Utbyggerens garantier forklart: hva du er sikret mot og hvor lenge

Hva garantien skal sikre

Garantien etter § 12 skal sikre at du får det avtalen lover. Utbyggeren skal altså stille garanti for oppfyllelsen av avtalen. Tanken er enkel. Går utbyggeren konkurs midt i byggingen, slutter han å jobbe, eller rydder han ikke opp i feil, skal du kunne henvende deg til garantisten og få dekket tapet opp til garantisummen.

Garantien er ikke en forsikring mot alt. Den er en sikkerhet for krav du har mot entreprenøren etter avtalen. Du må altså først ha et krav, for eksempel at boligen ikke blir ferdig eller har mangler som ikke blir rettet, og så kan du rette kravet mot garantisten. Hva som kan dekkes, er begrenset av garantisummen.

Plikten til å stille garanti gjelder ikke alltid. Loven unntar avtaler der vederlaget ikke vil overstige to ganger grunnbeløpet i folketrygda. De fleste boligkjøp ligger langt over det.

Utbyggeren skal stille garantien straks etter at avtalen er inngått. Er det tatt forbehold om byggelån, salg av et visst antall boliger eller igangsettingstillatelse, er det nok at han stiller garantien straks etter at forbeholdene faller bort. Han skal i alle tilfeller stille garantien før byggearbeidene tar til.

Garantien skal være en selvskyldgaranti eller tilsvarende fra et finansforetak som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Det er normalt en bank eller et forsikringsselskap. En deponering av en pengesum i et slikt foretak, på tilsvarende vilkår, regnes likt med garanti. Et løfte fra utbyggeren selv er ikke nok.

Til garantien er dokumentert, har du rett til å holde tilbake alt vederlag. Det er et sterkt virkemiddel. Les mer om dette i spørsmålet om hva du gjør hvis entreprenøren ikke stiller garanti.

Den vanligste situasjonen er at utbyggeren går konkurs før boligen er ferdig. Garantien er da et sikkerhetsnett, men kjøperens stilling ved utbyggerkonkurs avhenger også av hvor stort tapet blir. Da kan du kreve garantisten for kostnadene ved å få boligen fullført, så langt summen rekker. Garantien kommer også inn når utbyggeren slutter å bygge uten å gå konkurs, eller når han ikke retter mangler som han har ansvar for.

Garantisummen er et tak. Blir tapet ditt større enn fem eller ti prosent av vederlaget, må du kreve resten som et vanlig krav mot utbyggeren eller konkursboet. Det er mulig å få dekket mindre enn hele tapet, og det er derfor sunt å holde tilbake betaling frem til arbeidet faktisk er utført.

Garantien fjerner ikke plikten til å reklamere. Mangler må fortsatt meldes til entreprenøren innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen. Kravet mot garantisten bygger på kravet mot entreprenøren.

Hvor stor garantien skal være

Størrelsen avhenger av hva slags avtale du har, og når kravet gjøres gjeldende.

Skal du kjøpe bolig sammen med tomt, skal garantien gjelde til fem år etter overtakelsen og minst være fem prosent av vederlaget. For krav som du gjør gjeldende før overtakelsen, kan garantisummen være tre prosent.

Er det ikke tomt i avtalen, for eksempel når du har tomten selv og utbyggeren bare bygger, skal garantien dekke minst ti prosent av vederlaget. For krav som du gjør gjeldende senere enn i forbindelse med overtakelsen, kan garantisummen være fem prosent.

Ved bolig knyttet til andel i borettslag regnes garantisummen på grunnlag av kontantvederlaget og andelen fellesgjeld til sammen.

Hvor lenge garantien gjelder og hva garantisten ikke kan gjøre

Garantien skal gjelde fram til fem år etter overtakelsen. Det er samme lengde som den ytre fristen for å gjøre en mangel gjeldende (§ 30). Overtakelsen er normalt overtakelsesforretningen, eller når du har flyttet inn og arbeidet er fullført (§ 14).

Garantisten kan ikke sette frist for melding om krav som du har gjort gjeldende i tide overfor entreprenøren. Spør garantisten deg hvilke krav du har gjort gjeldende innen fristene, og du svarer, gjelder ansvaret bare krav som er nevnt i svaret ditt. Svar derfor fullstendig.

Et eksempel på fristen: overtar du boligen 15. mai 2026, gjelder garantien fram til 15. mai 2031. Oppdager du en mangel i 2029 og melder fra til entreprenøren straks, er kravet meldt i tide. Går utbyggeren konkurs i 2030 uten å ha rettet, kan du rette kravet mot garantisten. Selger du boligen i 2028, kan kjøperen gjøre garantien gjeldende for resten av tiden, fordi loven gir rettsetterfølgere samme rett.

Loven har egne vern. Garantisten kan ikke ta forbehold om at ansvaret faller bort fordi utbyggeren ikke har betalt premie eller på annen måte har misligholdt forholdet til garantisten. Garantien kan også gjøres gjeldende av forbrukerens rettsetterfølgere, altså den som overtar boligen etter deg, og garantisten kan ikke ta forbehold som begrenser den retten. Den som kjøper boligen av deg, beholder altså sikkerheten.

Etter § 3 kan det heller ikke avtales vilkår som er dårligere for forbrukeren enn det loven gir (§ 3). En kontrakt som setter garantisummen lavere eller kortere tid enn loven, gjelder ikke mot deg på det punktet.

Garanti for forskudd

Betaler du avdrag eller forskudd på vederlaget, gjelder egne regler i § 47. Avtalen om avdrag eller forskudd gjelder bare så langt verdien av utført arbeid og tilførte materialer minst svarer til det som er betalt, det ikke hviler salgspant eller andre heftelser på materialene som skal betales, og minst en tiendedel av vederlaget ikke skal betales før overtakelsen (§ 47).

Når avtalen omfatter rett til grunn, kan det bare avtales forskuddsbetaling hvis betalingen skjer etter at du har fått overført hjemmelen til eiendommen uten andre heftelser enn de du skal overta, eller hvis det er stilt garanti. Garantien skal da være en selvskyldgaranti fra en finansinstitusjon (§ 47 tredje ledd).

Hva du bør gjøre før du betaler noe

Be om garantibeviset i god tid, helst før kontrakten signeres. Les at garantisummen og varigheten stemmer med loven, og at garantisten er en bank eller et forsikringsselskap. Kontroller at beviset gjelder akkurat din kontrakt.

Hold tilbake betaling til du har fått dokumentasjonen. Mangler den, kan du kreve den, og du har ikke noe å frykte ved å avvente. Les gjerne spørsmålet om å holde tilbake betaling hvis garantien mangler, og om hvordan garantisten kreves når utbyggeren ikke betaler.

Mangler du bevis, og utbyggeren pusher på for en rask betaling, er det et varsel i seg selv. Se også etter om du har forsikring for arbeidet. Entreprenøren skal vanligvis holde arbeidet på din eiendom forsikret frem til overtakelsen, og du kan holde tilbake alt vederlag til det er dokumentert (§ 13).

Kort oppsummert

• Utbyggeren skal stille garanti for oppfyllelsen av avtalen etter § 12, senest før byggearbeidet starter.
• Garantien skal gjelde fram til fem år etter overtakelsen.
• Bolig med tomt: minst fem prosent (tre prosent for krav før overtakelsen). Uten tomt: minst ti prosent (fem prosent for senere krav).
• Garantien skal være en selvskyldgaranti eller tilsvarende fra et finansforetak, og du kan holde tilbake alt vederlag til den er dokumentert.
• Utbygger garanti nybygg forklart: gå gjennom kontrakten og garantibeviset før første betaling.