Utbedringer i leiligheten krever styrets godkjenning

Hva du kan gjøre uten å spørre styret

Som andelseier i borettslag skal du holde boligen i forsvarlig stand. Det gjelder blant annet vinduer, rør, ledninger, inventar, utstyr og innvendige flater (burettslagslova § 5-12). Det er altså din jobb å male, skifte gulv, fikse kjøkkeninnredningen og reparere vanlige feil. Ingen skal godkjenne at du maler veggene. Hva styret ellers har ansvar for, står i oversikten over styrets oppgaver.

I sameie er bildet det samme. Seksjonseieren vedlikeholder selve bruksenheten, blant annet våtrom, membran, sluk, rør og vinduer. Sameiet vedlikeholder fellesarealene og bygningen for øvrig.

Merk likevel grensene. Plikten din omfatter ikke utskifting av vinduer og ytterdører. Den omfatter heller ikke tak, bjelkelag, bærende vegger eller rør som er bygget inn i bærende konstruksjoner. Rører du ved slike deler, er du utenfor det vanlige vedlikeholdet, og da må du regne med å spørre.

Når arbeidet krever mer enn din egen beslutning

Ombygging, påbygging og andre endringer som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold krever i borettslag, som du kan lese om under saker som krever generalforsamlingens godkjenning, samtykke fra generalforsamlingen med minst to tredjedels flertall. Det samme kravet finnes i sameie for årsmøtet. Reglene er skrevet for tiltak laget eller sameiet selv setter i gang, men de viser hvor grensen går: det som endrer bygget, ligger utenfor det den enkelte kan bestemme alene.

For deg som skal pusse opp betyr det at du bør sjekke tre ting før du starter:

• vedtektene og husordensreglene, som ofte har egne krav til godkjenning
• om arbeidet berører fellesdeler, bærende konstruksjoner eller rør som andre bruker
• om arbeidet er søknadspliktig hos kommunen

Det siste punktet gjelder uavhengig av styret. Tilbygg, fasadeendring, bruksendring og oppdeling av boenheter kan ikke gjennomføres uten søknad og tillatelse, med mindre det er gjort unntak. Styrets ja gir deg ikke kommunens tillatelse.

Slik gikk det for Dag

Dag kjøpte en tre-roms leilighet i et borettslag. Etter noen uker ville han slå ned en vegg mellom stue og kjøkken. Han trodde godkjenning fra styret var en formalitet, og begynte å planlegge uten å spørre. Naboen fortalte da at forrige eier hadde gjort noe liknende på badet, og at det hadde vært uenighet med styret om det.

Dag leste protokollene fra styremøtene og fant at arbeidet på badet aldri var omtalt. Da forstod han at han hadde to spørsmål. Det første var hva han selv måtte søke om. Det andre var om selgeren hadde gjort noe han burde ha fått vite om.

Han sendte en skriftlig søknad til styret om veggen, med tegning og beskrivelse av hva som skulle gjøres. Styret svarte at veggen kunne være bærende og at saken måtte behandles videre før noe ble gjort. Dag utsatte arbeidet, og til slutt falt planen bort fordi vurderingen ville bli kostbar. Om badet skrev han til selgeren, som svarte at arbeidet var gjort av en autorisert håndverker. Styret aksepterte det etter å ha fått se dokumentasjonen, og saken var over.

Hvis selgeren har utbedret uten godkjenning

Avhendingslova gir kjøperen en mulighet når selgeren ikke har gitt opplysninger kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Da kan eiendommen ha en mangel (en feil som gir deg krav mot selgeren) etter § 3-7. Selgeren må ha kjent til forholdet eller burdet kjenne til det, og det må ha virket inn på avtalen at du ikke fikk vite det.

Om utbedringer uten godkjenning er en slik mangel, avhenger av hva som er gjort og hva du ble fortalt. Sier salgsoppgaven eller egenerklæringen noe som ikke stemmer, kan § 3-8 komme inn i stedet. Står forholdet tydelig i dokumentene du fikk, kan du regnes for å kjenne til det (§ 3-10). Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel.

Prisavslag settes normalt til det det koster å rette feilen, med mindre noe annet blir bevist. Har selgeren arbeidet med noe som krevde søknad til kommunen, kan kommunen dessuten gi pålegg om retting og tvangsmulkt (penger som løper til forholdet er rettet).

Slik går du fram før du starter arbeidet

Be om skriftlig svar fra styret. Beskriv arbeidet så konkret at det ikke er tvil om hva som godkjennes, og ta vare på svaret. Har du fått muntlig aksept, kan du be styret bekrefte den skriftlig. Ved eierskifte er det nyttig å be om kopi av styreprotokoller og tidligere godkjenninger. Da ser du hva som er gjort før deg, og du kan bruke dem mot selgeren hvis noe ikke stemmer.

Reklamasjon overfor selgeren må skje innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet eller burde ha oppdaget det. Resten av reglene om krav og frister finner du i pilaren om det som ikke ble opplyst ved kjøp av leilighet i borettslag eller sameie.

Kort oppsummert

• Styrets godkjenning trengs for ombygging og inngrep som går ut over vanlig vedlikehold av boligen din.
• Vedtektene i laget eller sameiet avgjør ofte hvor grensen går, så les dem før du begynner.
• Kommunens søknadsplikt gjelder i tillegg til styrets godkjenning.
• Har selgeren utbedret uten godkjenning, kan det være en mangel hvis du ikke fikk vite om det.
• Få styrets godkjenning skriftlig, slik at du kan vise den senere.