Drenering i rekkehus og tomannsbolig: hvem eier problemet?

Hvem eier dreneringen når husene henger sammen?

Loven gir ikke én fast regel for drenering i rekkehus og tomannsbolig. Det avhenger av om hver enhet er en egen eiendom med egen tomt, om boligene er seksjoner i et sameie, eller om de er andeler i et borettslag. Har dere hver deres tomt, er dreneringen på din tomt normalt din å ta ansvar for, men et drensrør kan gå langs flere hus og være felles i praksis.

Er boligen en seksjon, gjelder eierseksjonsloven. Sameiet skal holde bygningen, fellesarealene og felles installasjoner forsvarlig ved like (eierseksjonsloven § 33). Seksjonseieren har vedlikeholdsplikten for det som ligger innenfor egen seksjon (eierseksjonsloven § 32). Vedtektene kan si noe annet, så de må leses.

Er boligen en andel i borettslag, ligger plikten til å holde bygninger og eiendommen ellers i forsvarlig stand på laget så langt den ikke ligger på andelseierne (burettslagslova § 5-17). Også her kan vedtektene endre fordelingen.

Hvorfor dette betyr noe for mangelsspørsmålet

Har du kjøpt bolig med felles drenering, og vannet trenger inn, blir spørsmålet om sameiet eller laget eller en nabo har ansvaret for feilen. Det kan hindre deg i å få medhold mot selgeren. Var dreneringen aldri en del av det selgeren solgte, er det vanskeligere å si at boligen har en feil på det området.

Tilstandsrapporten kan også være til hinder. Kravene om at rapporten skal vurdere tak, yttervegger, grunnmur, drenering og terreng gjelder ikke når bygningsdelen er fellesareal for flere boliger. Unntaket faller bort hvis eieren selv har vedlikeholdsplikten eller delen har særlig nær tilknytning til boligen. Sier rapporten ingenting om dreneringen, kan det bety at den ble regnet som felles.

Hvordan finner du ut hva som gjelder for din bolig?

Se på dokumentene. Skjøtet, delingsdokumenter, seksjoneringsbegjæring, vedtekter og en eventuell tinglyst avtale kan si om dreneringen er felles. Spør styret om det finnes tegninger eller vedlikeholdsplaner. Se også hva salgsoppgaven skriver om drenering og vedlikeholdsansvar.

Dreneringen og avledningen av grunn- og drensvann skal etter plan- og bygningsloven § 27-2 være sikret ved oppføring av bygning og ved vedlikehold av drenering på eksisterende byggverk. Kommunen kan derfor ha dokumenter fra byggesaken.

Sjekk også hvem som har utført arbeid. Er dreneringen fornyet for én bolig og ikke for naboene, kan det være avtalt kostnadsfordeling. Hva som skjer med kostnadene, kan du lese mer om under hva ny drenering koster og hvem som betaler.

Slik gikk det for Benjamin

Benjamin kjøpte en enhet i en tomannsbolig fra 1980-tallet. Etter tre uker med regn kom det vann inn gjennom kjellergulvet. En rørlegger fant at drensrøret lå langs hele husrekken og gikk under naboens tomt før det kom ut i kommunens ledning.

Benjamin trodde han hadde et krav mot selgeren. Han sjekket seksjonsdokumentene og fant at sameiets vedtekter ga sameiet ansvar for drenering og grunnmur. Han gikk derfor først til sameiets styre og ba om at de undersøkte røret. Styret godtok å få en fagperson til å se på det og dekket det som lå innenfor sameiets ansvar.

Benjamin beholdt kravet mot selgeren til det var klart hva som var årsaken. Det viste seg at feilen lå i et felles rørstykke, og han lot selgerkravet falle.

Når kan du likevel kreve noe av selgeren?

Det hjelper å skille mellom to spørsmål. Det første er hvem som skal vedlikeholde og bekoste dreneringen fremover, og det svarer sameiets vedtekter, delingsdokumenter og avtaler på. Det andre er om selgeren har gitt deg feil eller mangelfull informasjon før kjøpet, og det svarer avhendingslova på. Du kan ha nytte av begge, men de to sakene har ulike motparter og ulike frister.

Selv om dreneringen er felles, kan selgeren ha svart feil om den. Har selgeren sagt at dreneringen var fornyet, eller at det aldri hadde vært vann i kjelleren, kan det være en mangel etter reglene om uriktige og manglende opplysninger, uavhengig av hvem som eier røret. Da handler kravet om hva du fikk vite, ikke om hvem som eier dreneringen.

Hele oversikten over kravene dine står i artikkelen om dårlig drenering etter boligkjøp. Vil du vite hvem som har ansvaret for overvann og drenering rundt et hus i alminnelighet, kan du lese hvem som har ansvaret for overvann og drenering.

Kort oppsummert

• Eierskapet til dreneringen i rekkehus og tomannsbolig følger av delingsform, vedtekter og avtaler, ikke av felles vegg.
• I sameie og borettslag ligger vedlikeholdsansvaret ofte hos sameiet eller laget, men vedtektene kan endre det.
• Tilstandsrapporten behøver ikke å vurdere drenering som er felles for flere boliger.
• Før du krever noe av selgeren, må du vite om dreneringen hører til din bolig.
• Har selgeren gitt uriktige opplysninger om dreneringen, kan du ha krav selv om røret er felles.