Vannårer fra fjellet bak huset gir fukt i kjelleren

Slik gikk det for Trond

Trond kjøpte et hus fra 1978 som var bygd inn mot en bergknaus. Første vår etter overtakelsen kom det vann opp gjennom sluket i kjelleren, og det ble fuktflekker langs nederste del av veggene. En rørlegger og en entreprenør mente begge at vann fra sprekker i fjellet bak huset fant veien ned langs grunnmuren.

Trond leste tilstandsrapporten på nytt og fant bare en generell merknad om at det var fukt i kjelleren og at årsaken var uklar. Han skrev til selgeren og ba om en forklaring. Selgeren svarte at det hadde vært vått i kjelleren to ganger, at han hadde tørket opp og malt om, og at han ikke hadde tenkt at det var noe å opplyse om. Trond viste til at han hadde grunn til å få vite dette, og selgeren gikk med på prisavslag tilsvarende entreprenørens tilbud.

Hva reglene sier om vann fra grunnen

Byggteknisk forskrift (TEK17) sier at terrenget rundt et byggverk skal ha tilstrekkelig fall fra byggverket, med mindre andre tiltak leder bort overvannet, og at fukt fra grunnen skal ledes bort. Etter plan- og bygningsloven § 28-1 kan grunn bare bebygges når det er tilstrekkelig sikkerhet mot fare eller vesentlig ulempe fra natur- eller miljøforhold.

Dette er krav til den som bygger. Vannårer i fjell er en naturlig del av grunnen, og et hus kan stå trygt der hvis vannet ledes bort med drenering og riktig utførelse. Problemet oppstår når det ikke er gjort, eller når det som er gjort, med årene har sluttet å virke. Da er det ikke fjellet i seg selv som er feilen, men at huset ikke er sikret mot det.

Når vannårer fra fjellet er en mangel

Etter avhendingslova § 3-2 første ledd er det en mangel hvis eiendommen ikke er i samsvar med det kjøperen kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Et eldre hus som er bygd inn mot fjell, kan ha gammel drenering, og kjøper må regne med noe slitasje. Fuktproblemer som tydelig er større enn det alderen forklarer, er noe annet.

Etter § 3-7 er det en mangel hvis du ikke fikk opplysninger om forhold selgeren visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å regne med å få, når det kan antas at det påvirket avtalen. Har selgeren opplevd vann i kjelleren, er det slike opplysninger. Har selgeren gitt uriktige opplysninger, for eksempel at kjelleren er tørr, kommer § 3-8 inn.

Du kan ikke bruke mot selgeren det du visste om eller burde ha visst om da du kjøpte (§ 3-10 første ledd). Har du undersøkt eiendommen før kjøpet, kan du heller ikke bruke det du burde ha oppdaget da. Dette gjelder ikke når selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro, og det begrenser ikke selgerens plikt til å opplyse.

Hva tilstandsrapporten skal si om kjeller og grunn

Den bygningssakkyndige skal angi hva slags grunn boligen står på, hvis det er kjent eller enkelt kan fastslås, og se etter riss, sprekker og skader i grunnmuren. Ved riss eller sprekker skal årsaken og behovet for umiddelbare tiltak vurderes. I kjeller og underetasje skal det ses etter setninger og jordtrykk, og det skal som hovedregel bores et hull med diameter på minst 73 millimeter for fuktmåling.

Rapporten bygger ellers på det som er synlig. Vann som først kommer etter snøsmelting eller kraftig regn, kan derfor være helt ukjent for den som lagde rapporten. Står det tydelig i en godkjent rapport at kjelleren har fukt, regnes du for å kjenne til det. Står det ingenting, taler det ikke automatisk for at du har et krav, men det taler heller ikke mot deg.

Dokumentasjon, tiltak og krav

Etter overtakelsen skal du undersøke eiendommen så snart det er rimelig anledning, slik god skikk tilsier (§ 4-9). Ta bilder og fuktmål når vannet kommer, og la en fagperson vurdere årsaken skriftlig. Du har plikt til å begrense tapet med rimelige tiltak, for eksempel å sikre verdier i kjelleren, og ellers må du selv bære den delen av tapet som kunne vært unngått (§ 7-2).

Prisavslaget settes med mindre noe annet godtgjøres til kostnadene ved å få mangelen rettet, altså normalt til det tilbudet fra entreprenør viser. Meldingen til selgeren må komme innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Hva frister og krav ellers betyr, står i pilaren om mangler ingen tenker på. Vannproblemer er ikke det eneste som viser seg først etter overtakelsen, som alunskifer under huset. Også null mobildekning inne i huset er et eksempel på et forhold mange oppdager sent.

Kort oppsummert

• Vannårer fra fjellet bak huset er en mangel bare hvis fuktproblemene er større enn alderen forklarer, eller selgeren visste om dem og tidde.
• Tilstandsrapporten bygger på det som er synlig, så fukt som kommer med snøsmelting kan være ukjent for takstmannen.
• Dokumenter vannet med bilder, fuktmåling og en skriftlig vurdering fra fagperson.
• Prisavslaget svarer normalt til det det koster å rette feilen, og du må begrense skaden mens du venter.