Øvre grense for utbetaling i boligselgerforsikringen

Maksbeløpet: hva den øvre grensen består av

Boligselgerforsikringen dekker selgerens mangelsansvar. I Fremtinds vilkår, datert 1.1.2026, er selskapets ansvar begrenset til salgssummen, og det er heller ikke høyere enn forsikringssummen, som maksimalt er 14 millioner kroner. Söderberg & Partners opplyste i 2022 at forsikringssummen på deres boligselgerforsikring var hevet til 14 millioner kroner.

To ting følger av det. Den første er at grensen er den laveste av to tall. Er salgssummen lavere enn forsikringssummen, er det salgssummen som er taket. Den andre er at alle krav du har mot selgeren i saken regnes som ett forsikringstilfelle, så du får ikke et nytt tak for hvert nytt punkt du finner. Har du flere feil, telles de samlet.

Andre selskaper kan ha andre tak, og vilkårene til HDI, Anticimex og Gjensidige er ikke gjennomgått her. Sjekk vilkårene i din forsikring, og bruk tallene ovenfor bare som et eksempel.

Hva som kommer i tillegg til taket

Utbetalingen er ikke hele bildet. I tillegg til erstatningen dekkes forholdsmessige sakskostnader i rettslige prosesser og påløpte forsinkelsesrenter av forsikringsutbetalingen etter forsinkelsesrenteloven. Satsen er 12,25 prosent per år fra 1.7.2026 og endres 1.1.2027. Rente løper fra 30 dager etter et skriftlig påkrav med oppfordring om å betale.

Det betyr at en sak som trekker ut, kan bli dyrere for selskapet enn kravet alene. Et skriftlig påkrav med fristdato er derfor det som starter renteklokken. Husk at satsen endres hvert halvår, så sjekk hvilken sats som gjelder når du sender påkravet.

Sakskostnadene som dekkes, er forholdsmessige. Det vil si at selskapet ikke nødvendigvis betaler alt du har brukt på en tvist, men en andel som står i forhold til hva du fikk medhold i. Har du egen rettshjelpsforsikring, kan den dekke resten, og du kan lese om det i vilkårene dine. Kravet om sakskostnader kommer altså i tillegg til taket, og du bør holde orden på regningene fra første dag.

Når grensen faktisk betyr noe

For et krav om prisavslag er grensen nesten aldri en begrensning. Prisavslaget settes normalt til utbedringskostnaden (avhendingslova § 4-12), og selv en stor byggskade ender som regel langt under salgssummen. Det er ved heving at grensen kan bli aktuell. Ved heving faller partenes plikter bort, og hver part har krav på å få tilbake det den har ytt (avhendingslova § 4-13). Da kan kravet komme opp mot kjøpesummen.

I Fremtinds vilkår kan selskapet ved heving kreve at eiendommen overføres til selskapet, som kan utbedre og selge den videre. Selskapet har også regressrett mot selgeren i enkelte tilfeller, uavhengig av hva som utbetales til deg.

Erstatning for indirekte tap er en annen sak. Har selgeren skyld, kan du kreve erstatning også for indirekte tap (avhendingslova § 4-14), for eksempel når du ikke kan bruke eiendommen som forutsatt. Slike krav telles med under samme tak, og du må regne med at selskapet vil ta stilling til om de er dekket i vilkårene.

Slik gikk det for Johannes

Johannes kjøpte en enebolig for 4,1 millioner og oppdaget dårlig drenering og fukt i veggen mot hagen. Han leste i vilkårene at ansvaret var begrenset til salgssummen og forsikringssummen, og lurte på om han risikerte at taket ble lavere enn kravet hans.

Han regnet raskt ut at kravet hans, et prisavslag på rundt 210 000 kroner etter en rapport, lå godt under begge grensene. Grensen var derfor ikke noe å slåss om. Det han derimot måtte forholde seg til, var et unntak som selskapet viste til. Han la frem tilstandsrapporten og egenerklæringen, og selskapet godtok kravet etter to runder.

Hva du gjør hvis kravet går over grensen

Er kravet ditt så stort at det nærmer seg salgssummen, bør du lese vilkårene nøye og be om selskapets vurdering skriftlig. Spørsmålet om resten av kravet kan rettes mot selgeren personlig, må vurderes konkret. Forsikringsavtaleloven gir deg som skadelidt en direkte rett mot selskapet, og selskapet kan bruke selgerens innsigelser mot deg (forsikringsavtaleloven § 7-6).

Hva du gjør etter avslag på kravet ditt, står i pilaren om hva du gjør når boligselgerforsikringen avviser kravet. Sjekk unntakene i boligselgerforsikringen før du regner deg fram til et beløp. Selskapet kan også ha regressrett mot selgeren, som du kan lese om i artikkelen om regress. Er tilbudet lavere enn du mener du har krav på, se om tilbudet er for lavt.

Kort oppsummert

• Maksbeløpet i boligselgerforsikringen er salgssummen, men ikke høyere enn forsikringssummen.
• Hos Fremtind er forsikringssummen maksimalt 14 millioner kroner, og alle krav regnes som ett forsikringstilfelle.
• Sakskostnader og forsinkelsesrenter dekkes i tillegg til erstatningen.
• Grensen betyr sjelden noe ved prisavslag, men kan bli aktuell ved heving.
• Andre selskaper kan ha andre summer, så les vilkårene i din forsikring.