Vedtektene i et eierseksjonssameie endres av årsmøtet med minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene. Forslaget må stå i innkallingen med sitt hovedinnhold, og enkelte typer endringer krever i tillegg samtykke fra de seksjonseierne endringen rammer — eller fra alle. Det er hele oppskriften, men hvert ledd har sine snubletråder.

Hva er vedtektene — og hvorfor er de vernet?

Vedtektene er sameiets grunnlov: de faste spillereglene om alt fra antall styremedlemmer til bruk av fellesarealer, parkering og fordeling av felleskostnader. Alle eierseksjonssameier skal ha vedtekter, og lovens minstekrav er beskjedent — de må blant annet angi eiendommens grunnboksbetegnelse og hvor mange styremedlemmer sameiet skal ha, jf. eierseksjonsloven § 27. Resten er opp til sameiet, innenfor lovens rammer.

Nettopp fordi vedtektene binder alle eiere over tid — også fremtidige kjøpere — er de vernet mot flyktige flertall. Derfor kravet om to tredjedels flertall, som følger av loven selv (§ 27, jf. § 49). Husordensregler, derimot — praktiske regler om ro, grilling og tørkestativ — kan vedtas og endres med vanlig flertall. Mye krangel i norske sameier skyldes sammenblanding av de to nivåene: husordensreglene er husets skikk og bruk, vedtektene er dets konstitusjon.

Prosessen steg for steg

1. Forslaget formuleres. Skriv den nye vedtektsbestemmelsen ferdig, ord for ord. Årsmøtet skal stemme over en tekst, ikke en stemning.

2. Forslaget meldes inn og settes på sakslisten. Både styret og den enkelte seksjonseier kan foreslå vedtektsendringer. Eiere må melde saken innen fristen styret har satt foran årsmøtet.

3. Innkallingen skrives — nøye. Siden vedtektsendring krever to tredjedels flertall, skal hovedinnholdet i forslaget stå i innkallingen, jf. § 43. En innkalling som bare sier «revisjon av vedtektene» uten å vise hva som foreslås endret, setter hele vedtaket i fare.

4. Årsmøtet stemmer. Endringen er vedtatt hvis minst to tredjedeler av de avgitte stemmene på møtet støtter den. Blanke stemmer regnes ikke som avgitt. I rene boligsameier har hver seksjon én stemme.

5. Oppdater og distribuer. Vedtatt tekst føres inn i vedtektene, protokollen dokumenterer vedtaket, og alle eiere — og forretningsføreren — får den oppdaterte versjonen. En overraskende stor andel sameiekonflikter handler om at ingen vet hvilken vedtektsversjon som gjelder.

Når to tredjedeler ikke er nok

Noen vedtektsendringer har høyere terskel, fordi de griper inn i enkelteiernes rettigheter:

  • Begrensninger i rettslig råderett: Vedtektsbestemmelser som begrenser en seksjonseiers rett til å selge, leie ut eller pantsette sin egen seksjon, krever samtykke fra de eierne det gjelder. Et flertall kan altså ikke vedtektsfeste utleieforbud som binder naboen mot hennes vilje.
  • Endret fordeling av felleskostnader: Skal kostnadsfordelingen avvike fra lovens ordning på en måte som rammer bestemte eiere, kreves tilslutning fra dem som får byrden.
  • Endringer som i realiteten er § 51-vedtak: En vedtektsendring kan ikke brukes som bakdør for beslutninger som krever enighet fra alle — for eksempel noe som vesentlig endrer sameiets karakter.

Og over alt sammen ligger mindretallsvernet i § 40: heller ikke med to tredjedels flertall kan vedtektene endres slik at noen eiere får en urimelig fordel på andres bekostning.

Et eksempel: parkeringsopprøret i Vestre Skrenten

Sameiet Vestre Skrenten har ni parkeringsplasser og tjuefire seksjoner, og i tjue år har plassene fulgt en håndskrevet liste ingen husker opphavet til. Styret foreslår en vedtektsendring: plassene skal leies ut ved rullering, med venteliste og markedsleie som tilfaller fellesskapet. Forslagsteksten står i sin helhet i innkallingen.

På årsmøtet møter tjueen seksjoner. Atten stemmer for, tre imot — godt over to tredjedeler av de avgitte stemmene, og endringen er vedtatt. Espen, som har hatt «sin» plass siden 2011, protesterer høylytt, men han hadde aldri noen vedtektsfestet enerett — bare en vane. Hadde plassene derimot vært tinglyst eller vedtektsfestet som tilleggsdel eller enerett for bestemte seksjoner, ville saken vært en helt annen: da måtte de berørte eierne ha samtykket. Skillet mellom å endre en praksis og å ta en rettighet er selve nerven i vedtektsjussen.

Kan vedtektene kreve mer enn loven?

Ja. Vedtektene kan fastsette strengere flertallskrav enn lovens to tredjedeler — for eksempel tre fjerdedeler for bestemte endringer. Da gjelder det strengere kravet. Vedtektene kan derimot aldri gjøre det lettere å endre vedtekter enn loven tillater; to tredjedeler er gulvet.

Kort oppsummert

Vedtektsendring krever forslag i innkallingen med hovedinnhold, behandling på årsmøte og minst to tredjedels flertall av de avgitte stemmene. Endringer som begrenser enkelteieres råderett eller velter kostnader over på bestemte eiere, krever i tillegg de berørtes samtykke — og ingenting kan vedtektsfestes i strid med mindretallsvernet. Gjør tekstarbeidet grundig og innkallingen etterrettelig, så står endringen seg. Sameiets grunnlov fortjener grundighet.