Tjenestebolig: hvilke rettigheter har du når boligen følger jobben?
I en tjenestebolig gjelder husleieloven, men med færre rettigheter enn ved vanlig leie. Det forutsetter at du leier boligen som arbeidstaker og at du skriftlig er gjort kjent med at avtalen gjelder tjenestebolig og gir færre rettigheter. Da er vernet mot oppsigelse svakere når arbeidsforholdet slutter, familien har ikke inntredelsesrett ved dødsfall, og ved plikt til å bo i boligen faller avtalen bort når jobben slutter. Husleieloven § 11-3 regulerer dette.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når en bolig regnes som tjenestebolig
Husleieloven § 11-3 gjelder ved utleie av bolig som du har leid i egenskap av arbeidstaker. Boligen følger altså av at du har en jobb hos utleieren. Det kan være en vaktmesterbolig ved en skole, en bolig til en gårdsbestyrer eller en bolig utleieren har stilt til rådighet for en ansatt.
I tillegg er det et vilkår at du skriftlig har fått opplyst to ting: at avtalen gjelder bolig som nevnt i paragrafen, og at dette gir deg færre rettigheter enn ved leie av annen bolig. Mangler denne opplysningen, kan arbeidsgiveren ikke bruke de særreglene som gjelder for tjenestebolig. Da gjelder vanlige regler.
Loven gjelder uansett som husleielov. Etter husleieloven § 1-1 gjelder den selv om bruksretten til bolig har grunnlag i en arbeidsavtale. Du har dermed krav på en bolig i rimelig stand, rett til å bestride en oppsigelse og de øvrige rettighetene som loven gir leietakere, så langt § 11-3 ikke sier noe annet.
Hva som er annerledes for deg som leier tjenestebolig
Særreglene kan sorteres etter situasjonen.
Når du dør, har familien ikke rett til å tre inn i leieavtalen slik de ellers ville hatt etter § 8-2. Husstandsmedlemmer har likevel krav på varsel med oppsigelsesfrist før det kan kreves at de flytter.
Når du slutter eller blir flyttet til en annen jobb, kan utleieren si opp leieforholdet, og retten kan bare sette oppsigelsen til side hvis særlige grunner gjør det rimelig. Ved vanlig leie er terskelen lavere. Retten setter oppsigelsen til side om den vil virke urimelig, jf. § 9-8. Retten skal dessuten passe på at oppsigelsen ikke brukes som kampmiddel i en arbeidstvist.
Har du plikt til å bo i boligen, og boplikten er nødvendig for at arbeidet kan utføres, gjelder enda strengere regler. Du kan ikke heve leieavtalen på grunn av forsinkelse etter § 2-12, og reglene om framleie ved midlertidig fravær (§ 7-4) og inntreden ved samlivsbrudd (§ 8-3) gjelder ikke. Når du trer ut av arbeidsforholdet eller blir flyttet, faller leieavtalen bort uten hinder av oppsigelsesreglene i kapittel 9.
Hvilke boliger som har enda færre rettigheter
Femte ledd i § 11-3 utvider boplikt-reglene til tre grupper boliger:
- boliger staten har stilt til disposisjon for stortingsrepresentanter og varamedlemmer, og for departementenes politiske ledelse
- boliger kommune, Opplysningsvesenets fond eller lovbestemt kirkelig organ har stilt til disposisjon for embets- eller tjenestemenn i Den norske kirke
- boliger forsvaret har stilt til disposisjon for eget personell
For disse gjelder i tillegg ikke reglene om leieregulering i §§ 4-2 og 4-3. Leien kan altså ikke endres etter konsumprisindeksen eller til gjengs leie på vanlig måte.
Leieavtale og jobb er to forskjellige avtaler
En tjenestebolig innebærer ikke at arbeidsavtalen og leieavtalen er samme avtale. Du har en arbeidsavtale med arbeidsgiveren og en husleieavtale med samme part. Hver for seg følger de sine egne regler. Når arbeidsforholdet tar slutt, er det leieforholdet som må avvikles etter husleielovens regler, ikke arbeidsgiverens egne rutiner.
Betaling, mangler og vedlikehold reguleres av vanlig husleielov. Leier du tjenestebolig og det er mugg eller fukt, har du de samme kravene mot utleieren som en annen leietaker.
Sindre som vaktmester på skolen
Sindre er vaktmester ved en kommunal skole og leier vaktmesterboligen på skoleområdet for 6 800 kroner i måneden. I kontrakten står det at boligen er en tjenestebolig, at Sindre har plikt til å bo der, og at dette gir ham færre rettigheter enn ved leie av vanlig bolig. Han har signert på dette.
Sindre får tilbud om en annen jobb og sier opp stillingen. Siden boplikten er nødvendig for arbeidet som vaktmester, faller leieavtalen bort når han trer ut av arbeidsforholdet. Kommunen trenger ikke å si opp leieavtalen etter kapittel 9, og Sindre kan ikke be en domstol om å sette oppsigelsen til side, for det finnes ingen oppsigelse. Han må regne med å flytte.
Hadde kontrakten ikke gitt Sindre den skriftlige opplysningen, ville han hatt vanlig leierett, og kommunen måtte følge vanlig oppsigelsesprosedyre.
Hva du bør sjekke i din avtale
Les leieavtalen og arbeidsavtalen med disse spørsmålene i hodet: Står det skriftlig at boligen er tjenestebolig og at det gir færre rettigheter? Er det avtalt boplikt, og er den nødvendig for jobben din? Og hva sier avtalen om frist når jobben slutter?
Fristen i § 9-6 er tre måneder, men den kan fravikes i avtale. Står det en annen frist i avtalen, gjelder den. Er du i tvil om vilkårene for tjenestebolig er oppfylt, kan det avgjøre om du har vanlig oppsigelsesvern. Det kan være aktuelt å se på fri rettshjelp, som er omtalt i spørsmålet om fri rettshjelp i husleiesaker.
Kort oppsummert
- Tjenestebolig-reglene i § 11-3 gjelder bare hvis du leier boligen som arbeidstaker og skriftlig er gjort kjent med at det gir færre rettigheter.
- Husleieloven gjelder også for slike boliger, så langt § 11-3 ikke sier noe annet.
- Ved oppsigelse når du slutter i jobben kan retten bare sette den til side ved særlige grunner.
- Ved boplikt som er nødvendig for arbeidet faller leieavtalen bort når du trer ut av arbeidsforholdet.
- Dør du, har familien ikke inntredelsesrett, men husstandsmedlemmene har krav på varsel med oppsigelsesfrist.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.