TGIU: takstmannen undersøkte ikke – hvem bærer risikoen?

Hva TGIU sier deg

Forskriften til avhendingslova bruker ikke betegnelsen TGIU. Den sier at hvis det ikke har vært mulig å undersøke en bygningsdel, for eksempel fordi det mangler inspeksjonsluke eller taket var dekket av snø, skal dette oppgis i rapporten. Det er dette punktet TGIU i praksis dekker: takstmannen forteller at han ikke har vurdert delen.

For deg som leser rapporten er det viktig å skille mellom to ting. En del med TG2 eller TG3 har en påvist svakhet. En del som ikke er undersøkt, har ingen vurdering i det hele tatt. Det kan være helt i orden, og det kan skjule et problem. Rapporten gir deg ikke grunnlag for å si hvilket.

Noen typiske deler som blir stående uten vurdering, er krypkjeller som ikke kan undersøkes innvendig, tak dekket av snø og rom der møbler eller lagring hindret tilgang. I slike tilfeller skal rapporten fortelle at delen ikke er undersøkt, og for krypkjeller bør takstmannen også opplyse om skaderisikoen og konsekvensen.

Hvem bærer risikoen etter avhendingslova

Etter § 3-10 første ledd kan du ikke gjøre gjeldende som mangel noe du kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter du fikk anledning til å lese. For en rapport som oppfyller forskriftens krav, gjelder det du kan lese der. Ubetydelige avvik fra kravene gjør ikke at rapporten mister denne virkningen.

Det sentrale er hva du kunne lese ut av rapporten. At en del ikke er undersøkt, står tydelig. Men det betyr bare at du vet at delen er uklarlagt. Høyesterett har sagt at det at kjøperen kjenner til en risiko for mangel, i utgangspunktet ikke er nok til at kravet går tapt. Du har heller ikke plikt til å gjøre mer enn en vanlig, aktsom besiktigelse, og du skal ikke måtte skaffe sakkyndig hjelp for å gjøre jobben til takstmannen på nytt.

Skulle selgeren kjenne til et problem i delen som ikke er undersøkt, er § 3-7 aktuell. Eiendommen har en mangel hvis du ikke fikk opplysning selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Rapporten fritar ikke selgeren fra opplysningsplikten sin. Det står uttrykkelig i § 3-10 tredje ledd.

Slik gikk det for Gustav

Gustav kjøpte en enebolig fra 1978. I tilstandsrapporten var krypkjelleren merket med TGIU, og rapporten forklarte at det manglet inspeksjonsluke. Gustav leste linjen, men regnet med at det ikke var noe å bekymre seg for, siden resten av rapporten var grei.

Etter et år kom det fuktflekker i stuegulvet. En sjekk viste råte i bjelkelaget over krypkjelleren. Gustav spurte selgeren om han hadde visst noe. Selgeren skrev at han hadde merket muggslukt for flere år siden, men aldri sjekket årsaken.

Gustav sendte skriftlig reklamasjon og viste til at selgeren hadde kjent til lukten, og at kjelleren var noe han hadde grunn til å få vite om. Selgeren mente at Gustav hadde lest rapporten og derfor kjente til risikoen. Til slutt ble de enige om et prisavslag på halvparten av utbedringskostnaden, fordi de begge hadde noe av ansvaret for at problemet ble stående uoppdaget.

Hva du kan kreve etter kjøpet

Er det en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning, heving eller holde tilbake deler av kjøpesummen. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å få mangelen rettet, med mindre noe annet blir bevist. Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren har rett til å rette, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe.

Kravet mot takstmannen er en annen sak. Et eventuelt krav bygger på alminnelig erstatningsrett. Slike krav kan være mulig, men fristene er strenge. Se artikkelen om å gå på takstmannen for feil i tilstandsrapporten.

Høyesterett har under eldre rett lagt til grunn at selgeren har risikoen hvis en rapport kjøperen fikk mangler opplysninger som takstmannen kjente eller burde kjenne til, og som kjøperen kunne regne med å få. Rapporter etter 2022 reguleres av forskriften, men tankegangen er nyttig å kjenne til.

Reklamasjonen må skje innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet eller burde ha oppdaget det. Se pilaren om hva du må ha lest i tilstandsrapporten og hva tilstandsgradene betyr for kravet ditt.

Kort oppsummert

• TGIU betyr at takstmannen ikke har undersøkt delen, og rapporten sier ikke noe om tilstanden der.
• Risikoen for feil i en del som ikke er undersøkt, er ikke automatisk din, men du kan ikke regne med at alt er i orden.
• Kjente selgeren til et problem han ikke opplyste om, kan det være en mangel selv om rapporten sa TGIU.
• Undersøk delen så snart det er praktisk mulig, og send reklamasjon innen rimelig tid.
• Et krav mot takstmannen bygger på alminnelig erstatningsrett og har strenge frister.