Vedtekter for små sameier: dette bør dere avtale

Hva loven krever av vedtektene

Alle eierseksjonssameier skal ha vedtekter, også de aller minste (eierseksjonsloven § 27). Vedtektene skal minst angi eiendommens grunnboksbetegnelse og hvor mange medlemmer styret skal ha. De første vedtektene følger med seksjoneringen. Senere endringer må vedtas på årsmøtet med minst to tredjedeler av de avgitte stemmene, om ikke loven stiller strengere krav.

To grenser gjelder uansett. Vedtektene kan ikke gi noen en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning. Og de kan ikke sette strengere flertallskrav enn loven (§ 49).

Er vedtektene registrert, gjelder forpliktelsene i dem også overfor senere kjøpere og seksjonseierens kreditorer, uten egen tinglysing. Det er et godt argument for å få ting på papir fra begynnelsen.

Hva lovens utgangspunkt gir i et lite sameie

Loven er laget for sameier i alle størrelser. I en tomannsbolig eller en liten rekke kan standardreglene være tungvinte.

Kostnadene fordeles etter sameiebrøken. Sameiet vedlikeholder fellesarealene, og seksjonseieren vedlikeholder sin bruksenhet. Styret skal ha tre medlemmer med mindre vedtektene sier noe annet. Beslutninger tas på årsmøte med innkalling på minst åtte og høyst tjue dagers varsel. Ordinært årsmøte holdes innen utgangen av juni. For to personer som bor vegg i vegg kan dette virke formelt, men det er reglene dere står i hvis dere ikke har avtalt noe annet.

Det dere bør ta inn i vedtektene for et lite sameie

Start med vedlikeholdet. Vedtektene kan si at sameiet helt eller delvis har ansvar for det seksjonseieren ellers ville hatt (§ 32). De kan også gi eierne av bestemte seksjoner plikt til å vedlikeholde deler av fellesarealet, men da kreves samtykke fra dem det gjelder (§ 33). Skriv for eksempel hvem som maler fasaden på sin side, hvem som rydder snø, og hvem som tar vinduene.

Så kommer kostnadene. En annen fordeling enn sameiebrøken krever at de som berøres, uttrykkelig sier seg enige (§ 29). Skriv hva som deles likt og hva som deles etter brøk, og hvordan dere håndterer felles strøm og vann.

Hage, parkering og lagerplass trenger også en regel. Vedtektene kan gi én seksjonseier enerett til bestemte deler av fellesarealet i inntil tretti år. Det krever samtykke fra den som får retten. Skriv grensene for arealet og hvem som vedlikeholder det.

Dyrehold er et eget punkt. Dyrehold er tillatt, men sameiet kan forby det i vedtektene eller ordensreglene (§ 28). Da kan likevel en bruker holde dyr hvis gode grunner taler for det og det ikke er til ulempe for de andre. Avtal også hvor sykler og søppel skal stå.

Til sist styret. Er sameiet på åtte seksjoner eller færre, kan vedtektene bestemme at alle seksjonseierne sitter i styret, men bare hvis alle uttrykkelig er enige (§ 54). I et sameie med to seksjoner er det ofte den enkleste løsningen. Skriv også hvem som har fullmakt til å skrive under for sameiet.

Hva dere ikke kan avtale bort

Loven er ufravikelig med mindre noe annet uttrykkelig er sagt eller fremgår av sammenhengen (§ 5). Det finnes altså ikke en generell frihet til å skrive egne regler. De fleste avvikene krever samtykke fra dem det gjelder, og vedtektene må ikke gi noen en urimelig fordel. Dere kan heller ikke kreve flere stemmer enn loven for vedtak som loven selv har gitt et flertallskrav. Er du i tvil om en regel du vil ta inn, er det trygt å spørre hva som står om saken i hva vedtektene må inneholde.

Uenighet

Loven sier ingenting om mekling. Dere kan likevel skrive inn at uenighet først tas opp på et møte, og at dere bruker en felles kjent person eller en forretningsfører før saken eventuelt går videre. Vit at når en sak står likt på årsmøtet, avgjøres den ved loddtrekning (§ 52). Med to seksjoner er det altså ikke likegyldig hvordan dere formulerer reglene.

Slik gjør dere endringen

Endrer dere vedtektene senere, må forslaget stå i innkallingen med hovedinnholdet. Hvordan en endring gjøres, er forklart i hvordan vedtektene i et sameie endres. Vedtaket krever minst to tredjedeler av de avgitte stemmene, og i en tomannsbolig betyr det begge. Skriv protokoll og få endringen registrert.

Kort oppsummert

• Alle sameier må ha vedtekter, og loven krever bare grunnboksbetegnelsen og antall styremedlemmer.
• Vedtekter for et lite sameie bør si hvem som vedlikeholder hva, hvordan kostnader fordeles og hvem som bruker hage og parkering.
• Avvik fra sameiebrøken og vedlikeholdsplikt for fellesarealer krever samtykke fra dem det gjelder.
• Alle seksjonseierne kan sitte i styret i sameier med åtte seksjoner eller færre, hvis alle er enige.
• Endringer krever to tredjedeler av de avgitte stemmene, og de bør registreres.