Utbyggeren avlyser prosjektet uten forbehold: dine krav
En utbygger som avlyser prosjektet uten forbehold i kontrakten, bryter avtalen med deg. Loven har ingen regel som lar ham trekke seg fordi prosjektet ikke lønner seg. Du kan heve avtalen og kreve tilbake alt du har betalt, og du kan kreve erstatning for økonomisk tap som utbyggeren rimelig kunne regne med. Hva et eventuelt forbehold gir ham rett til, avgjør ordlyden i kontrakten.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når utbygger avlyser prosjekt uten forbehold i kontrakten
Når kontrakten er signert, skal utbyggeren levere boligen til avtalt tid. Det følger av bustadoppføringslova § 10, som pålegger entreprenøren å holde avtalte frister for overtakelse og for overføring av eiendomsretten. Loven kaller utbyggeren «entreprenør». Den gjelder når du som privatperson kjøper en ny bolig som ikke er ferdig bygget da avtalen ble gjort (§ 1).
At salget gikk tregere enn han hadde regnet med, eller at byggekostnadene steg, gir ham ikke rett til å la være å bygge. Loven har ikke noe slikt unntak. Kontrakten kan derimot gi ham en utvei, og da står det et forbehold i den.
Forbehold som loven selv nevner
I reglene om garanti nevner loven tre forbehold som utbyggere ofte tar: at byggelån åpnes (byggelån er lånet utbyggeren bruker til å finansiere byggingen), at et bestemt antall boliger blir solgt, og at kommunen gir igangsettingstillatelse. Paragrafen sier bare når garantien skal stilles hvis kontrakten har slike forbehold. Garantien skal komme straks etter at forbeholdet faller bort, og alltid før byggearbeidene starter.
Loven sier ikke selv når utbyggeren kan avlyse på grunn av et forbehold. Det må du lese i kontrakten. Se på hvilken hendelse forbeholdet gjelder, om det har en frist, og om den fristen er utløpt. Er forbeholdet så vagt at det dekker alt utbyggeren måtte ønske, kan det komme i konflikt med § 3. Den slår fast at vilkår som er dårligere for deg enn loven, ikke kan gjøres gjeldende.
Slik får du pengene tilbake
Har du betalt forskudd eller avdrag, kan du få alt tilbake ved å heve avtalen. Du hever ved å gi utbyggeren melding om at du krever avtalen hevet. Det er lurt å gjøre det skriftlig og å sende meldingen på en måte du kan dokumentere.
Loven lar deg heve når en forsinkelse er et vesentlig avtalebrudd. Du kan også heve når det er klart at forsinkelse kommer til å oppstå. En utbygger som har meldt at prosjektet er avlyst, har gjort det klart. Meldingen må gis før du overtar boligen (§ 20).
Ved heving av en avtale om bolig med tomt kan du kreve at begge sidenes plikter faller bort. Du har da krav på å få tilbake det du har betalt (§ 21 tredje ledd). Forskudd på en slik bolig kan bare avtales hvis du får skjøtet først eller hvis betalingen er sikret med garanti fra en bank eller annen finansinstitusjon (§ 47). Er forskuddet sikret med garanti, kan du rette kravet mot garantisten hvis utbyggeren ikke betaler.
Be garantisten om utbetaling så snart du har meldt heving. Har du ennå ikke betalt hele summen, kan du holde tilbake så mye av betalingen som trengs for å sikre kravet ditt (§ 24).
Erstatning for tapet ditt
Loven har ingen egen regel for en avlyst bygging. Det nærmeste er reglene om forsinkelse, og en avlysning er i praksis en forsinkelse som aldri tar slutt. Ved heving kan du kreve dekket nødvendige merkostnader. Du kan i tillegg kreve annet økonomisk tap som forsinkelsen fører til, så langt utbyggeren rimelig kunne regne med tapet (§ 22).
Du har en plikt til å begrense tapet. Leier du dyrere enn du trenger, eller lar du utgifter løpe uten grunn, settes erstatningen ned tilsvarende. Retten kan også sette ned erstatning som ville vært urimelig for utbyggeren, ut fra hvor stort prosjektet er og hvor stort tapet er (§ 23).
Poster som kan komme inn i kravet, er leie av midlertidig bolig, flytteutgifter, gebyrer til banken hvis du må søke nytt lån, og en eventuell prisforskjell hvis en tilsvarende bolig nå koster mer. Hva som faktisk blir dekket, avhenger av dokumentasjonen og av hva utbyggeren kunne forutse. Ta vare på leiekontrakter, kvitteringer og all korrespondanse.
Siri og leiligheten på Stord
Siri Haugen kjøpte en leilighet i et prosjekt på Stord for 4 600 000 kroner. Kontrakten hadde ingen forbehold. Hun betalte 460 000 kroner i forskudd mot garanti. Den gamle leiligheten solgte hun med overtakelse 1. september, og hun hadde sagt fra til utbyggeren om det.
I mars skriver utbyggeren at salget har gått for dårlig og at prosjektet er lagt bort. Siri sender en skriftlig hevingsmelding og krever forskuddet tilbake fra garantisten. Hun tar også med et erstatningskrav.
Hun måtte leie i åtte måneder til 14 500 kroner, til sammen 116 000 kroner. Hun flyttet dessuten to ganger til 9 000 kroner hver gang, til sammen 18 000 kroner. Kravet blir 134 000 kroner, i tillegg til forskuddet på 460 000 kroner.
Utbyggeren kan hevde at hun burde leid billigere. Da er det spørsmål om leien var rimelig for en tilsvarende bolig på stedet. Siri må kunne vise hva hun gjorde for å holde utgiftene nede, for eksempel at hun så på flere leiligheter.
Kort oppsummert
- Utbyggeren er bundet av kontrakten. Loven gir ham ingen rett til å avlyse bare fordi prosjektet ikke lønner seg.
- Et forbehold i kontrakten kan gi ham en utvei, men hva det rekker til, avgjør ordlyden. Loven nevner forbehold om byggelån, salg av et bestemt antall boliger og igangsettingstillatelse.
- Skjer det at utbygger avlyser prosjekt uten forbehold, kan du heve avtalen før overtakelse og få tilbake det du har betalt.
- Du kan kreve erstatning for tap utbyggeren rimelig kunne regne med, men må begrense tapet selv.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.