Utleiekontrakt for borettslagsleilighet: dette bør stå i den

Et forbehold om styrets godkjenning

Utleie av borettslagsleilighet krever i de fleste tilfeller styrets godkjenning, jf. borettslagsloven § 5-3. Kontrakten bør derfor være betinget av godkjenning, slik at du ikke binder deg til å overlate leiligheten før styret har svart. Skriv at leietakeren ikke kan flytte inn før godkjenning foreligger, eller at fristen styret har på å svare etter § 5-7 er gått ut.

Si også hva som skjer hvis styret nekter. Det enkleste er at kontrakten faller bort uten ansvar for noen av partene.

Vedtekter og husordensregler

Etter § 5-8 første ledd minker ikke overlating av bruken dine plikter overfor laget. Du må derfor sørge for at leietakeren følger vedtektene og husordensreglene. Legg dem ved kontrakten, og skriv at leietakeren plikter å følge dem. Nevn gjerne de reglene som oftest skaper konflikt: støy, bruk av balkong, dyrehold og bruk av fellesareal.

Slik gir du deg selv et grunnlag for å reagere overfor leietakeren, og du viser laget at du har gjort leietakeren kjent med reglene.

Leietid og oppsigelse

Tidsbestemte leieavtaler for bolig kan ikke være kortere enn tre år, med mindre unntak i husleieloven § 9-3 gjelder. Unntakene gjelder blant annet når utleieren selv eller noen i husstanden skal bruke boligen, eller utleieren har annen saklig grunn. Grunnen må oppgis skriftlig senest når avtalen inngås. Er avtalen i strid med reglene, anses den som tidsubestemt.

Borettslagsloven gir godkjenning for opptil tre år etter § 5-5. Kontrakten bør derfor oppgi hvilket lovgrunnlag styrets godkjenning bygger på og hvor lenge den gjelder.

For tidsbestemte avtaler må utleieren skriftlig opplyse at avtalen ikke kan sies opp i leietiden, jf. husleieloven § 9-2. Bruker du en tidsubestemt avtale, bør kontrakten si hvordan oppsigelse skjer.

Husleie, felleskostnader og depositum

Skriv tydelig hva leien er, når den forfaller, og hvem som betaler hva. Felleskostnader til laget betaler du som andelseier, men du kan ha avtalt at leien dekker dem. Avtal om strøm, internett og kabel-tv er inkludert.

Depositum kan avtales opptil seks måneders leie, jf. husleieloven § 3-5. Det skal settes på en særskilt konto i leierens navn. Utleieren dekker kostnadene med å opprette kontoen.

Bruksrett som faller bort ved salg

Ved salg av andelen faller alle bruksretter bort, jf. § 5-10 første ledd. Er du usikker på om du kommer til å selge, bør du ta det inn i kontrakten. Leietakeren kan etter tredje ledd kreve erstatning hvis bruksretten faller bort på grunn av eierskifte, med mindre du kan vise at det skyldtes en hindring du ikke hadde kontroll over.

Kontaktinformasjon og varsling

Etter § 5-8 tredje ledd skal du holde styret orientert om hvor de kan få tak i deg mens du har overlatt boligen. Skriv inn i kontrakten at leietakeren skal varsle deg ved skader, lekkasjer eller henvendelser fra styret. Avtal hvordan dere kommuniserer.

Overtakelse og tilstand

Husleieloven § 2-2 sier at husrommet, med mindre annet er avtalt, skal være ryddet, rengjort og i vanlig god stand ved overleveringen. Lag derfor en enkel protokoll ved innflytting der dere sammen går gjennom leiligheten og noterer eksisterende skader. Ta bilder. Den samme protokollen brukes når leietakeren flytter ut.

Skriv også hva som følger med: nøkler, tilgang til fellesareal, bod, parkeringsplass og eventuelle møbler. Hører bod eller garasje til andelen, bør kontrakten si om leietakeren skal bruke dem.

Avtal hvem som har ansvar for småreparasjoner og vedlikehold inne i boligen. Som andelseier har du vedlikeholdsplikter overfor laget som ikke forsvinner ved utleie. Leietakeren bør vite at skader må meldes til deg raskt, slik at de kan utbedres før de blir verre.

Kort oppsummert

• Gjør kontrakten avhengig av at styret godkjenner leietakeren.
• Legg ved vedtekter og husordensregler og pålegg leietakeren å følge dem.
• Følg husleielovens krav til leietid og depositum.
• Ta med at bruksretten faller bort ved salg av andelen.
• Hold styret orientert om hvor du kan nås, jf. § 5-8.