Brannskillet mellom rekkehusene mangler

Brannmur i rekkehus: hva kravet går ut på

Et rekkehus er bygget sammen med naboene, og det som skiller boligene, skal stoppe brann og røyk. Byggteknisk forskrift (TEK17) krever at byggverk deles i brannceller som hindrer spredning i den tiden det tar å komme seg ut og få hjelp. I praksis betyr det at skillet mellom to boliger skal være tett hele veien, fra kjeller til under taket, også der det går ledninger, rør og ventilasjon gjennom.

Ofte er det på loftet det svikter. Veggen mellom boligene stopper på himlingen, og resten av rommet over er åpent til naboen. I eldre rekkehus kan skillet dessuten ha blitt hullet opp ved senere ombygging, for eksempel når noen har lagt inn en dør eller trukket kabler uten å tette igjen.

Hva tilstandsrapporten skal si om brannskillet

Bygningssakkyndige skal ikke sette tilstandsgrad på brannforhold. Men oppdager han åpenbare ulovligheter, eller at boligen ikke ser ut til å være delt i brannceller, skal det opplyses om det i rapporten. Da får du opplysningen uten en karakter, og teksten kan være kort.

Les derfor rapporten på tre punkter:

• Står det noe om brannskille eller brannceller, eller om at loftet er åpent mot nabo?
• Er loftet undersøkt, eller står det at det ikke var tilgjengelig?
• Er det nevnt ombygging som kan ha svekket skillet?

Det du kunne lese tydelig i rapporten, regnes du for å kjenne til. Står det derimot ingenting, og feilen var der ved overtakelsen, har du et sterkere utgangspunkt.

Slik gikk det for Merete

Merete kjøpte et midtre rekkehus. Året etter skulle hun isolere loftet, og elektrikeren ropte ned at skilleveggen mot naboen stoppet ti centimeter under undertaket. Fra sin side av loftet kunne hun se rett inn til naboens loft.

Rapporten hadde et avsnitt om loftet, som ble beskrevet som kaldloft uten spesielle avvik. Brannskille var ikke nevnt. Meldingen fra selgeren hadde ingen opplysning om at skillet var mangelfullt, og selgeren hadde ifølge egenerklæringen ikke gjort endringer i loftet.

Hun skrev til selgeren og la ved bilder og en uttalelse fra en branntekniker. Selgeren svarte at han aldri hadde visst om forholdet. Merete svarte at det ikke var avgjørende, fordi kravene i byggteknisk forskrift gjaldt uansett hva selgeren visste, og fordi hun ikke hadde fått noe som tilsa at loftet var åpent mot naboen. Saken ble avgjort ved et forlik der selgeren betalte et beløp som var lavere enn det Merete først krevde. Begrunnelsen var at det ikke var klart hva en riktig utbedring ville koste, siden den også ville kreve arbeid på naboens side.

Er dette en mangel etter loven

Ved forbrukerkjøp har boligen en mangel hvis den ikke er i samsvar med de offentligrettslige kravene som gjaldt for den da avtalen ble inngått, med mindre du ikke bygde på selgerens kunnskap eller ikke hadde rimelig grunn til det. Det gjelder også kravene til brannsikkerhet. Har selgeren dessuten holdt tilbake opplysninger han kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å forvente å få, kan det være en mangel etter reglene om manglende opplysninger.

Hvilke krav som gjaldt, avhenger av når rekkehuset ble bygget og om det senere er gjort søknadspliktig arbeid. Er skillet blitt svekket ved en ombygging som ikke ble søkt om, er det et sterkt argument for at det foreligger en mangel. Kommunen kan velge å la være å forfølge mindre overtredelser, men det er en sak mellom kommunen og eieren, og det fjerner ikke mangelen i forholdet mellom deg og selgeren.

I Finansklagenemndas praksis er det behandlet en sak der manglende brannskille mellom leiligheter ble ansett som en mangel etter avhendingslova § 3-2. Nemnda utmålte likevel ikke prisavslag, fordi utbedringen var usikker og berørte flere leiligheter. Det illustrerer at spørsmålet om mangel og spørsmålet om hva du kan få, er to ulike vurderinger.

Hva du gjør når du har oppdaget mangelen

Ta bilder av loftet og skillet, og få en skriftlig vurdering fra en som kan brannkrav. Si fra til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet, og under alle omstendigheter senest fem år etter overtakelsen. Beskriv hva du har funnet og at du gjør avtalebruddet gjeldende.

Vær forberedt på at en utbedring kan kreve samarbeid med naboen. Hvis du bor i et rekkehus som er del av et sameie eller en felles eierform, må du sjekke hvem som har ansvar for skillet. Er ikke vedtektene tydelige, kan det bli et spørsmål om hvem som skal ta regningen. Les mer om hvordan slike krav vurderes i Råte i huset etter kjøp: slik vurderes kravet ditt, der du finner de samme kravene til reklamasjon og dokumentasjon. Har selgeren tatt forbehold, forklarer Ansvarsfraskrivelser for mangler: «leies som den er» hvorfor slike forbehold har liten verdi ved forbrukerkjøp av bolig.

Prisavslag og andre krav

Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette mangelen. Blir kostnaden uklar fordi arbeidet ligger på naboens side, kan prisavslaget bli skjønnsmessig. Selgeren har rett til å tilby retting, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Er rekkehuset kjøpt som aksjeleilighet, forklarer Aksjeleilighet med mangler — hvem saksøker jeg? hvem kravet skal rettes mot. Du kan også holde tilbake så mye av kjøpesummen som er nødvendig for å sikre kravet, hvis du ikke har gjort opp ennå.

Kort oppsummert

• En manglende brannmur mellom rekkehus kan være en mangel hvis boligen ikke oppfyller de offentlige kravene som gjaldt, og du ikke er informert.
• Rapporten skal opplyse om at boligen ikke ser ut til å være delt i brannceller, men uten tilstandsgrad.
• Sjekk loftet og om rapporten sier noe om brannskille, og dokumenter funnet.
• Selv om brannmuren mangler, kan prisavslaget bli vanskelig å fastsette fordi utbedringen berører naboene.
• Reklamer innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.