Ansvaret for vedlikehold i et borettslag er delt i to: du som andelseier har ansvar for det innvendige vedlikeholdet av din egen bolig, mens borettslaget har ansvar for bygningen som helhet og fellesarealene. Denne todelingen følger i hovedsak av borettslagsloven §§ 5-12 og 5-17. Nøyaktig hvor grensen går i konkrete tilfeller er likevel ofte presisert nærmere i det enkelte borettslags vedtekter, så det er alltid lurt å sjekke dem i tillegg til loven.

Hvorfor loven er delt opp slik

Tanken bak denne todelingen er ganske praktisk. Et borettslag består av mange selvstendige boliger som deler én og samme bygningskropp. Skulle hver enkelt andelseier stått fritt til å vedlikeholde eller la være å vedlikeholde "sin del" av taket, fasaden eller rørsystemet, ville bygningen fort blitt en lappeteppe av ulike standarder og løsninger — og et fellesskap som var vanskelig å administrere. Loven legger derfor det som påvirker bygningens helhet og andre beboere til borettslaget som en samlet aktør, mens det som bare berører din egen livssituasjon og bruk av boligen, legges til deg.

Prinsippet: innvendig versus bygningskropp

Tommelfingerregelen mange bruker er enkel å huske: alt du kan se og ta på inne i din egen bolig — og som du kan reparere med "forholdsvis enkle midler" uten spesialkompetanse — er som regel ditt ansvar. Alt som handler om selve bygningen, den bærende konstruksjonen eller noe som er felles for flere boliger, er borettslagets ansvar.

I praksis betyr det at du har ansvaret for:

  • Overflater innvendig — gulv, vegger, tak/himling i din bolig
  • Innredning i kjøkken og bad
  • Hvitevarer og andre apparater som tilhører boligen
  • Innvendige rør og ledninger fra det punktet de forgrener seg fra fellesanlegget
  • Det elektriske anlegget og sikringsskapet i egen bolig
  • Indre vedlikehold av vinduer og dører (pussing, smøring av beslag, tetningslister)

Borettslaget har på sin side ansvaret for:

  • Bygningens bærende konstruksjoner, tak og fasade
  • Fellesarealer som trapperom, loft, kjeller og fellesrom
  • Felles rørsystemer, stigeledninger og sjakter
  • Bygningens tekniske fellesanlegg, som heis og ventilasjonsanlegg
  • Normalt også selve utskiftingen av vinduer og ytterdører, siden disse regnes som del av bygningskroppen

Et konkret eksempel

Se for deg en andelseier som oppdager at parketten på kjøkkenet er slitt og har begynt å bule seg opp langs en list. Dette er en innvendig overflate i egen bolig, og andelseieren må selv bekoste og gjennomføre utskiftingen. Oppdager samme andelseier derimot en fuktflekk i taket som stammer fra en utett taktekking over leiligheten, er det en helt annen sak — da er det snakk om en bygningsdel som er felles for hele bygget, og ansvaret ligger hos borettslaget.

Grensetilfellene er der de fleste konfliktene oppstår

I de fleste hverdagslige tilfeller er fordelingen grei: du skjønner selv at det er du som må male om stuen, og du skjønner selv at det er borettslaget som må reparere taket etter en storm. Problemene dukker opp i mellomsjiktet — vinduer, balkonger, våtrom, rør som går gjennom vegger, og skader som sprer seg fra én bolig til en annen. Nettopp disse områdene er grunnen til at borettslagsloven suppleres av vedtekter i det enkelte lag: loven gir et utgangspunkt, men kan ikke i detalj regulere hver eneste tenkelige situasjon i alle landets borettslag.

Hvor finner du vedtektene til ditt borettslag?

Vedtektene er normalt tilgjengelige hos styret eller forretningsføreren, og mange borettslag legger dem også ut på egne nettsider eller i en digital beboerportal. Har du nylig kjøpt andel, bør vedtektene ha fulgt med i overtakelsesdokumentasjonen. Er du usikker på hvor du finner dem, er det bare å spørre styret — dette er informasjon du som andelseier alltid har krav på å få tilgang til.

Kan vedtektene fravike loven?

Et spørsmål som ofte dukker opp er om vedtektene i det hele tatt kan avvike fra det loven sier. Svaret er at vedtektene i stor grad kan presisere og utdype fordelingen — for eksempel ved å slå fast konkret hvem som har ansvaret for vinduer, balkonger eller andre gråsoneområder i akkurat ditt borettslag — men de kan normalt ikke frita borettslaget for hele det grunnleggende ansvaret loven legger til fellesskapet, eller pålegge andelseiere plikter som går klart utover det loven åpner for. I praksis er det derfor sjelden snakk om at vedtektene "opphever" lovens system, men heller at de fyller ut skjønnsrommet loven overlater til det enkelte borettslag.

De vanligste gråsonene — og hvor du finner svaret

I resten av denne artikkelserien går vi grundig gjennom de vanligste enkelttilfellene: vinduer, balkong, rør, våtrom, sikringsskap, skadedyr, fukt og forsikring. Hver av disse har sine egne særtrekk og krever litt ulik tilnærming, men det gjennomgående prinsippet er alltid det samme: hva er innvendig og bare ditt, og hva er en del av bygningen eller noe felles for flere?

Denne artikkelen, og resten av artiklene i serien, gir generell informasjon om hvordan ansvaret normalt fordeles, og erstatter ikke en konkret vurdering av din sak eller ditt borettslags vedtekter.

Som andelseier er det uansett lurt å sette seg inn i vedtektene til akkurat ditt borettslag før du planlegger større vedlikeholdsarbeider, og å ta kontakt med styret dersom du er i tvil om hvem som har ansvaret for noe konkret. Mange konflikter oppstår rett og slett fordi ingen har avklart ansvaret før arbeidet settes i gang — og da kan det bli vanskelig i ettertid å bli enige om hvem som skal dekke regningen.