) har likevel bare en papirverdi på 5 000 kroner.
Kravet om minst to andeler er helt logisk: Man kan ikke kalle det et "borettslag" (felleskap) hvis det bare er én eier.
Betyr "like store andeler" at alle betaler det samme?
Nei. Selv om selve borettslagsandelen din har samme papirverdi som naboens, betyr ikke det at felleskostnadene er de samme.
Felleskostnadene og fellesgjelden beregnes vanligvis ut ifra størrelsen på boligen din (areal) eller verdien (fordelingsnøkkel). Den som har en fireromsleilighet, betaler mer i fellesutgifter og har mer i fellesgjeld enn den som bor i en knøttliten ettroms. Det eneste som er likt, er den lille summen på 5 000 kroner (pålydende) som ble betalt inn som grunnkapital da borettslaget startet, og at dere begge bare har én andel.
Eksempel
Eksempel · Håkon
Håkon kjøper den store toppleiligheten (penthouse) i borettslaget Solsiden. Han betaler 12 millioner kroner totalt. Naboen Ingrid i første etasje har en liten hybel og betalte 2 millioner. Håkon synes det er rart at begge to står oppført med én "andel" verdt 10 000 kroner i borettslagets vedtekter. Han forstår imidlertid systemet på første generalforsamling: Begge har én andel, og derfor én stemme hver når de skal bestemme farge på bygget. Det er fordi begge er likeverdige medlemmer i borettslaget, selv om Håkon eier en vesentlig dyrere leilighet.
Vanlige feil
- Tro at man kan kjøpe to andeler for å få dobbelt så mange stemmer i borettslaget
- Blande sammen ordet "andel" (den formelle papirbilletten) med "innskudd" (det du faktisk betaler for fellesgjelden)
- Tro at en leilighet mister markedsverdi fordi vedtektene sier at andelen er "verdt" 5 000 kr
Hva bør du gjøre?
Som kjøper trenger du sjelden å tenke på den pålydende verdien. Det er bare en bokføringsteknisk detalj. Men du bør sjekke vedtektene hvis du skal stifte et nytt borettslag. Da må dere huske å fastsette en pålydende verdi (for eksempel 5 000 kr) og sørge for at innskuddene (grunnkapitalen) faktisk betales inn til borettslagets konto.
Det viktigste er at du vet at din andel er din ene billett inn, og at den gir deg enerett til din bolig, og én stemme på årsmøtet.
Dumme spørsmål
Får jeg tilbake de 5 000 kronene hvis jeg flytter?
Ja og nei. De 5 000 kronene følger selve andelen og borettslaget. Når du selger boligen din, selger du hele pakka til neste kjøper. Prisen du får er markedsprisen (kanskje mange millioner), så du har indirekte fått tilbake andelskapitalen, og vel så det.
Kan et borettslag bare ha to leiligheter?
Ja, loven krever bare minst to andeler. Et hus med en sokkelleilighet og en hovedleilighet kan lovlig drives som et borettslag med to medlemmer, så lenge dere oppfyller de andre kravene i loven om styre, regnskap og lignende.
Kan jeg eie to andeler i samme borettslag?
Hovedregelen er nei. I et borettslag er prinsippet én eier, én andel, én bolig. Loven sier klart (i paragraf 4-1) at du som privatperson bare kan eie én andel i det samme borettslaget. Noen statlige og kommunale aktører har særregler.