Tidslinje for boligsalg: fra oppdragsavtale til oppgjør

Fra oppdragsavtale til salgsoppgave: slik starter tidslinjen for boligsalg

Salget begynner med oppdragsavtalen. Den skal være skriftlig, undertegnes av deg og den ansvarlige megleren, og blant annet si hva meglerens vederlag er og hvor lenge oppdraget varer (eiendomsmeglingsloven § 6-4). Oppdraget kan gis for høyst seks måneder, og det kan fornyes for seks måneder om gangen, skriftlig (§ 6-5). Du kan si opp uten varsel. Gjør du det, har megleren krav på rimelig vederlag for arbeid som er utført.

Så følger forberedelsene. Egenerklæringen er dine egne opplysninger om boligen, og megleren ber vanligvis om den. Tilstandsrapport fra en takstmann er ikke noe lovkrav til salgsoppgaven, men den får virkning for kjøperens kjennskap til boligen etter avhendingslova § 3-10.

Salgsoppgaven lager megleren. Loven lister opp hva den minst skal inneholde, blant annet eiendommens registerbetegnelse, tinglyste forpliktelser, arealer, kostnader og hva som er avtalt om vederlag (§ 6-7 annet ledd). Salgsoppgaven skal være ferdig og tilgjengelig før boligen kan markedsføres, bortsett fra salg av bolig som ennå ikke er fullført (§ 6-7 sjette ledd).

Visning og budrunde: reglene for akseptfrist og bud

Annonsen og salgsoppgaven må stemme med boligen. Avhendingslova § 3-8 sier at boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på dine vegne.

Når budrunden starter, er det megleren som formidler. Han skal bare formidle bud, aksepter og avslag som er gitt skriftlig, og skal innhente gyldig legitimasjon og signatur fra budgiveren før budet formidles (eiendomsmeglingsloven § 6-8 fjerde ledd). Han skal ikke formidle bud som har forbehold om at bud eller forbehold holdes skjult for andre budgivere (tredje ledd), og han skal kontrollere budgiverens finansiering før handel sluttes (sjette ledd).

I forbrukerforhold kan ikke et bud ha kortere akseptfrist enn til klokken 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Lørdag regnes ikke som virkedag. Er siste visning en søndag, utløper fristen tidligst mandag klokken 12.00. Er den en fredag, utløper den tidligst mandag.

Megleren skal så langt det er nødvendig og mulig orientere deg skriftlig om mottatte bud, med beløp, forbehold og akseptfrist. Partene og budgiverne har dessuten rett til innsyn i budjournalen etter nærmere regler i forskriften (§ 6-8 femte og sjuende ledd).

Fra aksept til overtakelse og oppgjør

Aksepterer du et bud, er handelen i utgangspunktet bindende. Megleren skal, med mindre dere ønsker noe annet, sette opp en skriftlig kjøpekontrakt med alle vesentlige vilkår (§ 6-9). Kontrakten kan skrives under elektronisk hvis begge har sagt ja til det.

Mellom avtalen og overtakelsen er det du som har risikoen for boligen. Avhendingslova § 2-4 sier at risikoen for skade går over til kjøperen når han overtar bruken. Har du forsikret boligen, har kjøperen rett til forsikringsutbetalingen hvis den blir ødelagt eller skadet i mellomtiden, med mindre du kan gå fra avtalen.

Ved overtakelsen skal rommene være ryddet og rengjort, og eiendommen skal også ellers være ryddet (avhendingslova § 2-2). Har dere ikke avtalt dato, kan kjøperen kreve å overta ved tredje månedsskifte etter at avtalen ble bindende (§ 2-3).

Oppgjøret tar megleren seg av, hvis dere ikke ønsker noe annet. Han skal sørge for skjøte, tinglysing og det økonomiske oppgjøret (§ 6-10 første ledd), og for at kjøperen har fått rettsvern før kjøpesummen disponeres på dine vegne (tredje ledd). Du får en oppgjørsoppstilling straks oppgjøret er gjennomført.

Opplysningsplikten følger deg gjennom hele salget

Opplysningsplikten din er ikke knyttet til ett tidspunkt i tidslinjen. Den gjelder for det du vet når du gir opplysninger i egenerklæringen og til megleren, for det du sier på visning, og for det som står i annonsen. Vurderingen av om boligen har en mangel gjøres ut fra tilstanden på det tidspunktet risikoen går over på kjøperen (§ 3-1 annet ledd), altså vanligvis ved overtakelsen.

Skjer det noe med boligen etter at du har skrevet under egenerklæringen, for eksempel en lekkasje, si fra til megleren med en gang. Da kan kjøperen ta det med i vurderingen før overtakelsen, og du unngår å bli stående med et problem du visste om og ikke nevnte.

Kort oppsummert

• En tidslinje for boligsalg starter med en skriftlig oppdragsavtale som kan sies opp uten varsel (§ 6-4 og § 6-5).
• Salgsoppgaven skal være ferdig før markedsføringen (§ 6-7).
• I forbrukerforhold er minste akseptfrist klokken 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning, og lørdag er ikke virkedag.
• Du bærer risikoen for boligen til kjøperen overtar, og rommene skal være ryddet og rengjort ved overtakelsen (avhendingslova § 2-4 og § 2-2).
• Kjøperen kan reklamere i inntil fem år etter overtakelsen (§ 4-19).