Vi hører naboen gjennom veggen i den nye leiligheten – hva kan vi kreve?
Hører dere naboen tydelig gjennom veggen i en ny leilighet, kan det være en mangel. Lydisolasjonen mellom boliger skal tilfredsstille kravene i byggteknisk forskrift, og avtalen eller salgsmaterialet kan love mer. Kjøper du av entreprenør, gjelder bustadoppføringslova, og du må reklamere innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen. En lydmåling viser om kravene er oppfylt. Er de ikke det, kan du kreve retting, prisavslag og erstatning.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når lyd fra naboen er en mangel i en ny leilighet
Bustadoppføringslova § 25 sier at det er en mangel når resultatet ikke er i samsvar med avtalen eller lovens krav til faglig godt arbeid (§ 7). Lydisolasjonen mellom boliger i et nytt bygg skal oppfylle kravene i byggteknisk forskrift. Står det i kontrakten, beskrivelsen eller prospektet at leiligheten har bedre lydisolasjon enn minstekravet, er det avtalen som gjelder. Resultatet skal også stemme med opplysninger gitt ved markedsføringen (§ 27).
Hører dere naboen tydeligere enn kravene tillater, er det en mangel, også når naboen oppfører seg helt vanlig. Lydkravet gjelder hvor mye veggen og gulvene slipper gjennom.
Hva som er vanlig lyd og hva som er for mye
Ingen vegger er helt lydtette. I et bygg med flere boliger vil du av og til høre noe, og kravene i forskriften gir ikke stillhet. Det er derfor ikke nok at du hører naboen. Spørsmålet er om lyden er sterkere enn kravene tillater.
Lyd mellom boliger deles gjerne i luftlyd og trinnlyd. Luftlyd er stemmer, musikk og TV som går gjennom vegg og gulv. Trinnlyd er skritt, flytting av stoler og ting som faller i gulvet over deg. Dessuten kan lyd fra tekniske installasjoner, som vann i rør eller heis, være et eget problem.
Du kan ikke måle dette på gehør. En fagperson måler lyden mellom to rom og sammenligner med kravet. Er lyden et vedvarende problem, kan du la en slik måling vise om det er en mangel.
Lyd som skyldes naboens oppførsel, som hyppige fester eller dundring, er en annen sak enn byggets lydisolasjon. Det følger egne regler om husorden og naboforhold, som du kan lese om i artikkelen om hvor mye støy du må tåle fra naboen.
Dette gjør du de første ukene
Begynn med et enkelt notat: hvilke rom, hvilken type lyd og når på døgnet. Ta gjerne opp lyd med mobilen, selv om det ikke er et målebevis, så en annen kan høre hva du mener.
Be entreprenøren skriftlig om det som er dokumentert for prosjektet. Spør hvilket lydkrav leiligheten ble prosjektert og solgt med, og om det er gjort målinger i bygget. Er det andre beboere i bygget som har samme problem, kan det styrke saken.
Reklamer skriftlig. Du taper retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke melder fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget den. Ytre grense er fem år etter overtakelsen (§ 30). Du kan også kreve en synfaring om lag ett år etter overtakelsen, som du kan lese om i artikkelen om ettårsbefaring.
Tuva og Anders i tredje etasje
Tuva Solberg og Anders Brekke flyttet inn i en nybygd toromsleilighet i tredje etasje. Allerede første uke hørte de naboen tydelig, både stemmer og TV, og lyden fra soverommet gjennom veggen mot leiligheten ved siden av.
Tuva noterte tidspunkter over to uker og sendte en skriftlig reklamasjon med beskrivelsen. Hun ba om dokumentasjon på lydkravet for prosjektet. Svaret var at leiligheten var prosjektert etter forskriftens krav og at det ikke var gjort målinger.
De bestilte en lydmåling, og resultatet viste at skillet mellom leilighetene ikke oppfylte kravet. Entreprenøren skulle da rette feilen på sin regning (§ 32). Retting kunne bety at veggen ble forsterket med ekstra plater og tetting. Tuva og Anders ba også om prisavslag for tiden de hadde bodd med mangelen, men det var uenighet om hvor mye. Retting går normalt foran prisavslag, og de ventet derfor med prisavslaget til rettingen var gjort.
Hva dere kan kreve av entreprenøren
Retting er den vanlige løsningen. Entreprenøren kan ha rett til å rette selv, så sant det skjer uten vesentlig ulempe for deg. Retting skjer for hans regning, og han bærer også utgifter til å konstatere mangelen og andre utgifter som er en direkte og nødvendig følge av rettingen. Hva rettingen går ut på, avhenger av hva målingen viser. Det kan være ekstra lydplater i veggen, tetting av skjøter og gjennomføringer eller tiltak i gulvet hos naboen. Slike arbeider kan gjøre at dere må flytte ut en periode, og det kan dere ta opp som en utgift.
Blir ikke mangelen rettet, kan du kreve prisavslag (§ 33). Økonomisk tap utover det, som kostnader du har hatt på grunn av mangelen, kan du kreve erstattet (§ 35). Heving er mulig bare ved et vesentlig avtalebrudd, og lydproblemer vil sjelden være nok alene.
Er byggets lydisolasjon dårligere enn forskriften krever, kan du lese mer i artikkelen om boliger som ikke følger byggteknisk forskrift.
Kort oppsummert
- Hører dere naboen gjennom veggen i en ny leilighet, kan lydisolasjonen være en mangel hvis den er svakere enn byggteknisk forskrift og avtalen krever.
- Lyden må være sterkere enn kravene tillater. At du hører noe, er ikke nok.
- En lydmåling er den vanlige måten å vise om kravene er oppfylt.
- Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.
- Du kan kreve retting på entreprenørens regning, deretter prisavslag og erstatning.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.