Hva er en vedlikeholdsplan, og må borettslaget ha en?
Nei, borettslagsloven krever ikke at borettslaget har en skriftlig vedlikeholdsplan. Loven krever at laget holder bygningene og eiendommen i forsvarlig stand, og styret har ansvaret for å få det gjort. En vedlikeholdsplan er det vanlige verktøyet for å oppfylle plikten, fordi den viser hva som må gjøres, når det må gjøres og hva det koster.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven krever av borettslaget
Etter borettslagsloven § 5-17 skal laget holde bygningene og eiendommen ellers i forsvarlig stand, så langt plikten ikke ligger på andelseierne. Felles rør, ledninger og kanaler som går gjennom boligene, hører også under laget. Styret leder virksomheten og kan ta alle avgjørelser som ikke er lagt til andre organer, jf. § 8-8.
Ordet vedlikeholdsplan står ikke i loven. Det finnes heller ikke noe krav om at laget skal ha et langtidsbudsjett for vedlikehold. Kravet er resultatet: bygget skal være i forsvarlig stand. Hvordan styret kommer dit, er opp til styret.
Vedtektene kan fastlegge vedlikeholdsplikten annerledes enn loven, jf. § 5-17 fjerde ledd. En plan bør derfor bygge på vedtektene, slik at det er klart hva laget skal gjøre og hva andelseierne selv har ansvaret for.
Hva en vedlikeholdsplan i borettslaget inneholder
En plan er en oversikt over hva som skal skje med bygget de neste årene. Den er vanligvis bygget opp slik:
- en liste over bygningsdelene, som tak, fasade, vinduer, rør, ventilasjon og fellesarealer
- alder og forventet levetid for hver del
- tilstanden i dag, gjerne fra en egen tilstandsvurdering
- hvilket tiltak som trengs og i hvilket år
- et kostnadsoverslag for hvert tiltak
- hvordan tiltakene skal finansieres, med egne midler, lån eller høyere felleskostnader
Planen er et arbeidsdokument som må oppdateres. Priser endrer seg, og tilstanden på et tak er sjelden helt lik det en rapport spådde fem år tidligere.
Hvorfor planen likevel er verd å lage
Uten plan kommer regningene som overraskelser. Et borettslag som ikke har sett fremover, kan stå med et stigerør som må byttes nå, og ingen penger på konto. Resultatet er ofte en kraftig økning i felleskostnadene eller et stort lån på kort varsel.
I et sameie er det samme logikk. Sameiet skal holde fellesarealene forsvarlig ved like etter eierseksjonsloven § 33, og styret skal sørge for vedlikehold og drift, jf. § 57. Også der er en plan den vanlige måten å vise at ansvaret er tatt på alvor.
En plan gjør også vedtakene lettere å forsvare. Andelseierne kan se hvorfor styret foreslår noe, og hvilke alternativer som finnes.
Det er et rettslig poeng også. Laget kan bli erstatningsansvarlig overfor en andelseier for tap som skyldes at vedlikeholdsplikten ikke er oppfylt, jf. § 5-18. Skader som kunne vært forebygget ved jevnlig ettersyn, er det vanskelig å forklare bort uten at noen har hatt oversikt.
Hvem lager planen, og hvem vedtar den
Styret lager vanligvis planen, ofte med hjelp fra et firma som kan bygg. Selve planen binder ikke laget økonomisk. Det som binder, er vedtakene.
Går et tiltak ut over vanlig forvaltning, kan ikke styret vedta det alene. Det gjelder ombygging og endringer av bygg og grunn utover vanlig forvaltning og vedlikehold. Det gjelder også tiltak som gir lagets økonomi mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene i ansvar eller utlegg. Slike vedtak krever samtykke fra generalforsamlingen med to tredjedels flertall, jf. § 8-9. Planen er da et nyttig vedlegg til innkallingen.
Et lag som ikke har noen plan, kan begynne enkelt.
- Samle det som finnes: tegninger, tidligere tilstandsrapporter, regninger for utførte arbeider og forsikringsskader.
- Gå gjennom bygningen sammen med en som kan bygg, og noter alder og tilstand for hver del.
- Sett opp tiltak og kostnader for ti til tjue år.
- La styret ta en gjennomgang hvert år i forbindelse med budsjettet, slik at planen ikke blir liggende.
- Legg planen frem for andelseierne, så de kan stille spørsmål før store vedtak skal fattes.
Er du andelseier og savner en plan, kan du melde inn saken til generalforsamlingen. Saker som en andelseier ønsker tatt opp på den ordinære generalforsamlingen, skal nevnes i innkallingen når styret har fått kravet før fristen, jf. § 7-7 andre ledd.
Furuåsen borettslag
Furuåsen borettslag har 72 andeler og ble bygget i 1986. Styreleder Ingvild Sæther ber et firma lage en plan for ti år. Resultatet:
- maling og utbedring av fasaden i år 3, 2,16 millioner kroner
- nytt tak i år 6, 7,2 millioner kroner
- nye stigerør i år 9, 9 millioner kroner
Til sammen er det 18,36 millioner kroner på ti år, altså 1,836 millioner kroner i året. Delt på 72 andeler blir det 25 500 kroner per andel i året, eller 2 125 kroner i måneden, før renter og lån. Fordelingen mellom andelene følger lagets fordelingsnøkkel, så den enkelte andelseiers beløp blir høyere eller lavere enn snittet.
Alle tre tiltakene er langt over fem prosent av lagets årlige felleskostnader. Styret legger derfor planen frem for generalforsamlingen, og tiltakene tas opp som egne saker med forslag til finansiering.
Kort oppsummert
- Borettslagsloven krever ikke en skriftlig vedlikeholdsplan, men laget skal holde bygningene i forsvarlig stand.
- En vedlikeholdsplan viser bygningsdeler, tilstand, tiltak, tidspunkt, kostnad og finansiering.
- Styret lager planen. Store tiltak må vedtas av generalforsamlingen med to tredjedels flertall.
- Mangelfullt vedlikehold kan gi erstatningsansvar overfor andelseierne.
- En oppdatert plan gjør felleskostnadene mer forutsigbare for alle.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.