Burettslagslova

§ 2-10 — Regler for borettsinnskudd

Lær forskjellen på andel og innskudd, og hvorfor borettslaget ikke bare kan kreve at du skal betale inn hundretusener ekstra uten ditt samtykke.

Kort svar

Når du kjøper deg inn i et borettslag, betaler du et innskudd. Dette beløpet kan normalt aldri økes uten at du samtykker til det. Loven sikrer at du ikke plutselig får en regning på en halv million kroner ekstra fordi borettslaget trenger penger.

Paragraftekst

(1) Er det sett som vilkår for å teikne andel at andelseigaren skal betale eit innskot til laget, skal storleiken på innskotet gå fram av byggje- og finansieringsplanen. (2) Innskotet kan berre endrast med samtykke frå andelseigaren. Dersom andelseigaren ikkje vil gi samtykke til ein auke av innskotet – som er nødvendig for å få gjennomført byggje- og finansieringsplanen, utan andre endringar enn dei som trengst av tekniske grunnar eller etter krav frå styresmaktene eller annan tredjeperson, kan laget påleggje andelseigaren å selje andelen innan ein frist som ikkje kan setjast kortare enn tre månader frå pålegget er motteke. Føresegnene i § 4-8 gjeld tilsvarande. (3) Innskotet kan berre krevjast betalt tilbake dersom laget blir oppløyst, om ikkje anna blir vedteke i samsvar med § 3-3. Retten til innskotet kan ikkje skiljast frå andelen.— Kilde: Lovdata

Hva betyr dette på vanlig norsk?

I tillegg til å betale for selve andelen (en symbolsk liten sum), er det vanlig at du må betale et "innskudd" til borettslaget. Dette er "din egenkapital" i leiligheten. Størrelsen på dette innskuddet, for eksempel 2 millioner kroner, må stå detaljert oppført i bygge- og finansieringsplanen fra dag én. Det er prisen på inngangsbilletten.

Loven gir deg en bunnsolid garanti i andre ledd: Et borettslag kan ikke bestemme at innskuddet ditt skal øke uten at du sier "ja, det er greit". Hvis utbyggeren har forregnet seg og bygget ble mye dyrere, kan de ikke bare sende deg et ekstra krav på en halv million.

Det finnes bare ett trangt unntak: Hvis bygget er under oppføring, og utbyggeren får et ufravikelig teknisk krav fra kommunen som gjør at hele prosjektet vil kollapse hvis ikke innskuddet økes, kan de be deg om mer penger. Hvis du da nekter, kan borettslaget gi deg ordre om å selge andelen din. Du taper ikke pengene dine (du får solgt andelen og fått tilbake pengene fra en ny kjøper som godtar prisen), men du mister muligheten til å bo der. Det forhindrer at ett sta medlem stopper hele byggeprosessen.

Når du har betalt innskuddet ditt, ligger det låst i selskapet. Du kan ikke gå til styret fem år senere og be om å få innskuddet "utbetalt" for å pusse opp kjøkkenet. De eneste måtene du får verdiene fra innskuddet tilbake på, er at du selger andelen din på det åpne markedet til en ny kjøper, eller (i teorien) hvis borettslaget blir oppløst og lagt ned.

Hva skjer hvis du gjør feil?

Krever et borettslag ulovlig ekstra innskudd, trenger du ikke betale det. Det er et lovstridig krav. Hvis du som styre forsøker å tvangsinndrive en ulovlig økning, vil forliksrådet eller retten gi deg avslag med en gang, og laget må betale saksomkostningene.

2-12

Eksempel

Eksempel · Kari

Kari kjøper en andel i et byggeprosjekt. Innskuddet står satt til 3 millioner kroner. Seks måneder senere sender utbygger en e-post om at materialprisene har steget, og at Karis innskudd nå må økes til 3,2 millioner. Dette gjelder bare trevirket og utbyggers overskudd, og skyldes ikke "tekniske krav fra myndighetene". Kari kjenner loven. Hun nekter samtykke. Utbyggeren har ingen rett til å tvinge henne til å betale de ekstra 200 000 kronene, og de kan heller ikke pålegge henne å selge. Hun får leiligheten for prisen som ble avtalt ved stiftelsen.

Vanlige feil

Borettslag-styrer som sliter med penger, og tror de kan løse det ved å kreve inn 50 000 i "ekstra innskudd" fra hver beboer på årsmøtet. (De må heller ta opp felleslån eller øke felleskostnadene).
Beboere som tror de kan trekke ut "sitt innskudd" fra borettslaget når de selv vil.
Kjøpe bolig usett under oppføring, og glemme å lese bygge- og finansieringsplanen hvor unntakene for prisøkning iblant ligger skjult.

Hva bør du gjøre?

Som beboer: Hvis du får et varsel om at "innskuddet økes", be straks om hjemmel og dokumentasjon. Sjekk at utbygger kan dokumentere at prisøkningen utelukkende skyldes uforutsette myndighetskrav eller strenge tekniske hinder.

Når du skal selge boligen din senere, selger du markedsverdien av andelen (som inkluderer innskuddet) pluss din rett til leiligheten. Dette skjer via eiendomsmegler som et helt vanlig boligsalg.

Dumme spørsmål

Er felleskostnadene og innskuddet det samme?

Nei. Innskuddet (og andelskapitalen) er det store engangsbeløpet du betaler når du kjøper retten til boligen. Felleskostnadene (ofte feilaktig kalt "husleie") er det du betaler hver eneste måned for kommunale avgifter, fellesstrøm, vaktmester og avdrag på fellesgjelden. Borettslaget *kan* øke de månedlige felleskostnadene ved flertall, men de kan *ikke* øke det bundne innskuddet.

Hvem eier innskuddet mitt?

Du eier andelen, og andelen er knyttet til innskuddet. Juridisk eier borettslaget pengene som ruller i deres systemer, men borettslaget skylder deg verdien av andelen når du flytter. I praksis løses dette i boligmarkedet: Nestemann som kjøper boligen av deg, betaler *deg* markedsverdien (for eksempel 3,5 millioner). Du får pengene, og den nye eieren overtar din posisjon i borettslaget.