Garantien er et pengevern

Det er viktig å forstå hva slags vern garantien gir. Den sikrer deg ikke et bestemt arbeidsresultat, men den sikrer deg pengene du har krav på når entreprenøren misligholder kontrakten. Hvis entreprenøren ikke kan eller vil gjøre opp – for eksempel fordi han er konkurs – trer garantisten (banken eller forsikringsselskapet) inn og betaler ditt berettigede krav, opp til garantibeløpet.

Hva er omfattet?

Garantien dekker pengekrav som springer ut av entreprenørens kontraktsbrudd. De viktigste er:

  • Tilbakebetaling av vederlag – penger du har betalt, men ikke fått tilsvarende verdi for.
  • Prisavslag – kompensasjon når huset har mangler.
  • Dagmulkt – det faste beløpet du har krav på for hver dag entreprenøren er forsinket.
  • Erstatning – for tap som følge av forsinkelse, mangler eller brudd på andre plikter i avtalen.
  • Renter – på de kravene over.

Tre eksempler på hva garantien fanger opp

Forsinkelse: Entreprenøren til Hassan blir tre uker forsinket med overtakelsen. Hassan har krav på dagmulkt. Skulle entreprenøren nekte å betale eller gå konkurs, kan Hassan kreve dagmulkten dekket av garantisten.

Mangel: Etter overtakelse oppdager Solveig at takkonstruksjonen er feil utført, og det vil koste 150 000 kroner å rette. Entreprenøren bestrider og betaler ikke. Solveig kan rette kravet om prisavslag eller erstatning mot garantisten, innenfor garantibeløpet.

Konkurs: Entreprenøren til familien Berg går konkurs når huset er halvferdig. Familien har betalt mer enn verdien av det som er bygget. Garantien gir dem mulighet til å få dekket sitt berettigede tap, slik at de ikke blir stående alene som kreditor i konkursboet.

Hva dekker garantien IKKE?

Like viktig er det å vite hva som faller utenfor:

  • Naturaloppfyllelse. Garantien gir deg ikke rett til å kreve at akkurat denne entreprenøren utfører arbeidet. Den dekker pengekrav, ikke et krav om at en konkurs entreprenør skal komme tilbake og bygge ferdig.
  • Personskade. Skader på liv og helse er ikke en del av kontraktsgarantien.
  • Tap i næringsvirksomhet etter de spesielle reglene om dette faller i utgangspunktet utenfor lovens forbrukervern.

Et regneeksempel på dekningen

La oss si at familien Aas har et hus til 4 000 000 kroner, eier tomta selv, og garantien er på lovens minimum: 10 prosent = 400 000 kroner i byggetiden.

Ved overtakelse har de tre krav: - Dagmulkt for 20 dagers forsinkelse: 60 000 kr. - Prisavslag for mangler ved bad og kjøkken: 120 000 kr. - Erstatning for ekstra boutgifter under forsinkelsen: 25 000 kr.

Til sammen 205 000 kroner. Dette ligger godt innenfor garantirammen på 400 000 kroner, så hele kravet kan i prinsippet dekkes av garantisten dersom entreprenøren ikke gjør opp selv.

Garantien dekker også brudd på «sideplikter»

Mange tenker bare på de store tingene – konkurs og alvorlige mangler. Men garantien fanger også opp mindre, men irriterende kontraktsbrudd, som brudd på det loven kaller sideplikter. Det kan for eksempel være at entreprenøren skulle levert dokumentasjon, FDV-papirer (forvaltning, drift og vedlikehold) eller utført opprydding som avtalt, men lar det være. Lider du et økonomisk tap som følge av slike brudd, kan det inngå i kravene garantien dekker. Poenget er at garantien følger hele avtalen, ikke bare de mest dramatiske bruddene.

Garantisten kan ikke gjemme seg bak interne forhold

En betryggende regel: Garantisten kan ikke ta forbehold om å begrense ansvaret fordi entreprenøren ikke har betalt premie eller på annen måte har misligholdt forholdet mellom dem (§ 12 sjette ledd). Garantistens problemer med entreprenøren er ikke ditt problem. Dette gjør garantien solid og forutsigbar for deg.

Slik melder du et krav

  1. Sett først frem kravet mot entreprenøren skriftlig, med begrunnelse og beløp.
  2. Dokumenter alt – bilder, takstrapporter, korrespondanse.
  3. Meld kravet til garantisten dersom entreprenøren ikke betaler, eller er konkurs.
  4. Vær ute i tide – krav må gjøres gjeldende innenfor garantiens varighet.
  5. Be om hjelp ved behov – ofte dekker innboforsikringen din advokatbistand i slike saker.

Sammenhengen med å holde tilbake betaling

Garantien og retten til å holde tilbake penger jobber sammen. Oppdager du mangler ved overtakelsen, kan du holde tilbake et beløp som står i forhold til feilen, som et pressmiddel for å få den rettet. Skulle entreprenøren likevel ikke gjøre opp – eller gå konkurs – er det garantien som trer inn og dekker det berettigede kravet ditt. Slik utfyller de to verktøyene hverandre: tilbakeholdsretten gir deg et virkemiddel her og nå, mens garantien er sikkerhetsnettet hvis entreprenøren faller fra eller nekter.

Garantien dekker også deg som senere kjøper

Et ofte oversett poeng er at garantien kan brukes av forbrukerens rettsetterfølgere – altså den som senere kjøper boligen av deg. Selger du huset innenfor garantiperioden, kan kjøperen din gjøre gjeldende krav mot garantisten på samme måte som du kunne. Det betyr at garantien er et lite pluss også ved videresalg, fordi den gir en ny kjøper ekstra trygghet for skjulte mangler som måtte dukke opp. Garantisten kan ikke ta forbehold som fjerner denne retten.

Et regneeksempel med konkursdekning

La oss se på en konkurssituasjon mer detaljert. Familien Lund har betalt 2 800 000 kroner på et hus til 4 000 000 kroner. Entreprenøren går konkurs når huset er om lag 70 prosent ferdig, altså med en verdi rundt 2 800 000 kroner. Heldigvis har familien betalt i takt med fremdriften, så de har ikke mye «i lufta». Det som gjenstår, er å få huset ferdigstilt – og her viser det seg at en ny entreprenør krever 350 000 kroner mer enn det familien hadde igjen å betale til den opprinnelige. Dette merkravet kan familien søke dekket av garantien, som i byggetiden er på 10 % = 400 000 kroner. Slik fanger garantien opp nettopp den typen tap en konkurs skaper.

Kort oppsummert

Byggegarantien dekker pengekravene dine ved entreprenørens kontraktsbrudd: dagmulkt, prisavslag, erstatning, tilbakebetaling og renter – og er spesielt verdifull ved konkurs. Den dekker ikke krav om at entreprenøren selv skal bygge ferdig, og heller ikke personskade. Garantisten kan ikke begrense ansvaret med interne forhold mot entreprenøren, og garantien kan også brukes av en senere kjøper av boligen. Dokumenter kravene dine godt og meld dem i tide.