Tomannsbolig og rekkehus på egen tomt: felles vegg, tak og kostnader
I en tomannsbolig eller et rekkehus på egen tomt eier hver av dere vanligvis sin egen eiendom, og det finnes ingen egen lov som sier hvem som skal betale for felles vegg og tak. Reglene kommer fra avtaler, fra naboloven for skade og ulempe mellom eiendommene, og fra sameigelova for det dere eier sammen. Hvem som eier hva, avgjør du ved å lese skjøtet, de tinglyste dokumentene og eventuelle avtaler mellom naboene. Er dere ikke enige, finnes det ofte både et forlikssted og en rettslig vei, men en skriftlig avtale er det beste utgangspunktet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Tre måter å eie en tomannsbolig på
Først bør du vite hvordan boligen er delt. Det finnes i hovedsak tre ordninger, og de har ulike regler.
Egen tomt: Hver av dere eier en egen eiendom med eget gårds- og bruksnummer, og tomtegrensen går gjerne gjennom eller langs bygningen. Da er dere naboer i lovens forstand. Denne artikkelen handler om den situasjonen.
Eierseksjoner: Bygget er delt i seksjoner, og dere er eiere av hver deres seksjon i et sameie. Da gjelder eierseksjonsloven (se eierseksjonsloven) og vedtektene. Les om forskjellen på eierseksjonssameie og tingsrettslig sameie.
Tingsrettslig sameie: Dere eier hele eiendommen sammen, med en andel hver. Da gjelder sameigelova.
Hvilken ordning dere har, ser du av skjøtet og grunnboken. Er du usikker, bestill en utskrift. Mange tror de har eget hus, men eier i realiteten en andel av en felles tomt.
Hva er felles, og hva eier du alene
Forholdet mellom eiendommene er ofte uklart. Bygger tomannsboligen på to tomter, kan skillet gå midt i veggen eller rett langs den. Taket kan være ett sammenhengende, ett tak med to halvdeler, eller to tak over hver sin del. Grunnmur, bærevegg, takrenner, fasade og drenering kan høre til den ene, til begge, eller være delt.
Loven gir ikke noe enkelt svar på dette. Det er skjøtene, tegningene, tinglyste erklæringer og det dere har avtalt eller praktisert som avgjør. Det som dere eier sammen i andeler, er sameie. Det som hører til hver sin eiendom, hører til den eiendommen.
Les det som er tinglyst på begge eiendommene. Tinglyste rettigheter og plikter kan binde senere eiere. Etter tinglysingsloven § 21 går en eldre rett foran en yngre hvis den som ervervet den yngre retten, kjente eller burde kjenne til den eldre.
Hvilke regler gjelder mellom dere
Avtalen går først. Naboloven § 1 sier at reglene i loven bare gjelder så langt noe annet ikke følger av avtale eller særlige rettsforhold. En skriftlig avtale mellom dere to er derfor det som i første rekke styrer. Mer om det nedenfor.
Mellom naboer på hver sin tomt gjelder naboloven. Etter § 2 må ingen ha, gjøre eller sette i verk noe som er urimelig eller unødvendig til skade eller ulempe for naboeiendommen. Det omfatter også at noe må regnes som farlig. Har du skade eller ulempe i strid med denne regelen, kan du kreve erstatning etter naboloven § 9, selv om naboen ikke har vært uaktsom, og kreve at tilstanden rettes etter § 10. Ansvaret kan lempes.
Er en bygning eller en del av den til fare for alvorlig skade på nabotomten, kan naboen etter § 15 få sørget for nødvendige sikringstiltak på eierens kostnad. Det avgjøres ved granneskjønn.
Sameigelova gjelder for det dere eier sammen i andeler, så langt noe annet ikke følger av avtale. Den sier at sameiere har like store deler hvis ikke noe annet følger av grunnlaget, at ting skal holdes forsvarlig ved like, og at kostnadene deles. Skillet mellom naboloven og sameigelova avgjør hvem som kan kreve hva. For en felles bærevegg kan begge regelsett komme inn.
Kostnader til vedlikehold og utbedring
Er vegg, tak eller drenering eid i fellesskap, gjelder sameigelova § 9 hvis dere ikke har avtalt annet. Faste og nødvendige utgifter bæres etter andelene. Det samme gjelder andre vanlige utgifter så langt alle kan få etter måten like stor nytte. Kostnader utenfor dette fordeles etter nytte.
Etter § 8 skal hver sameier få tingen holdt forsvarlig ved like. Han kan på eget initiativ gjøre det som trengs for å berge tingen fra skade, men skal først rådføre seg med de andre hvis det kan gjøres uten forsinkelse og uten særlig kostnad. Han kan regne seg en rimelig lønn, og nødvendige utlegg har han krav på å få igjen.
Forbedringer er noe annet enn vedlikehold. Etter § 4 kan et flertall vedta styring og utnytting i samsvar med det tingen er til for, men vedtaket må ikke gå ut på urimelig kostnad eller på å gjøre tingen om til noe annet. Med to eiere som eier like mye, er det ingen flertall, og halvpart mot halvpart avgjøres ved loddtrekning. Der vedtaket allikevel er urimelig, hjelper ikke loddet.
Er veggen eller taket helt og holdent hver sin sak, bærer hver sin kostnad. Har du lyst til å bytte tak på din halvdel, og naboen ikke vil, kan du som regel gjøre det på din side, så lenge det ikke skader hans.
Forsikring er et eget spørsmål. Hver av dere har sannsynligvis egen husforsikring, og skade på felles deler kan berøre begge. Meld til eget selskap så tidlig som mulig.
Når naboen ikke vil
Begynn med en samtale, og følg opp skriftlig. Les hvordan du løser en nabokonflikt.
Trenger du å bruke naboens grunn midlertidig, for eksempel for å sette stillas, kan naboloven § 14 gi rett til det mot vederlag, hvis det ikke virker urimelig og vinningen er vesentlig større enn skaden. Spørsmål om hvordan et tiltak bør gjennomføres, kan avgjøres på forhånd ved granneskjønn etter § 7. Er det krav på penger eller retting som står på spill, er forliksrådet og domstolene veien videre.
For spesifikke problemer finnes egne artikler, blant annet om drenering i rekkehus og tomannsbolig og om mangelfullt brannskille mellom rekkehus.
Avtalen og salg av boligen
Reglene fyller hull, men en avtale er bedre. Den bør si hvilke deler som er felles, hvem som har ansvar for vedlikeholdet, hvordan kostnadene deles, hvordan dere bestemmer om større arbeider, og hva som gjelder ved salg. Skal avtalen også binde senere eiere, bør den tinglyses. Les om tinglyst servitutt og kjøper.
Selger du, bør kjøperen få vite hva som er felles og hva som er avtalt. Ukjente avtaler og uklare forhold til naboen er blant det som oftest skaper strid etter et salg.
taket som lekker over skillet
Anne-Lise Pettersen og Rashid Qureshi eier hver sin halvdel av en tomannsbolig fra 1978, på hver sin tomt. Taket er ett sammenhengende, og Anne-Lise får lekkasje over soverommet. En takmester anslår 280 000 kroner for nytt tak over hele bygget, altså 140 000 kroner per halvdel.
Rashid mener at hans side er i orden, og at Anne-Lise bør ta sin del alene. Skjøtene sier ingenting om taket, og de finner ingen avtale. Takmesteren forklarer at takstolene ligger på tvers av bygget og at det ikke går an å bytte bare den ene halvdelen uten å åpne mønet. Da ser begge at taket i praksis er én konstruksjon.
De avtaler skriftlig at de bytter hele taket samtidig, at hver betaler 140 000 kroner, og at neste gang noe skjer med taket, tar de det sammen. Avtalen tinglyses på begge eiendommer, så en framtidig kjøper får vite det.
Kort oppsummert
- I en tomannsbolig eller et rekkehus på egen tomt er det skjøtene, tinglyste dokumenter og avtaler som avgjør hvem som eier felles vegg, tak og drenering.
- Naboloven gjelder skade og ulempe mellom eiendommene, med erstatning etter § 9, retting etter § 10 og sikring ved fare etter § 15.
- Sameigelova gjelder for det dere eier sammen, med kostnader etter andel og plikt til å holde tingen forsvarlig ved like.
- Forbedringer krever mer enn vedlikehold: et flertall kan ikke vedta urimelig kostnad, og dere er to like store eiere.
- Skriv en avtale om felles bygningsdeler, og tinglys den hvis den skal binde senere eiere.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.