Uforutsette forhold ved oppussing: hvem bærer risikoen
Hvem som bærer risikoen ved uforutsette forhold under oppussing, avhenger av hva slags pris som er avtalt og av hva håndverkeren visste eller burde ha opplyst om. Loven har ingen enkel regel som flytter all risiko til én part. Ekstra materialer og arbeid som skyldes uforutsette forhold på din side, kan han kreve betalt for, men han må si fra før prisen blir betydelig høyere enn du måtte vente.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om uforutsette forhold
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneHåndverkertjenesteloven bruker ikke begrepet «uforutsette forhold ved oppussing» som en egen regel. Det du finner, er flere paragrafer som til sammen gir svaret.
I § 33 står det at håndverkeren kan kreve pristillegg regnet ut etter § 32 for tilleggsarbeid, og at loven også nevner ekstra materialer og arbeid som skyldes uforutsette forhold på forbrukerens side. «Forbrukerens side» er det som hører til deg og boligen din: skjulte skader i et bad, en ledning som ikke ligger der tegningene viser, råte bak et panel.
Det som ikke står i loven, er en regel om at du alltid betaler for alt som dukker opp bak veggen. Hva som er «på din side» og hva som var håndverkerens ansvar å avdekke på forhånd, må vurderes i hvert tilfelle.
Når håndverkeren må si fra
Uansett hvem som i utgangspunktet bærer kostnaden, har håndverkeren en plikt til å kontakte deg. Får han under arbeidet grunn til å anta at prisen blir betydelig høyere enn du måtte vente, skal han ta kontakt (§ 7 andre ledd). Får han ikke tak i deg, skal han stanse arbeidet hvis det må antas å være i din interesse.
Gjør han ikke det, kan det koste ham. Hvis du ellers ville ha latt være å bestille, eller avbestilt, kan han ikke kreve mer betalt enn om du hadde gjort det. Han kan likevel kreve dekket kostnader så langt det er rimelig, så lenge samlet betaling ikke overstiger verdien arbeidet har for deg (§ 8).
Kontaktplikten gjelder også tilleggsarbeid generelt (§ 9 første ledd). Et skjult problem som må utbedres for at jobben skal bli riktig, er ofte et tilleggsarbeid, og da er du den som skal spørres.
Hva som taler for at håndverkeren bærer risikoen
Flere forhold flytter risikoen i hans retning.
Det første er prisformen. Er det avtalt en bindende fast pris, er tillegg bare mulig etter § 33. Er dere uenige om prisen var fast eller bare et overslag eller en prisantydning, er det håndverkeren som må godtgjøre hva slags pris han ga (§ 32 tredje ledd). Er det gitt et prisoverslag, kan prisen ikke overstige det vesentlig, og aldri med mer enn 15 prosent. Dette gjelder likevel ikke dersom han har rett til pristillegg etter § 33 (§ 32 andre ledd).
Det andre er opplysninger. Har han før avtalen unnlatt å opplyse om vesentlige forhold ved tjenesten som han måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få, foreligger det en mangel dersom unnlatelsen kan antas å ha virket inn på avtalen (§ 19). En rørlegger som har sett bortgjemte rør på befaring og tier, har ikke fulgt dette.
Det tredje er fagmessig utførelse. Han skal utføre tjenesten fagmessig og veilede deg i den utstrekning forholdene tilsier det (§ 5). En fagperson på et bad forventes å vite at gamle bad ofte har fukt bak flisene.
Hva som taler for at du bærer kostnaden
Noe er likevel ditt. Skjulte skader som ingen kunne se uten å åpne, og som skyldes boligen din og ikke håndverkerens arbeid, hører normalt til din side. Slike ekstrakostnader kan han kreve dekket med en pris regnet ut etter § 32. Har han ikke kontaktet deg i tide, kan kravet bli satt ned etter § 8.
Er det avtalt at kostnaden skal gå på regning, har du ikke den beskyttelsen et overslag gir. Da blir spørsmålet om timene og materialene er rimelige.
Slik fordeler du risikoen i avtalen
Du kan gjøre risikoen mindre ved å avtale hvordan skjulte forhold skal håndteres, før de dukker opp. Skriv for eksempel at håndverkeren stanser og ringer så snart han finner skade bak vegg eller gulv, og at ingen utbedring starter før pris er avtalt. Spør også om han kan åpne et lite hull på befaringen, slik at du får se hva som ligger bak.
Vil han gjøre en forundersøkelse mot betaling, skal du bare betale for den hvis det er opplyst eller tatt forbehold om det på forhånd (§ 34).
Aisha og råten under badegulvet
Aisha Rahman har bestilt nytt gulv på badet til 42 000 kroner som prisoverslag. Da fliselegger Dariusz fjerner det gamle gulvet, ser han råtne bjelker. Det koster 14 500 kroner å skifte dem. Han ringer henne samme dag.
Aisha sier ja, og de skriver en kort avtale på SMS: «Skifte bjelker, 14 500 kroner, ferdig torsdag.» Totalprisen ender på 56 500 kroner. Siden Aisha har godkjent tillegget, er det avtalt, og 15 prosent-grensen for overslaget gjelder ikke for dette tilleggsarbeidet.
Hadde Dariusz lagt bjelkene i på egen hånd uten å ringe, for 14 500 kroner, ville han måttet vise at arbeidet ikke kunne vente uten fare for vesentlig skade. Det er vanskelig å godtgjøre når han kunne ha stanset og ringt. Hadde han derimot sett fukten under befaring og ikke sagt noe, ville det vært et spørsmål om han hadde unnlatt å opplyse etter § 19.
Kort oppsummert
- Risikoen ved uforutsette forhold ved oppussing har ingen enkel regel. Den avhenger av prisform, hva som ble opplyst, og om forholdet ligger på din side.
- Ekstra materialer og arbeid som skyldes uforutsette forhold på din side, kan håndverkeren kreve pristillegg for.
- Han skal kontakte deg når prisen blir betydelig høyere enn du måtte vente, ellers kan kravet bli redusert.
- Unnlot han å opplyse om forhold han måtte kjenne til før avtalen, kan det være en mangel.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.